“今年目標的制定，是基於公司分析了整體形勢後進行的決定。當然最終情況也許會更好，但那就得看市場情況了。”
觀點地產網 彭飛 武瑾瑩 “我們在去年底已儘量將淨負債率控制在100%左右，而今後的長期目標，是希望將淨負債率控制在70%以下。”保利置業高層如此強調公司今後對負債的目標。
儘管保利置業在2012年實現簽約銷售額234億港元，並同比大幅上升48%，但過高的資本槓桿使用，還是導致公司的負債面臨壓力。
3月20日，保利置業舉行2012年度業績發佈會，其主席兼董事總經理雪明在介紹公司2012年的負債情況時提到，截至期末，保利置業的淨負債率為94%，相比2012年年中的115%下降19個百分點，同比2011年末也下降了9%。
除淨負債率依然保持高位外，保利置業2012年的毛利率也出現了較大幅度的下降。
據雪明介紹，保利置業2012年的整體毛利為63億港元，同比上升13%，整體毛利率為30%，而單以住宅開發業務計算，毛利率約31%，同比下降8個百分點。
此外，相比2012年銷售額的增長幅度，保利置業在項目拓展方面卻相對保守，全年通過收購和公開競買的方式獲取4個項目，總建築面積約90萬平方米。
就此，雪明解釋稱，面對2012年調整政策收緊的情況，公司的主要思路是防風險、控投資、去庫存以及抓銷售回籠，因而有意識的、謹慎的降低了土地的拓展。
據保利置業年報顯示，截至2012年底，該公司的在建項目及土地儲備，按建築面積計算約2179萬平方米，其中在建面積1069萬平方米，儲備面積約1114萬平方米。
而面對今年調控政策更加趨緊的局面，保利置業制定的全年銷售目標也較為謹慎。
雪明在發佈會上表示，今年計劃新開工建築面積400萬平方米，在簽約面積方面，預定全年目標為270萬平方米，同比增長8%，簽約銷售金額全年目標為260億元人民幣，同比增長11%。
“今年目標的制定，是基於公司分析了整體形勢後進行的決定。當然，今年的銷售情況也許會更好一些，但那就得看市場的情況了。”雪明稱。
此外，現場還再一次問及了保利置業與保利地產的同業競爭問題。
雪明對此的回答是，在解決同業競爭方面，雙方目前重疊的只有4個城市，而這幾年以來，雙方其實還是比較好的解決了這個問題。“國內的房地產市場還是比較大，我們兩家公司的人員和管理層都是分開的，今後還是可以實現共同發展。”
在當天的業績會上，保利置業副總經理張萬順還強調公司今後將繼續堅持高週轉策略。其稱，保利置業要求每個項目從獲取之後，都要爭取在一年內儘快的進行設計開發建設，然後組織銷售。
另外，保利置業副總經理葉黎聞、財務總監潘治平、投資者關係總監蔡偉生也在業績會上分別解答了不同的問題。
以下為保利置業2012年度業績發佈會現場實錄整理：
現場提問：相對去年銷售的增長，公司在土地拓展方面卻較保守，請問這是為什麼？
雪明：從公司的年報中可以看出，截至2012年末，公司的負債率還是比較高，土地儲備是1000多萬平方米，所以去年我們整體工作的思路是防風險、控投資、去庫存、調結構。再加上去年宏觀調控的各項政策也比較多，所以我們去年的重點工作是去庫存，以銷售為中心。在此前景下，我們抓銷售回籠，所以我們去年是有意識的、謹慎的降低了土地的拓展。
現場提問：去年上半年整體的房地產形勢不是很好，但公司全年的銷售依然有48%的增長，但今年設定的目標卻只增加11%，這個目標相對去年要低的原因是什麼？
雪明：今年公司的銷售目標是260億元，增長11%。其實這裏面就涉及到公司對今年市場的看法。大家都知道，今年出了新國五條的調控政策，對於今年的市場，我們認為不確定性很大。不過房地產市場的需求還是存在，對於新的調控政策的把控，我的理解是，這種政策出臺的時機是比較重要的，剛好在兩會之前。也就是說，通過調控政策，我們可以看出，對於房價和土地價格的快速增長，政府是希望它保持一個平穩的增長。
而從過往的調控和我們應對的經驗來看，它是有一個過程的。從量和價的逐漸平穩，到預期的一些影響，它的效果其實對預期的影響會更大一些。在這個過程中，我們房地產行業，會在產品結構和銷售目標上採用一些穩健的策略。所以說今年公司260億的銷售目標，或者說增長11%，是基於公司分析了整體形勢後進行的一個決定。當然，今年的銷售情況也許會更好一些，但那就得看市場的情況了。
現場提問：目前許多大型房企都在香港買殼，或者是本身已經有一個香港的公司做海外業務。而保利置業在國內與保利地產的業務有一些重疊，那麼今後公司是否會做一些調整，或者多做海外業務，以此來避免與兄弟公司的競爭？
雪明：其實保利地產和保利置業這兩個上市公司，都是保利集團房地產主業的兩個上市平臺，我覺得在這兩種結構、兩個市場的背景下，可以更有效的實現我們主業的價值和規模的最大化。
