8月9日晚，2012博鰲房地產論壇進入博鰲之夜，在德國高儀·2012中國地產風尚大獎頒獎典禮之後，一年一度的“博鰲之夜：地產精英 博鰲論劍”正式上演，對話的主題是“可持續中國房地產之二：不確定的復甦，經濟下滑與房地產”。
這是一場地產英雄界的論劍，一個地產泰斗們過招的思想擂臺，一場可能改變中國地產行業命運的對話。
嘉賓主持：
著名經濟學家，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生
德意志銀行亞太區投資銀行執行主席、亞太區執行委員會委員蔡洪平先生
對話嘉賓：
中國房地產業協會副會長朱中一先生
著名經濟學家，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生
香港恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長陳啓宗先生
華遠地產股份有限公司董事長任志強先生
北京首都創業集團有限公司總經理、首創置業股份有限公司董事長劉曉光先生
今典集團董事長張寶全先生
萊蒙國際集團有限公司董事長黃俊康先生
路勁地產集團董事局主席單偉豹先生
巴曙松：我剛才跟任總講：“聽剛才的頒獎，我發現房地產調控能使房地產商和相關產業工作人員的口才提高非常快，隨便誰都能夠上來講一大段，而且很流暢。”
總結了幾個原因。第一，感謝房地產調控政策，逼着他們要開始營銷，不像原來這麼不熟悉銷路；第二，以老任為代表的開發商在微博；第三，以陳所長為代表的房地產研究專家，到處在參加各種論壇。
我想大家接下來還可以藉助他們學習一個小時，看看在各個場合該怎麼講，對話主題叫“經濟下滑與房地產”，經濟下行房地產之間有什麼關係？現在我總結下來，有一種說法說“夜壺論”，什麼時候是需要用得着“夜壺論”的時候？是經濟形勢好的時候還是不好的時候？
今天下午和晚上的觀點還有不一樣，我看到陳所長講的是整個經濟形勢好，固定資產投資空間大，跟房地產資源的發展。還有一種說法經濟形勢不好，企業需要用“夜壺”的時候。
蔡洪平：關於經濟形勢往下出現了一個歷史性的拐點，是今天下午我的觀點，我覺得這是歷史性的，我對我下午的發言負責。
如果對歷史性下滑的總趨勢缺乏認識的話，我想我們所有的基調和方針都要出錯誤，當然在裏面下滑最少是我們的房地產，這是一個政策的逆區。
任志強：中國經濟下滑是因為房地產下滑，發達國家就是經濟下滑了才讓房地產下滑的，反了。我們看了這個月之所以經濟形勢不好是因為房地產投資又在下降，當房地產投資增速低於固定資產投資增速的時候，中國的經濟一般就都是下滑的。可以往前數一數，歷史上曾經有過，只要是經濟下滑通常是固定資產投資下滑，其中拉動固定資產投資上升和下滑的重要因素是房地產，只是過去把它統計在基本建設裏了。
巴曙松：那你怎麼看待蔡總說的，經濟開始一個大的下行趨勢？
任志強：對啊，房地產行業實際上正在下行中啊。
蔡洪平：這個我認為有些爭議，應該有些爭議。
任志強：固定資產投資增長增速變成了20.4，其中房地產投資從去年的32或是36下降到現在的15.1，那麼一年得下降多少？如果按去年大概6萬多億的投資，如果按30%的增長，三六一十八，一萬八千億；如果現在只有15%，意味着下降一半，哪一個單獨行業能把這一萬億給補上，你說說，是工業？是重工業？是技術設施？我們通常情況下工業佔了50%左右，基礎設施佔25%，房地產佔25%，房地產增速從30多掉到15，大概要少掉一萬億，這幾個行業好像沒幾個能補出一萬億來，起碼單一行業是沒有一樣能補得上一萬億的，非常簡單的。
如果房地產投資的增速繼續下滑，只能對經濟往下的拉動作用更大，而不是往上，現在還有15還不錯了，而這15裏頭其中重要的部分是保障性住房，
