資源嚴重浪費，沒有把價值最大化，在蘇廣平看來是現階段商業發展較為突出的問題。

編者按：11月底，由觀點地產新媒體主辦的2013觀點商業年會已圓滿閉幕，這次大會圍繞主題“商業的未來”展開討論，通過數十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現場數百房地產與商業行業尤其是商業地產的專家學者、典範項目打造者、運營者，知名商業運營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業地產現狀與未來，湧現出諸多真知與灼見。

為饋行業與觀點讀者，觀點地產新媒體陸續推出“商業的未來”2013觀點商業年會現場系列訪談報道。

觀點地產網 魯鵬 “現在市面上的產品，我覺得有很多是有缺陷的。”在對商業地產的討論上，竹凌開發諮詢有限公司董事總經理蘇廣平如是指出。

資源嚴重浪費，沒有把價值最大化，在蘇廣平看來是現階段商業發展較為突出的問題，他舉例地鐵就是個中代表。

“這個東西(地鐵)可以帶來巨大的商業價值。(動線)設計出來後就變成人流必經之地，一旦有人流商業就活了，沒有人流商業就死了，就是這麼簡單。”

不過蘇廣平也指出，“而哪怕是在北京、上海這種代表最高水平的地方，地鐵站的設計、設置都有很多的不合理性。”

對地鐵上蓋的商業開發，蘇廣平是這樣認為的“地鐵上蓋一旦有了大的綜合體，比如說有了辦公、住宅、酒店、商場這些配套，它(地鐵)其實是互補性非常強的東西。”

而地鐵天生能帶來人流，“對商業來講，應該看到這就是黃金”。不過蘇廣平也強調，發展商應該獲取足夠的控制力。

對商業發展的未來，蘇廣平稱綜合性、複雜性更強的項目會更好。另外一個發展方向則是社區商業。

“商業是個金字塔，越高端的東西其實越少。”相對應的，若是發展社區商業，不用擔心同質化的問題。

蘇廣平認為，關鍵還是看同質化在什麼地方。甚至談及電商衝擊，他也表示，“最本質的原因，是做的東西質量不夠好，好的東西太少。”

以下為觀點地產新媒體對竹凌開發諮詢有限公司董事總經理蘇廣平先生的採訪實錄：

觀點地產新媒體：竹凌開發是怎樣的一家公司？

蘇廣平：我們是一家開發諮詢公司，也就是顧問公司，之前我是在一家外資的開發商工作，因為外資不斷地在撤出，他們在中國的項目也碰到了不少的問題。但是我個人還是覺得在國外的經驗，在國內應該是可以有發揮的。

我現在在做一些顧問方面的工作，希望和一些國內的企業有更深度的合作，比如說現在也在考慮籌劃一個商業開發的基金。

觀點地產新媒體：您這個商業開發基金同其他基金有什麼不同之處？

蘇廣平：其實在我看來所謂的不同就是希望做得更好。也就是說現在看到了很多市面上的產品，我覺得是有很多缺陷的。

觀點地產新媒體：比如說有什麼缺陷呢？

蘇廣平：比如資源的嚴重浪費，沒有把價值最大化。舉一個例子--地鐵。地鐵對於我們來說還是一個相對新興的事物，包括北京、上海現在都在開一些新的地鐵線，但是在我來看，中國的地鐵資源沒有被利用好。

哪怕是在北京、上海這種代表最高水平的地方，地鐵站的設計、設置都有很多的不合理性。

其實商業地產很重要的一點是綜合能力，做前期的，開發、招商、運營的，一個團隊就要有很強的綜合能力，但我們其實是習慣於各自為政。我做顧問的時候也遇到這樣的問題，做前期開發的時候，提到招商他會說招商是後面的，其實招商不能在後面，運營也不能在後面。各個環節是不能分開的，各部分的意見必須在前期，第一天就參與進來的。

觀點地產新媒體：您對現在電商發展的看法是怎樣的？

蘇廣平：電商的衝擊這些都存在，但只是一個表面的現象。我覺得最本質的原因，是做的東西質量不夠好，好的東西太少。也就是說，同質化如果同質到都是好的，那就沒問題，不好的東西同質化太嚴重，那就有問題。

