上半年，世房新增土地已超過140億元，下半年的可售貨量達580萬平方米，將超過620億元。
觀點地產網 李雯露 陳業 對於開發商而言，6個月時間可以做什麼？世茂房地產控股有限公司給出了一個令人頗感意外的答案：從拿地到推出市場，世茂計劃將這個週期從9個月縮短到6個月。
這也是8月20日世茂房地產香港業績發佈會上最吸引眼球的一個話題。
“其實6個月開盤是一個非常短的時間，為什麼可以做到呢？因為我們要提前做很多工作。”世茂集團執行董事許世壇在當天業績發佈會上如此表示。
“當然如果6個月開盤的項目都在一線城市就會比較難，像北京、上海等地對於預售有一些要求，不過在二、三線城市，很多項目都是出了預售證就可以賣樓，如果提早做好設計、方案以及施工的準備，我們有信心6個月就可以進入銷售。”
據許世壇介紹，上半年，世房新增土地已超過140億元，遠超去年全年購地水平。預計今年公司可售貨值會達到一千億，下半年的可售貨量達580萬平方米，將超過620億元。
“如果只看第四季度，我們重點銷售項目已達156億。同時購地策略，也會集中在長三角和福建地區，全年估計的購地金額應該會達到人民幣300億。”許世壇如是說。
於同日，世茂房地產發佈2013年中期業績報告，半年合約銷售額325億元，已完成全年550億元銷售目標的59%；累計銷售面積達250萬平方米，銷售均價1.3萬元/平方米。
數據另披露，期內，世茂房地產實現營業收入166.8億元，同比上漲21.8%；毛利59.2億元，較去年同期增長25.7%，毛利率增至35.5%。
以下為世茂房地產控股有限公司2013年中期業績發佈會現場實錄：
現場提問：世茂房地產的銷售會提前達標，那麼會否存在上調全年目標的可能？另外，您還提到公司負債率會下降到60%以下，下半年會是什麼水平呢？
許世壇：第一個問題有關銷售額，我們在10月份就會提前達標，但現在還沒有到10月份，所以暫時不會調整銷售目標，屆時我們會再與媒體朋友溝通。
第二個問題負債率，上半年我們買了那麼多地，負債率都是60.8%，下半年這些地會進入賣樓階段，那麼通過賣樓的收益以及現金的回款，我們很有信心將負債率降到60%以下，最終會降到多少？要年底才知道這個數字。
現場提問：從拿地到推出市場，世房計劃將這個週期從9個月縮短到6個月，對此公司具體是如何考慮的？另外，世房稱有信心保持毛利率，公司會從哪幾方面入手，提升毛利率？
許世壇：其實6個月開盤是一個非常短的時間，為什麼可以做到呢？因為我們要提前做很多工作：比如在與政府談土地的時候，我們會做好設計，當然如果沒有拿到就有一點浪費；而在拿到土地之後的一兩個星期內，我們會召開啓動會，這時已經談清楚這個項目什麼時候開盤，並確定了產品設計、客戶要求、成本等等，其實很多節點我們都非常快。
當然如果6個月開盤的項目都在一線城市就會比較難，像北京、上海等地對於預售有一些要求，不過在二、三線城市，很多項目都是出了預售證就可以賣樓，如果提早做好設計、方案以及施工的準備，我們有信心6個月就可以進入銷售。
第二個問題關於毛利率。我們看了這麼多的同行的業績公告，毛利率基本都在下降，世茂毛利率上升主要是兩大因素原因：首先，售價持續上升，其實去年我們都有減價，主要針對庫存，所以去年的毛利率也就低了一點。不過，從去年8月份開始，我們的均價就從1萬元/平方米上升至1.1萬元/平方米，再到今年上半年1.3萬元/平方米，這些都會在未來一、兩年入帳，因而我們維持在這麼高的毛利率是沒有問題的。
當然，除了售價之外，成本控制也很重要，儘管人工成本會上升，但我們會在其他方面節省成本，譬如在結構指標上(用多少鋼筋、用多少水泥以及很多設計上)想辦法去省錢。
除此之外，我們還有一個採購中心，公司很多采購都是集團化的採購，這樣也會大幅度減低採購以及用材的成本。
另外，我們還有一個ICP系統來控制成本，成本達到60%的時候就會有提示，到80%就會警告，達到100%就不會再給錢了。
現場提問：剛才許先生談到，希望上半年買地下半年就可以銷售，世房目前有3000多萬平方米的土地，是否意味着這一批庫存的土地會加大開發？你們全年的施工面積是1300萬平方米，如果以現在的面積來說，三年左右將會開發完畢，未來這個時間會否縮減？是否意味着你們將來會買更多的地呢？
許世壇：土地儲備裏包括一些商業物業和酒店不會做銷售，有一部分我們會自持。土地儲備量也不是那麼大，其實我們每年新增的開工面積都持續增加，2014年的開工面積會比今年上升50%。現在3700萬平方米土地能夠滿足未來三年的發展，但這個土地儲備不會用很長時間。