如果扣掉將近6千億左右，5千多億不到6千億保障性住房的話，絕對的商品房投資是下降的，因為我們今年只有15%。三萬多億的投資裏只有15%的增長，如果這15%一除，也就說扣除保障性住房，商品房一定裁量。
倒過來說，我們說宏觀調控只解決一個問題，就是壓房價，現在很簡單一個問題，如果保障性住房大量的增加，對房價有沒有影響？如果住宅的產量是急劇下降或者說住宅新開工量繼續下降，對房價會起到什麼作用？因為我們現在的投資增長裏頭是辦公投資增長加速，正的；那個商場是正的，而住宅是負的。也就是說現在的投資增長裏頭不是靠房地產的住宅部分拉動的投資增長，而是靠寫字樓和商場拉動的投資增長。
現在的投資增長根本不可能解決房價問題，反而會加速房價問題的惡化，問題就這麼簡單。
巴曙松：你們學會在什麼場合要這麼理直氣壯，就說經濟和房地產的關係不是誰拖累了誰，房地產就是經濟，房地產熱經濟就會熱。
任志強：不，我說的是增速。
蔡洪平：房地產是內需的一部分，內需還有汽車，還有出口，還有其他的。目前是這三個“火車頭”全部處於“啞火”狀態，或是處於抑制狀態，這就使我們找不到一個增長點來驅動它的經濟。
巴曙松：你違規，你第二輪發言了。
蔡洪平：我是主持人。
劉曉光：兩個方面，一方面經濟下行是不爭的事實。如果經濟下行厲害對房地產肯定是有影響的，經濟下行意味將來的稅收、就業、收入水平都會下降，都會下降肯定是有影響的，對房地產銷售也是有影響的。反過來講，房地產業的下降影響也是非常大的，包括現在大家看到的鋼材、水泥、玻璃等，影響非常大。
黃俊康：我是第一次參加博鰲房地產論壇的，宏觀的東西這麼多大師在，我們就沒有什麼資格在這說什麼，就說說我們做生意的感受。我做房地產開發，同時也開了一家百貨公司，全國也開了50多個百貨店。這次調控下來，房地產固然受影響，零售業受影響也非常大，過往十年百貨公司的連續十年遞增都是35%以上，今年以來不到10%，估計未來半年也不會更好，從這一點來講房地產不好確實影響到行行業業。
張寶全：經濟下行包括房地產業不好，即使房地產降下來了之後，在經濟體當中的佔比也比較大，所以對經濟的影響很大。究竟是調控還是市場的因素？其實我個人還是認為市場的因素是主導因素，如果要分的話是三七分。
如果這一次不調控的話，我覺得市場在09年以後也是要下行的。
另外一點是說，就算不調控或者市場繼續往下走的話，我們房地產也是要下行的，因為房地產不太可能依然像十五年前一樣持續增長，像北京這樣一年一千多萬平米這樣繼續增長，我覺得這個時代已經過去。
在這樣的情況下，我覺得地產企業如何來面對，包括在09年4萬億給我們GDP結構帶來的不平衡，包括像現在鋼材比豬飼料還便宜。所以我覺得，嚴格來講09年拉動經濟，給我們帶來一種宏觀上的因素，結構上的不平衡，包括地產大勢的狀態，我覺得現在可能是必須面對的事實或者是現實。
巴曙松：所以提醒有關部門，不要把將來房地產下來了，歸結為調控的成果，經濟週期下行本來就該這樣子。
陳淮：我很鬱悶，老是“被主持”。曾經被任總主持過一次，現在被巴所長連續“被主持”了兩次。
我不知道我們前面的發言為什麼要順着巴所長挖的坑往裏跳，經濟下行你非攬到自己房地產頭上幹嘛？
今年下半年經濟發展確確實實是低估了，但是房地產的形勢也不要高估。我們經濟下行三分之二是金融出了問題了，今天下午發改委宣佈再次上調油價，為什麼呢？
巴曙松：國際債務出問題了。
陳淮：因為我們在國際上把錢借給美國人，因此在美元的波動下我們就被動受制於此。13萬億人民幣啊，我們把4500億美元借給美國人買房子，沒有一個金融專家說那叫泡沫或者風險，合三萬多億人民幣，那房子都在美國。4500億兩房債券拿不回來了，沒有人說這是拖累了中國經濟的因素。