觀點地產新媒體：在您看來，好的方向該是怎樣的方向？

蘇廣平：我認為是做綜合性更強、複雜度更高，充分利用資源的一類項目。我現在很關注的就是地鐵上蓋的開發。

觀點地產新媒體：為什麼您會特別看重地鐵上蓋這樣一種業態？

蘇廣平：因為這個東西可以帶來巨大的商業價值。根據這個動線，設計出來之後就變成人流的必經之路，一旦有人流商業就活了，沒有人流，商業就死了，就是這麼簡單。

觀點地產新媒體：一些大的地鐵口，在您看來是可以成長為綜合性很強的商業體的？

蘇廣平：對，在香港有很多這種例子，都做得蠻不錯。

地鐵上蓋一旦有了大的綜合體，比如說有了辦公、住宅、酒店、商場，有了這些配套，它其實這是一個互補性非常強的東西。

這裏面辦公有一部分人流，可能相當一部分是從外面到這裏來辦公的人流；還有一部分人流來自住宅，住宅的人流通過地鐵站發散，然後晚上又回來。另一部分是發散的，白天聚集到這裏，晚上又發散走。這些東西對商業來講，應該看到這就是黃金。為了吸引這個人流，商業做了多大的犧牲？

比如說主力店，為什麼購物中心要搞主力店？就是為了人流。可以給便宜的租金到主力店或者不要錢，或給裝修補貼把主力店弄過來，為什麼？就是為了吸引人流。那麼人流已經被地鐵自然而然的帶過來，這些是最好的人流。

現在的地鐵動線，對人流沒有任何的控制能力。但我們作為一個發展商來說，是應該掌控足夠的控制力。怎麼控制呢？通過提供給一些好的東西，比如說可以不淋雨回到家，可以在夏天很熱的時候在空調環境下回到家，你說人流會不會選這條路？

觀點地產新媒體：您剛才提到最看重的是地鐵上蓋商業這麼一個業態，更宏觀來看這個商業的話，現在大家都在討論要朝一個什麼樣的方向發展，在您看來，該怎麼發展呢？

蘇廣平：我覺得綜合性、複雜性更強的東西會更好。另外一個方向，我覺得是社區商業。

商業是個金字塔，越高端的東西其實是越少的。如果大家一窩蜂去蓋恆隆廣場，那肯定有90%的要死掉，因為高端的只能支持那麼幾個。但你社區商業，同樣大家都去蓋，蓋100個可能100個都能生存，這個同質化很嚴重都不是問題，關鍵看同質化在什麼地方。

一個企業要找對定位，擅長做什麼。像地鐵上蓋這種綜合的東西里面很複雜，不是說每個企業都可以做好。

觀點地產新媒體：那您認為現在商業的發展它是多了還是少了？

蘇廣平：多是多，但是不等於沒有機會，其實多出來的大部分是不好的作品，那是要被淘汰的。

觀點地產新媒體：您怎麼看商業發展的未來，它會發展成什麼樣？

蘇廣平：我覺得在中國商業地產大有可為，我們才剛剛起步。

從更外面的角度來看，咱們很多東西還很初級。我在國外兩家頂級的地產公司工作過，一家是專門做商業，一家是專門做住宅，我有切身體會，覺得做商業地產比做住宅地產要好。

觀點地產新媒體：但是相比之下商業地產難度更高。

蘇廣平：複雜性可能強一些，但是咱們現在做商業地產，根本就還沒有做出來。商業地產老說金融等還不配套諸如此類，這只是一部分原因，我覺得大家還是沒有足夠的耐心。

我們的速度很快，好像要一口吃成個胖子。商業地產確實要有一個積累的過程，不能說兩年就10個購物中心，5年50個購物中心。

就算是開業之後，那也是商業地產的一個開始，不能光看頭一年、兩年。一個商場一定是要養的，我拿西蒙做例子，它是全世界最大的，它是個REITs。如果把它看做地產商的話，它是全世界最大的，它有500多億美元的市值，但它每年可能就只拿10億左右做開發。

住宅的話賣出去就沒了，每年都在高強度的壓力下拿新的錢做新的項目。商業地產正好是相反的，開發只是其中一小部分，我相信中國慢慢的也會走到這一步。