“花樣年將會在未來中長期的時間裏繼續沿着輕資產的步伐，打造服務平臺為核心繼續往前推進並發展。”
觀點地產網 陳澤佳 李雯露 “2012年上半年，外部市場是一個比較艱難的時期，而下半年中國的經濟環境仍要在相當長一段時間忍受經濟低速運行的壓力。”花樣年主席、執行董事兼首席執行官潘軍於8月17日香港中期業績會上如此坦言。
而面對這樣的艱難局面，潘軍卻似乎並不擔心。
潘軍稱，基於對市場環境的判斷，2012年下半年公司仍然將保持積極靈活的應對策略，採用更為積極的態度加快銷售，爭取儘快實現，或者超額完成年度的合同銷售目標。
2012年上半年，花樣年集團共實現合同銷售金額約33.51億元及合同銷售面積約38.89萬平方米，同比分別減少2%和增加11%。
其中，約有16.77億元和13.81萬平方米的銷售來自城市綜合體項目，同比分別減少14%和8%，約有6.33億元和11.83萬平方米來自精品高檔住宅項目的銷售，同比分別增長7%和91%。
另外，銷售物業收取按金總額約44.5億元，同比增長69.9%，而旗下非房地產開發業務收入，如酒店、社區服務、商業管理服務等，共實現收入1.55億元，同比增長71.2%。
對此，潘軍介紹，上半年花樣年合同銷售額達到33.5億元，已完全全年銷售目標的47%。同時，其指出，上半年平均售價為每平方米8500元至9000元，料下半年將保持。
潘軍還表示，花樣年旗下樓盤目前沒有減價的考慮，而今後公司將按照50%商業綜合體、50%住宅的策略進行地產項目開發，但下半年仍然將加速銷售，“能快推，絕不慢推”。
在土地方面，潘軍透露，公司下半年會審慎增加土地儲備，但在北京、深圳等一二線城市積極尋找高附加值的項目，因毛利率較高。
他指出，高附加值的土地包括與產業相關的非主流土地及商業項目用地，如廣場及綜合體項目，即非住宅項目。
被問及會否淡出三、四線城市，潘軍強調集團在該地土地儲備已足夠，目前集中去儲存，加上受內地經濟放緩影響，當地的購買力下降；而一二線附加值較高的項目，毛利率較高。
截止2012年上半年，花樣年土地儲備總面積為829萬平方米，平均土地成本每平方米665元。
此外，花樣年旗下第一支地產基金目前已經基本完成註冊，預計下月將募集資金到位，而未來3-8年，花樣年還將加強對旗下精品文化酒店的投入，以此帶動文化旅遊產業的發展，且未來服務業的發展以輕資產模式為主。
“對於未來，花樣年將創建以金融為核心驅動，以服務為核心能力，以開發為平臺工具，以終端為資源的綜合產業發展模式。”潘軍如是說。
他解釋道，基於這四項優勢形成花樣年，透過城市商業綜合體與養老地產的發展，把戰略重點重新聚焦在一二線核心城市。透過不同的增值服務內容，為客戶帶來有趣、有味、有料的生活體驗和空間。
以下是花樣年控股集團2012年中期業績發佈會的現場實錄：
現場提問：花樣年在物業投資收入方面多了239.6%，而代理服務收入降低了57.4%，是不是代表公司現在比較注重物業投資，這個比重會多過代理服務？
陳思翰：今年上半年花樣年在物業投資、商業以及寫字樓等的租金收入約為1.5億元，較去年同期相比增長71%，確實有比較大幅度的提升，這方面還是會保持一個水平。另外，公司代理服務的總收入是700多萬，這個比重不是太大。
現場提問：你希望物業投資水平可以到什麼樣的數字？
陳思翰：從今年上半年的成績可以看出，房地產的產業服務類型的業務和物業管理，都比去年增加了很大的物業量，這也是針對花樣年未來的發展而考慮的，不僅僅是房地產板塊，產業服務方面都會提高。