前不久，歐盟宣佈拿1200億歐元振興經濟，其中有540億從中國借的。2010-2011年負利率中國城鄉居民老百姓儲蓄忍受8000到10000億的負資產，我們的股市連續三年成了世界最差。巴所長曾經在2010年很嚴肅的糾正我說不是最差，是倒數第三。
我們金融專家把金融整成了這樣，今年拉動經濟其中一個因素是出口，主要是對歐出口呈現為集中困難。對歐出口困難是因為歐債危機導致歐元貶值，人民幣相對失值，希臘之所以遲遲走不出困境，就是因為老百姓堅決不同意政府緊縮，所以歐盟第二次援助的錢給不給還不知道。
老百姓說的公務員不能裁減，就業不能減少，工資不能降低，公共福利不能消弱，稅收不能增加，再借的錢怎麼還，政府你跟英國人嚷嚷去。人家那是欠了錢不緊縮，可是我們往外借錢還得緊縮的，我們的金融專家對此沒招了，就來主持房地產了。
巴曙松：我來回應一下，既然談金融，老蔡可以接着再補充。第一我們買的兩房債券，沒有出現問題，收益還很好，而且兩房後來接下來還都發了新的債券。他為什麼要發新債券？就是想向市場證明還是有流動性的，有償還能力的。
陳淮：估計我得違背點規則。2011年奧巴馬政府兩次遇到債務危機，美國國債就是因為沒錢還利息，怎麼辦呢？要求國會允許借更多的錢，靠借債還利息，你說這個債券的債息能相信嗎？
蔡洪平：理論上說是可以的，但是實際上我們知道，套現的問題如何解決？當然現在全國，全世界政要都學會一招，向政府借錢還其他人的錢。從這一點上說理論上可以還，但是實際上目前還不起，理論上可以還，應該是沒有問題的。
巴曙松：格林斯潘在國會聽證中回答這個問題說，一美元，這還有什麼難處呢？而且現在全世界都要，越重大越要。美元還在不斷的走強，我不知道外管局這些4500億賣了沒有，要是沒賣現在賺的更多。
如果被一些搞房地產的人一嚇唬就賣了，就賺不了那麼多。如果他堅持到現在既要賺到利息，還賺到了升值的好處，但這往往是他在本行業，說話不一定是嚇唬人，但跨行業的人一嚇唬，外面的人一看，大師裏面都批評了趕快賣了，可能現在賣出麻煩了，他就賺不了這麼多了。
單偉豹：本來在一個市場經濟裏面肯定房地產下滑，我在香港都是這樣的。但是中國經濟其實原來不是自由市場，它是市場經濟，政府幹涉的太深太多，而且外行。
我說國內的政府幹涉太多。中國政府對市場的干擾，尤其是房地產市場的干擾很多，房地產市場基本不算是自由市場，絕不是市場經濟。那它的走勢就不能用經濟規律體來看，經濟下滑就跟着下滑。09年的有4萬億投進去，把很多房地產救了回來。那這一輪調控又把房地產的資金鍊壓的很緊，現在經濟下滑了，可能要利用一下房地產的GDP的增幅，因為出口和投資是不可能的事。對房地產來說，在中國來說經濟下滑肯定是一個正面消息，而且應該是這樣，這是我的結論。
朱中一：國內經濟的下行是不爭的趨勢，主要是兩個原因，一個是出口在下降，另一個投資這塊，去年以來就沒有了，4月份以後，國家發改委就批了一些應急性項目，但項目批了以後不可能馬上有回報。
房地產那塊，政府是兩方面的考慮，一個是保障性安置住房的規模，但是這方面還是有限的。中央政府還是希望普通商品房的增加，所以大家可以看到4月以後包括地方政府的講話都含了增加商品房的有效供應，但實際上是有難度的。為什麼有難度呢？因為政府既要房價迴歸，又要投資上來，這個本身就是不成立的。
作為領導層來講，最好你銷售上，投資也上，但是這個事情很難做。
據我所知，包括土地供應也說了，咱們對於房地產不要用什麼火爆之類的詞。實際上咱們房地產的回暖，它不是穩步的，銷售量是上來了，其他的量是環比上升了，包括新開工面積，包括投資環比是上漲的，包括土地供應，但總的，增速也好都是同比下降的，而且客觀上來說開發企業，如果說回暖，回暖的重要標誌就是拿地就進行開發，所以對房地產期望不要太高。
