“出售體量要減少，遲一點賣出價格會更好，我們的目標從來不是做傳統的開發商。”

　　觀點地產網 彭飛 去年曾一度因旗下項目涉嫌違規用地導致公司股票停牌的華南城，在經營業績上似乎並未受多大影響。

　　6月24日，華南城公佈了截至今年3月31日止2012/13財政年度的全年業績。期內，華南城實現收入74.88億港元，同比增加104%，利潤為28.67億港元，上年同期則為20.48億港元。

　　對於今年的銷售目標，華南城首席財務官馮星航在6月25日的業績發佈會上表示，本年度銷售目標為110億港元，較上一財年實際銷售82億港元增長三成，並有信心達標。

　　馮星航還稱，今年銷售主要將由西安和鄭州項目貢獻，同時也希望合肥新項目在年底能有少量貢獻，並預計下半年銷售相對較多，均價方面也會維持一定幅度的增長。

　　根據華南城的年報顯示，本財政年度的毛利率同比下降5個百分點至56%，馮星航解釋稱，這主要是由於住宅銷售佔比較大，而其毛利率約為45%，不及交易中心的60%。

　　馮星航稱，今年華南城交易中心的入賬收入比例將不少於去年，預期今年的毛利率與去年相當，整體仍可高於50%。

　　另外，對於近期市場出現的“錢荒”，馮星航表示對公司不會造成影響。截至3月底，華南城持有約60億港元現金，並還有30億港元銀行備用信貸，因而不會對公司財務狀況構成影響，但公司還是會密切關注市場動態。

　　以下為華南城2012/13財政年度業績會現場問答實錄：

　　現場提問：華南城在合肥發展大型商業物流園，具體將怎麼運營？短期內的經濟效益如何實現？現金流又怎樣去平衡？

　　馮星航：公司每個項目都跟當地政府有比較充分的溝通，我們開發綜合物流和批發市場都是按照政府的規劃去實施的，當然我們有很多項目在開始階段都不是在一個成熟的地區，這也是必然的。

　　我們一般的項目都在各個城市的外環線區域，比如說南昌項目，旁邊是一個高鐵站，預期在今年年底將建成，簽下項目意向是2007年，開工是2010年。我們並不像傳統的房地產商，而主要是配合政府長期規劃做項目。所以說我們的項目在地理位置上有一些偏，與所在城市的佈局不是很符合，這也是很正常的。

　　在開發模式上，我們所有的項目都是分期開發，比如說合肥項目總建面會達到1200多萬方，是我們在建的最大項目。根據計劃，一期開發將近300萬平方米，按照滾動發展方式，通過賣三分之一的物業把成本收回來，然後再繼續發展第二期。預計是四年內要回本，目前南昌、南寧、西安、鄭州項目都在進行一期開發。

　　按照這種方式，外界是不需要太擔心公司資金問題。公司的財務管理也是比較穩健的，截至3月底的現金流有60多個億，負債比率32%，也是比較低的。

　　現場提問：去年12月底內地有很多媒體報道公司在新進城市的項目可能存在一些土地違規，雖然事後公司也進行了及時澄清，但這是否也說明公司在項目管理的方式上較為激進，並低估了開發風險？

　　馮星航：關於土地證的問題，由於公司所有項目面積非常大，因此政府的證照在大多數時候未必能及時配給，但政府也不願意停工等待，所以會發出一個確定函，就是可以繼續建設，政府不進行干擾。因此，土地證不完整並不是因為公司的違規行為。

　　去年12月的事件，對我們影響並不大。一方面，政府通知我們繼續按照預定的工期去建設，給予支持是不予處罰，銀行貸款方面也繼續支持；而在客戶和銷售層面，我們每個項目的銷售也達標，出租和其他收入有近40%增長。所以說，這次事件對於公司的運營、銀行關係以及政府關係都沒有太大影響。

　　現場提問：現在內地的政策依然比較緊張，公司的銷售目標是增長3成達到110億港元，請問能否如期達成？

　　馮星航：公司過去兩年的銷售都是達標的，由於有這樣的記錄和經驗，再加上開發量和銷售來源都有，所以我們對於30%的增長目標還是非常有信心的。

　　當然，公司管理層還是會以一個比較穩健的財務策略去看經營目標，也會密切關注市場情況。在公司具體銷售方面，上半年會賣得少一點，下半年會賣得多一點。

　　現場提問：在今年110億港元銷售目標中，主要是來自哪幾個部分？今年銷售均價又是怎樣的？

　　馮星航：從去年的數據可以看出，共有6個項目在進行銷售，月底可能有一個開工儀式，希望合肥項目年底能有一些小量的銷售，但今年的主要銷售將來自西安和鄭州項目，深圳項目則會少一些。

　　關於銷售均價，過去兩年的均價都是上升的，今年的做法還是維持一定量的增長。

　　總體而言，我們會盡量保證購買店鋪的營運商的物業都有升值，過去一兩年的零售價相對較低，這主要是為了吸引一些營運商，當然這也是銷售策略。

　　在這種情況下，均價會保持一定程度的上升，同時今後出售的體量也會逐漸減少，從而增加租賃的體量。出售體量為什麼要減少？因為遲一點賣出去價格會更好，我們的目標從來不是做一個傳統的房地產開發商。

　　現場提問：請問公司今年的資本支出是多少？

　　馮星航：今年公司的資本性開支會與銷售目標掛鉤，銷售目標是110億港元，預計開支大概是80億港元左右。

　　現場提問：現在國內經濟放緩，對樓市有無影響，華南城的業務會受到哪些影響？

　　馮星航：從營運數據來看，還看不到經濟形勢下滑對我們有很明顯的影響。

　　但是看官方的數據，例如深圳，歐洲或者美國的訂單少了，這對於我們的客戶還是多少有一些影響。

　　不過，由於我們項目的租金比較優惠，大概是40元/平米左右，如果店鋪是50平方米，那麼租金大概是2000元每月。一般而言，做批發每月的成本上萬元，如果訂單足夠，成本絕不是問題。在我們的項目中，以這麼優惠的租金，經營成本又這麼低，如果客戶還是不能繼續經營的話，也就可以不用做了。

　　現場提問：土地儲備方面，請問今年會增加多少？是否還有新項目的拓展計劃？

　　馮星航：根據規劃，今年有33%土地規劃的儲備，會分批去拿，不會一次性拿完。我們今年已經在合肥拿了大概400萬平方米，還有10億元左右的土地支出預算。

　　公司已經有七個項目，因而會很謹慎的選擇投資機會，不排除繼續拓展，但會很謹慎。