9、10月開發商推盤力度的加大疊加核心城市旺盛的需求，將推動成交上行，“金九銀十”值得期待。

　　正如我們之前的判斷一樣，8月份樓市隨着新增供應的緩慢增加，整體成交環比小幅上升。世聯重點監測的30個大中城市的數據顯示，8月份30個大中城市一手商品房成交面積1892.35萬平米，環比7月小幅上漲2.9%。分城市類型來看，一線城市表現優於二三線城市，其中一線城市商品房成交面積352.87萬平米，環比上漲14.0%；二線城市成交1151.15萬平米，環比上漲1.7%；三線城市成交388.33萬平米，環比下降2.3%。庫存方面，監測的10個大中城市商品房可售面積7343.3萬平米，環比小幅上漲0.5%，按6個月移動平均計算去化時間為9.3個月，環比下降6.0%。

　　展望未來，我們認為宏觀經濟增長動能不足的情況下地產調控政策仍將保持平穩，中央更加註重調控長效機制的建立。雖然8月中下旬多家銀行房貸額度有所收緊，首套房貸利率普遍由85折回歸基準，但中央已明確表態支持首套置業，因此我們認為首套房貸利率上浮已經見頂。9、10月開發商推盤力度的加大疊加核心城市旺盛的需求，將推動成交上行，“金九銀十”值得期待。

　　政策仍保持平穩，中央更加重視長效機制建立

　　二季度以來宏觀經濟表現疲軟，雖然近期隨着中央政府“穩增長”的一系列針對性政策的實施，經濟增長有回升的趨勢。從8月中採PMI和滙豐PMI均走勢可以看出企業生產擴張意願有所上升，但我們認為當前經濟增長的動能仍舊偏弱，“穩增長”下仍需保持房地產開發投資和基建投資平穩。因此接下來4個月房地產調控政策難以實質性收緊，政策仍將保持平穩，但部分城市可以根據實際情況進行政策微調，比如溫州限購微調、深圳普通住宅契稅徵收標準調整和鄭州限購升級等。

　　從中央政治局經濟工作會議不再強調調控房價就可以看出政府的地產調控思路發生了轉變。當前政府更加註重發揮市場機制的調節作用，重視調控長效機制的建立。而長效機制主要聚焦於上市房企A股再融資放開、房產稅和保障房建設。

　　A股再融資方面，自8月2日新湖中寶公佈再融資預案以來，已有15家房地產上市企業公佈定向增發或發行可轉債再融資預案，募集資金額度合共366億元，再融資有條件放開已成定局，但實質性推進仍需時日。再融資放開對房企運營方面的影響我們在上一篇樓評中已經有所闡述，這裏不再贅述。

　　自2010年重慶上海開徵房產稅以來，關於房產稅擴圍的傳聞不時傳出，截至目前，2013年以來中央以及各地關於房產稅推進工作的傳言和表述已達17次。但中央政府為避免短期過度激化各方利益、觸發過量拋壓，整體推進比較謹慎。從目前較為完善的杭州擴圍版本看，徵收仍針對增量，只在新購住房認定免徵面積時，才考慮合計存量住宅面積，對超免徵範圍進行徵收。坊間多認為房產稅能夠抑制房價上漲，其實不然。從國際經驗看，韓國在80年代開徵房產稅，期間房價在短暫下調後又重回上升通道，日本開徵房產稅後由於泡沫破滅，房價持續下跌，房產稅效果難以顯現。從過往試點城市來看，渝滬兩市房產稅的開徵並未對市場產生實質性影響。我們認為房產稅開徵的目的不在於抑制房價，而在於完善長期稅制，有效保障地方的財政收入。此外，預計房產稅擴圍將先集中在深圳、北京、南京、杭州等前期房價過快上漲的一二線核心城市，短期內將不會進行大規模推廣。

　　長效機制的建立離不開保障房建設。當前我國房地產市場已經初步形成了中高收入階層買商品房，低收入階層靠保障房的格局。根據“十二五”規劃，“十二五”期間將建設3600套保障房，這意味着到“十二五”期末，保障房存量佔比將超過30%，基本能解決城市低收入家庭及遷移人口的住房問題。此外，未來保障性住房建設將以廉租房和公租房為主，解決當前存在的由於保障房定位不清造成的分配不公等現象。

　　部分銀行房貸額度趨緊，但整體影響有限

　　自6月份“錢荒”以來，市場流動性一直保持中性偏緊的態勢。SHBIOR中樞已經有所抬升，長短期國債息差也有所收窄。我們認為央行的強硬中性態度是導致市場流動性偏緊的主要原因，央行的目標在於“防範系統性金融風險”。因此，預計接下來貨幣總量政策難以超預期。此外央行和銀監會加強對錶外業務的監管力度，將會抑制M2和社會融資規模增速的上升，接下來流動性偏緊的局面仍將持續。值得欣慰的是，相對於其他新興國家由於資本外流導致本幣大幅貶值的情況，目前來看我國匯率仍舊比較堅挺(資本管制和大量的外匯儲備是主要保障)，而7月新增外匯佔款環比上升46%，說明資本外流的壓力有所放緩。

　　值得關注的是8月末多地房貸額度趨緊，部分銀行暫停房貸發放。月末銀行貸款額度再度趨緊，廣州、東莞、杭州等城市部分銀行上調首套房貸利率，從8.5折回歸基準，同時部分銀行也傳出延長放款時間的消息。我們認為8月末房貸趨緊並非行業調控加劇，而是部分銀行分支機構逐利的市場行為造成。利率市場化推進下信貸整體向收益更高的小微貸款傾斜，加上部分銀行由於上半年房貸投放過多，下半年開始做結構調整，導致個別銀行分支機構暫停房貸發放。信貸額度的收緊對重點城市的一二手房屋成交將產生一定的負面影響。但考慮到國家對首套置業的支持，我們認為不可能出現大規模禁貸，因而對整體的房地產市場影響有限。

　　供應大幅增加，金九銀十可期

　　8月中下旬以來，一、二線城市預售證審批節奏整體加快，市場供應量持續大幅增加。世聯監測的數據顯示，18個大中城市8月後兩週周平均供應量458.9萬平米，環比前兩週上升27.1%，由於9、10月份乃樓市傳統的銷售旺季，預計房企的推盤力度會進一步加大。根據目前的蓄客和樓盤上門量看(世聯8月後兩週樓盤周均上訪高達33500批次，創6月下旬以來新高)，顯示當前需求仍舊旺盛。因此我們預計未來成交將繼續改善，金九銀十可期。