巴曙松：我看那個人民日報的社論，說了量在價先，現在銷售的持續回暖，醞釀着接下來的價格的反彈。我看這社論還寫得比較靠譜。
朱中一：對，一般量上去以後價肯定要上一點，對不對？但是現在的問題是什麼呢？量是上來了，價也上來了，達到了一個度，兩難就是在這裏。
陳啓宗：老外以為我們中國人是鐵板一塊。任總跟陳淮，他們之前有一些互相不同意的事。那我現在就來一個，我也不同意任總的，也不同意陳淮的。
任總啊，在他的看法裏面就是房地產是宇宙的中心、中國的中心、經濟的中心。
任志強：那是你說的，我說的是中國那佔50%的投資，其中房地產開發佔25%，這是不是經濟的中心？
陳啓宗：不是這樣一個對比，而是看事情的一個角度問題。從房地產角度來看好多事該看的沒看。
巴曙松：在榔頭眼裏到處都是釘子。
陳啓宗：比如說社會很多其他的問題，和諧的問題、就業的問題，大學生找不到工作的問題、待遇問題，陳淮我也不同意。
巴曙松：你小心他報復你哦。
陳啓宗：我個子矮就是因為被別人打得多。陳淮認為我們中國就是世界的中心，老外我也不管，我們出口好象就跟我們買別人債券沒關係。我知道他們兩個人也不是像我說的這麼不對。總而言之，我的意思就是說無論是國際的情況還是國內的情況，都不能用純商業的角度來看，或者純經濟的角度來看。
老實說，我個人認為，中國的問題基本上不是經濟的問題，這個命題本身就有問題，經濟下滑與房地產，經濟下滑那也沒什麼大不了的，無論是什麼樣的經濟體，像西方或是像單先生說的一半經濟一半政府的，總而言之都一樣，經濟總是會上浮或下滑，沒有什麼大不了的，反而我個人對現在作為一個房地產商我擔心的不是這些問題，反而是別的社會問題，或者是因為經濟問題引發出別的社會問題。
我好久沒有買土地了，我舉個例子，最近有一個城市來找我，從前是十塊，或者六塊，現在是四塊五，但是我還是沒有買，為什麼呢？我認為整體的環境前景我看不透，主要不是經濟角度，經濟的還比較好看，因為上上下下，基本上是可以看到一點的，但是呢，其他的事實在看不透。
我在公司裏我不是CEO，不是CFO，不是財務總監，也不什麼設計總監或者市場總監，我的工作就是觀察社會的情況，在國際的場合裏要觀察其他的情況，因為他們影響中國，中國也影響他們；在中國內地我也在觀察內地的情況，我也能夠觀察到比較正確的認識理解到各方面相互之間的關係，才能夠讓我們得出不只是一個經濟或者是商業政策上的一個決定，而是整體的決定。
巴曙松：我第一次聽到陳總這麼迷惘，看不清楚，因為剛才會議之前就在播你幾年前在博鰲房地產論壇的演講，說我恆隆最喜歡熊市，熊市一來我就擁抱熊市。
陳啓宗：對。
巴曙松：看來你的觀念變了。
陳啓宗：不是觀念變了，是這個熊是一種新的熊，我沒看懂，我要再觀察一段日子，認為真的可以擁抱我才擁抱，不能擁抱的話我直接把熊吃掉。
巴曙松：我正在猶豫，我接不接着主持下去，因為陳淮所長臉上寫着兩個字--不服。所以我接着主持，而且我建議的題目是：新的醒悟會是什麼？
就是說對於我們地產商下個一年、下個五年新的醒悟會是什麼？是我們熟悉的幾種，不熟悉的幾種怎麼應對。
蔡洪平：謝謝，我們想到一起去了，真是搞金融的，心有靈犀一點通。
我開一個頭吧，快要過去的就不要多說了，在座的房地產商很多，記住幾個詞大家是共識的，第一，這個調控十年是不對的，對不對？以後就不要調控了，這是一個共識。
第二，以前這個政府不是看不見的手，是閒不住的手。
任志強：我們就說這個房地產，在未來的二十年裏面我看大有作為。原因是因為我們的李副總理說未來的經濟發展動力就是城鎮化，這不是我編的。既然未來的十年主要靠城鎮化來拉動中國經濟，那沒有房地產那是沒有辦法城鎮化的。我不管那房子是租的是買的是什麼，反正你有房子住，那麼如果把這個作為未來中國經濟發展的基本動力的話，那可能要解決兩個問題。