當然我們會適當補充土地儲備，最大原則是賣多一點樓才會買多一點地。所以今年能否大幅超額達標，影響着是否會買多一點地。我們覺得未來買地的策略會比較保守，出價也會比較合理，不會去買“地王”。
現場提問：3700萬平方米土地是怎麼樣開發呢？
許世壇：在我們的土地儲備中，70%-80%是住宅，20%-30%是商業、酒店，其中有部分商業是出售，一部分自持。目前來看，自持物業面積達到120萬平方米，未來會增加。
現場提問：最近有消息稱，中央或在溫州放寬行動力，也會在其他城市擴大房產稅，您對於未來樓市調控有怎樣的預期？下半年內地房價的走勢會怎麼樣？前不久你們參投深圳前海第三幅土地，但反應比較冷淡，原因是什麼？
許世壇：關於政策的問題，我們的看法都是相對正面的。首先今年習總書記開了幾次會議，都沒有提到房地產的調控，我相信在穩經濟的大前提下，應該不會對房地產推出太多的政策，限購、房產稅等都是常態動作，這些是不會改變的。個別城市會有一些放鬆，但我們認為這不具普遍性。
房價方面，一、二線城市售價上升的動力很強，原因是多方面的，包括城鎮化、剛性需求等等。
至於前海，其實我們並不覺得反應冷淡。因為那塊地的門檻比較高，符合條件的開發商並不多，而且有些開發商未必瞭解前海的長遠發展。對於這個項目，我們最終的出價還是比較審慎的，這也符合世茂一貫堅持的不拿“地王”的政策。
現場提問：您剛提到，下半年中央不會有新的調控政策出來，而世房的均價從去年8月份一路上升，未來在售價方面，你們有多少加價的空間？
蔡雪梅(副總裁)：對於下半年整個價格的走勢，我們是這樣來預判的。首先，從大的市場環境來看，政府限價政策會繼續實施，而且可能會更加嚴格；第二，下半年，世茂房地產有近14個重點新盤入市，這一批新入市的項目都集中在市區相對好的位置，而且也屬於相對高端的產品，所以售價會保持在一個較好的水平；第三，在三季度，我們要加大一年存量期產品的庫存去化力度，這部分多多少少會影響到我們的成交價格。
這三個緯度因素綜合相加的話，我們判斷下半年成交均價將會在上半年的基礎上，遠高於2012年的成交均價。
現場提問：世房今年的業績表現良好，長遠來說，公司如何保持這樣的增長勢頭？另外，觀察到今年入帳大部分來自物業銷售，酒店的收益有一點下跌，不過今年你們還是有新的酒店開業了，對此您怎麼看？對於酒店業務有怎樣的打算？是會繼續尋找銷售渠道繼續賣，還是想留作一個現金流呢？
許世壇：首先回答第一個問題，怎麼樣可以持續增長呢？其實世茂的增長不是從今年開始的，我們去年的銷售已經超過50%，去年的去化率已經超過70%。
今年怎麼保持？上半年我們完成銷售320億，其實上半年可供銷售的貨量非常少，大家可以看到我們去年沒有怎麼買地，所以今年買了很多地，所以下半年才是我們銷售的重點，上半年反而是我們壓力最大的時候。
另外，從去年開始，我們的團隊有很大的變化，現在的團隊非常強，特別是在福建、長三角以及中西部的團隊都非常好。
土地儲備方面，在很久之前，我們已經有一大批優質的土儲，這也可以讓我們持續增長，再加上我們的品牌，今年僅在福建省，我們的銷售會接近170、180億的規模，會遠超第二名。
酒店的問題，暫時沒有提它，我們希望將酒店的營運做得更好。今年年初由於受到政府消費，包括流感的影響，對於酒店的營業影響很大，全國行業的影響應該在15%到20%，但是我們整體才6.3%的影響，我們希望全年可以持平。今年世茂只會開一家新的酒店，明年可能會有四、五家酒店，對於酒店將會繼續投入，希望將酒店的運營以及利潤做到最好。
現場提問：你們的盈利增長幅度會在什麼水平呢？
許世壇：我們現在沒有每年這麼長時間的預測，不過開工面積以及竣工面積都會同比有50%的增長。
現場提問：近來，世茂加大在旅遊地產方面的發展，今年有沒有具體的發展計劃？
蔡雪梅：整個旅遊地產是世茂下一步發展的核心方向之一，我們對於旅遊地產的態度，不只是希望通過旅遊的天然景觀資源來進行住宅的銷售，而是真正做一個可以讓客戶一生居住的產品。這也是世茂下一步重點發展的一個核心方向。
結合整個大的戰略定位，今年上半年，我們旅遊地產的銷售非常好，除了海南的項目計劃在年底推出，上半年在上海新推出的納米魔幻城，三個月時間去化了20個億，成為了上海單盤的銷售冠軍；同時我們在大連的御龍海灣項目，上半年其實只有三個月的銷量週期，到4月份以後大連才真正進入銷售季，這個項目已經完成了10個億的銷售。