至於物業投資方面，公司這一兩年會保持在一個穩定的水平，短時間內不會擴大很多。
現場提問：你們去年派了一定的息，以後派息比例會不會跟去年一樣，還是下半年會用於其他方面的發展？
潘軍：關於整體的派息政策，花樣年前兩年都有派息，因為現在正在中期，因此，我們會保持一個審慎的態度。至於派息的比例需要董事會討論，根據公司現金流狀況來確定今年年底的派息政策，所以現在無法給與沒一個明確答覆。
另外，下半年花樣年會有一些拿地的相關動作，下半年有一些土地在去年就已經鎖定了。關於郫縣的土地，在6月底就已經獲取。還有一些跟現在主導產業相關的高性價比的土地，我們仍會採取積極審慎的態度在下半年尋找機會獲取。
現場提問：下半年花樣年的銷售策略是怎樣的？今年花樣年的銷售均價預計是多少，上半年大概是什麼水平，有沒有減價的策略？
陳思翰：在下半年合同銷售額中城市綜合體佔比是50%，有一些產品在過去兩三年的商業銷售都非常理想，因此會繼續保持城市綜合體的優勢。
花樣年的項目大部都在核心城市，品牌效應也不錯，因此，無論在任何情況下，我們基本上沒有很具體減價的一個考慮。而關於銷售均價，預計上半年和全年還是保持在85%到90%的水平。
現場提問：關於負債率比例，中期負債率是81.6%，增長了4%左右，對此有沒有一些減債的策略，還是覺得現在這個水平還可以接受？
林錦堂：雖然目前公司的負債率是81.6%，但在不同的行業有不同的模式，房地產行業本身是資金較密集的行業，所以81.6%是否很高，要根據公司的具體情況而定，雖然不是行業的平均水平，但也不是很高，相比去年是有一定的增長。
不過，今年與以往有所不同，在重估增值方面，以前是不需要算土地增值稅，今年算完以後就會有影響。所以，新的數字出來以後，總資產下降了，不過這只是會計方面的調整，而不是公司層面的調整，所以影響了4%。
在現金流方面，公司在整個現金流管理方面還是很謹慎，預計下半年現金流比以前會好一些。因此，在下半年負債率情況會有好轉。至於會不會降得很低，現在所有的同行負債率相比去年都有增長，我們也應該會維持在行業的平均水平。
現場提問：剛才潘總提到接下來會對高性價比的土地比較關注，那麼請問高性價比的土地，在公司看來是怎麼理解的？另外，5月份以來土地市場逐漸活躍，地王頻頻出現。對於下半年的土地市場，公司有什麼樣的預期？
潘總也提到，接下來會把注意力放在一二線城市，花樣年會逐漸撤離三四線城市，在這方面公司具體是怎麼考慮的，今年在這方面有怎樣的安排？
潘軍：關於高性價比土地，主要指的是一些非主流，跟產業相關的土地。比如說花樣年現在已經在開發的香年廣場，美年廣場等的土地。另外一種就是城市商業綜合體的土地，能夠帶來比較高的附加值，而不是單純的住宅用地。
我們對土地的態度比較審慎，如果沒有一些差異性的服務能夠給土地帶來溢價，應該不會參與這類的土地開發。而且，我們也是堅決反對地王項目的拍賣。
事實上，不是花樣年主動撤離三四線城市，而是隨着中國經濟的下行，很多三四線城市由於主導產業不明確，購買力在未來也會持續下降的趨勢。再加上現在花樣年在一些三四線城市也已經有了比較大的土地儲備。所以，我們主要以消化土地存量為主導策略，而不再增加新的土地儲備。
對於一二線城市，下半年公司會在北京、深圳這些城市尋找更多的土地機會，確保公司高附加值的開發模式，能夠給公司帶來相對較高的毛利率。
