“地產僅僅是提供了一個更高效創新的建築空間，關鍵是植入最恰當的內容。”
編者按：現在的商業就像一個全新冒險樂園，充滿機遇，也充滿風險，更有無數需要解答的問題：什麼樣的商業項目才是好的項目？商業與地產更深入結合的核心與定位是什麼？如何認識商業與金融資本之間的關係？商業發展商與品牌之間怎樣建立與維護合作關係？傳統商業與品牌怎樣應對電商的衝擊？
2013年11月26-28日，觀點地產新媒體將在廣州舉行首屆觀點商業年會，圍繞論壇主題“商業的未來”，觀點地產新媒體遍訪商業地產的專家學者、典範項目的打造者、運營者，知名商業運營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業的未來”2013觀點商業年會系列報道。
觀點地產網 彭飛 作為招商局600億再造新蛇口的扛鼎之作，海上世界也成為了招商地產在商業地產方面的一張名片。
日前，招商地產副總經理兼深圳招商商置投資有限公司總經理張林在接受觀點地產新媒體專訪時表示，2013年招商商業地產板塊將進入收穫期，多個項目將竣工完成或投入使用。
談到海上世界綜合體，張林介紹，海上世界廣場已經全面竣工，完成80%以上的出租率，現在已有逾20家租戶進場裝修，12月中旬開業率將達50%。另外，招商局廣場和伍茲公寓均已竣工入夥，希爾頓南海酒店將於12月初開業，其他各子項目也計劃於2015年前後陸續竣工。
作為整個海上世界改造計劃的操盤者，張林也談到了一些海上世界廣場在招商運營方面的難點。
他表示，一是避免同質化競爭並且持續創新；二是對開發運營流程的科學規劃與控制；三是人才的聚集和發展。
對於招商地產未來商業地產的發展，張林表示，招商期望通過建立資產管理平臺對接資本市場，以此提升公司商業地產的投資決策、產品打造等能力，成為更專業的商業地產開發和運營商。
張林還表示，今後商業地產與住宅深入結合的核心在於“內容”和“運營”，商業地產絕非是帶着某種“商業概念帽子”的傳統地產銷售套現。
另外，在談到當前商業地產發展的核心因素時，張林直言，還是“錢”的問題，而什麼樣的“錢”就會有什麼樣的商業地產，如果缺乏資本市場支持，發展商業地產風險極大。
以下為觀點地產新媒體對招商地產副總經理兼深圳招商商置投資有限公司總經理張林先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：蛇口海上世界將於今年12月試營業，項目整體進度如何？相比之前，改造後的海上世界會有什麼特別之處？
張林：海上世界作為招商局600億再造新蛇口的扛鼎之作，新建項目包括高211米的地標建築招商局廣場、南海意庫二期夢工場(原名金融中心二期)、太子廣場等3個甲級寫字樓項目，高端酒店式公寓及高級住宅項目，還有文化藝術中心、希爾頓南海酒店、海上世界廣場和濱海公園以及明華輪的重新裝修打造。其中，地標寫字樓招商局廣場於8月竣工入夥，已有3家世界500強企業入駐辦公，配套的伍茲公寓已售罄入夥，希爾頓南海酒店將於12月初開業，核心商業海上世界廣場已經全面竣工，完成80%以上的出租率，現在已有逾20家租戶進場裝修，12月中旬開業率將達50%。其他各子項目計劃於2015年前後陸續竣工。
改造後的海上世界，與其他購物中心的區別就是它多元化的業態定位與個性鮮明的市場定位。海上世界旨在打造一個大生態體系的商業，以街區式互動商業為載體，為人們提供餐飲、娛樂、休閒、購物、辦公、文化藝術體驗的全方位服務。
觀點地產新媒體：在海上世界的招商和運營過程中，有哪些方面是要特別注意的？
張林：商業項目招商運營的難點都有以下三個方面：一是避免同質化競爭並且創新；二是對開發運營流程的科學規劃與控制；三是人才的聚集和發展。
據相關機構調查，今年在中國20個主要內地城市將有150家購物中心開張營業，每家平均面積8萬平方米，2012年的這一數據為80家。到2015年，北京、上海、廣州和深圳購物中心的面積將增加40%。如何避免同質化競爭，打造屬於自己個性鮮明的特色是個重要課題，我們採取的方法是經常站在消費者的角度，考慮為什麼要來這裏消費？來這裏消費會有什麼不同？
觀點地產新媒體：住宅地產市場量價齊升，對商業的未來發展會有什麼影響？商業與地產更深入結合的核心與定位是什麼？
張林：住宅市場量價齊升的迅猛發展對商業地產發展主要有兩方面的影響：一方面，由於住宅物業價格過高，帶來整體調控，市場部分投資者轉向不限購的商業地產，帶來商業地產散售機會。
另一方面，由於市場期望的改變，帶來商業地產用地的成本高企，這對商業地產尤其是持有型零售商業的發展是不利的。參與者受資金和成本壓力影響，對發展高品質持有型商業的積極性不高，缺乏可持續發展心態，造成目前大部分商業物業品質不高，長遠來看，是對社會資源的浪費。