在解決同業競爭的問題上，我們目前重疊的只有4個城市，其實這幾年以來，我們還是比較好的解決了同業競爭的問題。而且國內的房地產市場還是比較大的，我們兩家公司的人員和管理層都是分開的，今後還是可以實現共同發展。
關於海外市場的問題，我們現在主要的業務是內房股，但如果海外有很好的機會，我們也不排斥，但就目前而言，還沒遇到什麼更好的機會。從我們的管理團隊和我們現有項目的佈局來看，基本上都在內地。同時，當前內房企在海外的業務大多都是嘗試性的，還沒有形成大的規模和利潤的支撐，只是剛開始，我們也在研究這個事。
現場提問：請問公司今年的資本開支是多少？年報裏提到公司一年到期的債務有140多億，手頭現金也是140多億，那麼今年在資金方面是否有很大需求？公司的負債還是比較高，今後是否有降低負債的目標？
蔡偉生：公司今年在資本開支方面的土地款和工程款是186億，其中土地款大約61億，工程款125億，但這只是資本開支的初步預算。
另外關於公司的淨負債率問題，我們在去年底已儘量控制在100%左右，目前是94%。而我們長期的目標，是希望將淨負債率控制在70%左右。
現場提問：剛才雪總介紹公司去年有兩個項目當年拿地、當年實現開盤銷售，請問公司去年較高的銷售業績和提高週轉率是不是有直接的關係？公司接下來對週轉率是否有一些具體指標？
張萬順：大家都知道，大陸的地產行業與香港和其它地區不一樣，是非常重視週轉率的。作為保利置業來講，我們一直以來都是以市場和銷售為中心，以現金流為核心，以迴流和現金流的核心這樣一個原則來組合我們的業務，所以我們也強調快速週轉。
剛才雪主席也介紹了，公司這麼多年基本上是以住宅為主，特別是這兩年國家宏觀調控以後，我們的產品主要集中在滿足剛需和首改這樣的產品類型上，從中可以看出，我們是非常重視快速週轉的。而從投資的風險控制和股東回報來說，只有做住宅才能實現這兩個目標。因此公司要求每個項目從獲取之後，都要爭取在一年內儘快的進行設計開發建設，然後組織銷售。
但由於不同的地區、產品、項目不一樣，所以我們制定了一個原則性要求，比如說每一個項目，在拿到之後一年內要開工，儘量實現首期的樣板展示，爭取儘早的銷售。
現場提問：雖然公司去年的銷售業績較好，但毛利率下降幅度也很大，這是否因為公司去年強調週轉速度、加快銷售回款，採取了降價銷售的策略所致？今年還會繼續堅持這個策略嗎？
葉黎聞：關於毛利率，我們從2012年的數據來看，相比2011年確實有下降，2011年是39%，2012年是30%。但是，作為一個住宅產品的開發商，我們認為30%左右的毛利率還是一個合理的水平。此外，這可能還與我們的產品結賬情況有關，2012年我們普通住宅的結賬較多一些，這方面也相對的拉低了我們平均的毛利率水平。
從未來的情況來看，我們相信毛利率水平還是能維持在30%的水平，這對我們公司而言是相對合理的。
另外公司2012年的去化率是72%，今年我們公佈的預期可能稍微低一點，但公司內部的要求應該還會更高一些，希望也能達到2012年的去化水平從而進一步降低公司的負債率。
現場提問：公司去年的銷售費用增幅比較大，請問主要是在哪些方面？今年在項目拓展方面會堅持怎麼樣的原則？
蔡偉生：公司去年的銷售費用從絕對數來看確實增加了，但銷售費用應該跟簽約金額掛鉤，2012年的簽約額比2011年增加48%，達到230億，所以從簽約額作為一個基數來看的話，我們是佔到簽約額的2%，2011年我們的佔比是大約2.3%左右，所以從百分比來看還是下降的。
雪明：關於項目拓展的原則，由於去年公司銷售表現較好，所以今年相比去年還是希望有一定比例的拓展，去年新增的建築面積是90萬平米。今年我們想適當的擴大土地儲備，但是這個必須和銷售結合在一起。
今年公司將堅持幾個原則，一個是根據不同的區域和城市，我們希望能夠同時有3到5個項目；二是希望區域開發比較強的團隊今年再多增加一些項目；三是希望新增的項目主要以剛需和首次改善為主，從而加快週轉，這是我們整體原則。
現場提問：在新國五條出臺後，許多觀點認為商業地產將迎來重要的發展機會，請問保利置業在商業地產或者文化產業方面會不會做一些擴展？
雪明：在文化和商業地產這兩個方面，應該說保利置業和其它的房地產公司相比有這樣的特點，我們比較專注於建築，就是說我們可能做過一些地標性的、或者說在建設部獲獎的項目，比如說上海的保利廣場、前幾年做的深圳保利文化廣場。應該說，專注於建築和文化，這是我們上市公司的一個特色。
但是做商業和文化產業，是需要培育和沉澱一部分資金的，所以我們這幾年的發展策略就是不丟掉我們的優勢，同時增加了中高端住宅快速滾動的產品。這是根據每個公司不同的情況來決定它的整個產品結構，而我們現在的策略就是，以中高端住宅為主的綜合類的開發商。