現場提問：關於公司上半年竣工面積和下半年的竣工面積差別那麼大，一個是2.1萬平方米，一個是87萬平方米，主要的原因是什麼？你們在業績裏面有一句話，集團為了保持穩定審慎的經營基調，計劃放緩上半年落成的開發項目，以規避市場最波動的時刻，請問這個原因是什麼？
陳思翰：關於竣工面積，上半年完成了2.1萬平方米，今年還有60多萬平方米，這是按年初的計劃進行的，而並不是什麼原因使其往後推，房地產是有一定的滯後性。
提到預售賬款超過90天，這主要原因是因為現在銀行放貸的時間跟以前有所差異。每一個銀行考慮放貸都不同，有的銀行時間會比較長，同時每個銀行都有貸款額度，當它的額度超過了，就無法貸款給開發商。而預售賬款在90天以上有3億，到目前我們已經收回一大部分，這就是所謂收回信用的問題。
現場提問：潘總對金九銀十的看法是什麼，對比今年第二季度出現的小陽春，你覺得會不會出現量價齊升的情況，集團的推盤量會不會集中在這段時間？
另外，關於集團超過90天的預售賬同比去年增加超過5倍，達到3億多，這是為什麼？行業內有人預測明年是內房企業毛利率低谷，從去年開始，大家形勢不好，開始降價，那麼花樣年覺得明年毛利率會下跌，或者說有好轉的情況出現嗎？
潘軍：二季度確實讓所有的開發商都很高興，但我希望媒體報道時不要那麼樂觀。現在政府也希望我們採取一種比較務實的態度，在量和價兩個方面，大部分開發商還是以保量為主，因此價格上升的趨勢不會很高。
金九銀十是過去的概念，不過，今年為什麼會出現二季度的情況，二季度在過去是淡季，一般三、四季度才是旺季。
由於政策對房地產市場的影響比較嚴重，相信全行業都會按照現在既定的計劃進行推進。而花樣年的策略是能快推絕對不慢推，抓住當前的銷售機會進行銷售，所有的項目能搶一個月就搶一個月，儘快推向市場檢驗。
關於毛利率的問題，這方面確實面臨比較大的壓力，業內都知道明年的毛利率會比較低。不過，花樣年跟大部分開發商不太一樣，我們的產品結構主要是以城市綜合體為主，利潤率較高的還是傳統產品，比如商業，辦公樓物業等。而花樣年的這部分的比重會更高一點，同時其受政策影響相對比較低，所以在毛利率方面不會有太大的變化。
從個別月份來講，由於剛需產品的比重有所上升，毛利率也在該月份有所表現。不過，總體來說，從全年的表現看，花樣年在毛利率這一塊還是保持比較穩定的狀況。
現場提問：剛才提到土地儲備有五年的使用量，那麼商業和住宅是怎麼計劃分配的？
潘軍：現在的土地儲備裏面，商業綜合體50%，普通住宅50%，未來也基本上保持這樣的比重，因為這樣的一個配比對於業績增長，包括在利潤方面都有好的表現。
現場提問：之前提到打算推進基金的計劃，現在進展如何？另外，一些酒店業務的部署，公司未來的發展策略是什麼？
潘軍：花樣年基金管理公司已經在深圳光明新區正式註冊，已基本完成註冊工作。現在募集資金情況非常正常，預計下個月會募集到資金。
關於酒店業務，目前花樣年有四個酒店正式運營，其中有兩個酒店是自行管理的，而在成都的酒店則是由香港的龍保酒店管理公司來管理。
花樣年自己管理的有園系列是未來準備配合花樣年關於文化產業做的配套性的品牌，未來公司在精品文化酒店方面會投入一定的精力來發展，不過也不是全部由自己進行投資。
而在未來服務產業方面，我們希望是以輕資產的模式，就像房地產基金一樣，不會對公司現金流產生壓力，而其獲得的收益卻將遠遠高於傳統房地產的開發模式。
所以，花樣年將會在未來中長期的時間裏繼續沿着輕資產的步伐，打造服務平臺為核心繼續往前推進並發展。