商業與地產深入結合的核心在於“內容”和“運營”。地產僅僅是提供了一個更高效創新的建築空間，關鍵是植入最恰當的內容(包括商業業態、產業內容等)，通過持續運營，滿足社會需求，也最終達到商業地產資產的保值增值，商業地產絕非是帶着某種“商業概念帽子”的傳統地產銷售套現。
觀點地產新媒體：如何看商業與金融資本之間的關係？未來值得期待的商業與金融結合的模式有哪些？招商今後在這方面會有怎樣的安排？
張林：發展商業地產最核心因素是“錢”的問題，有什麼樣的“錢”就會有什麼樣的商業地產。缺乏資本市場支持發展商業地產風險極大，最適合商業地產發展的是有耐心的、追求長期回報的資金。
一般而言，商業地產與資本市場結合主要有兩個重要環節：前期開發階段的介入、進入運營後作為經營性資產在資本市場上的退出，凱德在這方面的模式很成熟。
對於招商地產未來商業地產發展，我們期望通過建立資產管理平臺對接資本市場，通過資本市場的遊戲規則嚴格要求自己，提升公司商業地產的投資決策、產品打造、招商運營、品牌塑造能力，成為市場更專業的商業地產開發和運營商。
觀點地產新媒體：電商對傳統商業會有什麼影響？公司是否考慮過應對電商的衝擊？
張林：電商對傳統商業的衝擊是毋庸置疑的，尤其是對標準化商品的銷售衝擊巨大，這也帶來以體驗為核心商業業態的發展機遇。通過我們購物中心的業態和商家調整趨勢可以發現，以銷售標準商品的零售業態在購物中心承租能力和拓展意願下降，而體驗式消費空間及商業業態成為趨勢。
面對電商的衝擊，我們很強調消費者體驗感受的滿足。希望在客戶關係、服務水平、人文關懷等方面提供優質服務，在深圳蛇口新海上世界項目，我們引入大量體驗感極強的餐飲娛樂及文化業態。與此同時，我們也在嘗試跨界整合文化、藝術、健康、娛樂等行業優秀資源，融入到我們的商業設施中，提供更豐富和有創意的商業體驗空間給消費者。
觀點地產新媒體：新型城鎮化的推進必然帶來巨大的商業需求，與商業較成熟的一二線城市相比，新城鎮的機遇與風險都是什麼？招商是否會抓住此間機會，加快商業地產佈局？
張林：相比商業成熟的一二線城市來說，新城鎮為商業地產帶來的機遇與風險並存。機遇主要來自新發展區域人口快速增加帶來的商業配套設施，如區域級購物中心或社區級購物中心的發展機會，以及片區產業升級帶來的產業地產發展機會。
當然，風險也是顯而易見，最主要是政府規劃和期望與現實市場與需求脫節的風險：由於政府在商業網點規劃及市場準入方面的機制缺乏，城鎮化快速推進過程中勢必帶來大批商業項目的出現，而新城鎮有限的、尚不成熟的需求市場不能支持，帶來巨大的競爭風險。另外，部分政府在新城鎮中規劃高端寫字樓高星級酒店項目，而類似市場往往缺乏有效需求支持，因此帶來不可持續發展的風險。
除區域或社區級購物中心外，招商地產更關注新城鎮化發展過程中的產城融合機會。在整合集團和社會產業資源前提下，在符合產業發展的區域，充分發揮招商地產在蛇口三十年區域開發和運營中的經驗，以產業內容植入為契機，以區域綜合開發為模式，積極介入新城鎮發展進程。
觀點地產新媒體：2013觀點商業年會主題為“商業的未來”，您認為商業會有怎樣的未來？
張林：關於商業的未來，最近我們內部其實也在研究，大致有這樣幾個觀點：
一是供應量大，受土地供應結構及市場投資熱情的影響，無論是甲級寫字樓市場還是零售物業(購物中心及百貨)市場，未來幾年均需面臨大規模供應(特別是一些快速發展的二線城市)的競爭。但總體而言，在核心區域的優質項目面臨的競爭壓力較低，而樓齡較高，位置相對較差的項目則面臨被擠出風險。
二是一線城市肯定會優於二線城市，得益於相對強勁的需求和較少的供應量，一線城市商業物業無論在租金及空置率的絕對值及穩定性上均優於二線城市。預計未來一段時間內，一線城市的商業地產項目投資風險仍然小於二線城市。
三是資源整合將成為發展商業地產的重要課題和關鍵因素：無論是零售物業的體驗式傾向(在購物場所添加娛樂、藝術等設施)，還是產業園區更加強調引入核心行業資源以完善園內產業鏈，國內商業地產項目的發展和成敗愈發依賴跨界資源的整合。這一趨勢下，更強的資源整合能力將很大程度上加大各開發商獲取項目的可能性，並提升自身產品在市場上的競爭力。
還有一點就是資本市場的介入引導商業地產迴歸本質。一般而言，市場資本更在乎的是項目的現金流獲取能力及長期升值潛力，並以此作為項目估值的重要標準。在當前國內商業地產市場逐步走向成熟的趨勢下，商業地產的開發和運作勢必將回歸其本質，這意味着未來的商業地產項目開發和運作將更多的以資本市場的需求作為衡量，開發商的經營能力和團隊優劣將顯得尤為重要。