第一個問題就是土地制度問題。第二個要解決好的是戶籍制度，這兩個問題不解決，那巴博士老說的要解決外地人口在城裏的保障性住房問題，那都是治標不治本的東西。
要是把戶籍制度解決了，怎麼會就變成外地流動人口呢？我們就看不到美國字典裏有外地流動人口這個詞，應該是到哪兒就算哪兒人。所以中國的字典是要改一改，有些方面尤其得改一改，比如說土地制度，戶籍制度等等，如果這些問題解決好了的話，未來的城鎮化發展拉動中國經濟保持我們不敢說十到二十年，五到八年是有把握的，或者說再高一點六到九年都是有可能的。
我們不是擔心中國的經濟以後會怎麼樣，我們實際上要擔心經濟能不能保持一個高速發展態勢，如果能，那可以說房地產大家不用擔心，不會像某些媒體上說的房地產現在沒了黃金十年，怎麼就沒了呢？還有那麼多人沒房子住怎麼就沒了呢？還有那麼多人沒有進城怎麼就沒了呢？大家收入還在不斷增長呢，錢多了就買房了，擁有資產的時代到了。
人生活着的樂趣多了，幹嘛非要在一顆樹上吊死呢？。
劉曉光：我覺得還是將來什麼形勢誘發原因的問題。一個是調控，另一個來講是很多調控到了一個臨界。
如果真出了重大問題的時候，那可能暴風驟雨式的調控就會不斷的造成形勢變化，這個問題可能是政府需要注意的。收入很低的家庭可以買經濟適用房，收入很高的還可以買商品房，中間的收入羣，也就是下層就比較難了。
黃俊康：我想我們做企業的，熊怎麼樣真的挺難分辨的，也不能等着那天熊來了或者不來。我們每天得活着，還有那麼多的員工，他們也要工作。
在這麼一個局面下，我們自己做好對策，第一留有餘地；第二以變應變；第三適度的保守，還有一個就是產品適度的多元化來預防一會出現個白熊，一會來個小黑熊，不能一下就被咬死了，能躲就儘量躲，只能這麼活着，只能這麼過着，到哪一天熊來了，很清楚了，我們就留有餘地可以進攻。
蔡洪平：對未來十年有什麼企盼和要求？
黃俊康：怎麼企盼？我們都不敢有太多奢望。首先房地產還是要穩定，如果不穩定我想大變未必是大吉。
張寶全：從我的角度來講，我還是想講一講地產上來。剛才任總說房地產還有二十年的好日子，依據是城市化。我覺得的好日子不長了，也就三、五年。城市化確實是下一步中國城市發展、經濟發展一個非常重要和不可避免的戰略前提。但是城鎮化通過房地產來實現還需要幾個前提。
中國現在的私有房達到80%，甚至90%，也就是說農民擁有宅基地的房屋和房產儘管在產權它不是國有的，是集體的，但是他也是房產，而且我相信下一步這麼大的資產，這麼大的土地必定會被關注。
在城市發展過程中農民要進城，但是我覺得城市發展過程中也同時帶來的是城市要下農村。在國外，在城市核心區往往是我們經濟適用房區，但是在中國現在城市中心區是豪宅區，這些我相信可能也是我們國家一種規律，也是逃脫不了。
城市人下鄉，鄉里人進城，房地產市場仍然維持，二手房地產市場會火爆，包括最近整個房地產交易量二手房是非常大的體量，以後這種態勢仍然會成為基本的態勢。
作為地產企業，我認為這個前提是必須要面對的，因為這對我們選擇是非常重要的。
蔡洪平：對於未來十年的發展，大家滿懷信心。我們對以後的期望，從地產角度看對政策有什麼要求？
陳淮：巴所長把主持人交給你，就希望你像他一樣，讓他先說。他剛長特別給我們提了個頭，說人民日報的社論很靠譜，十年前我就聽說過，中國有四大虛：老闆的腎、三講的稿、人民日報社論、統計局的表。十年過去了，居然還有人信。
現在中國有兩個重要會議都是在海邊開的，一個叫北戴河會議，一個叫博鰲論壇。在北戴河會上，我們今天在這言之鑿鑿、一本正經討論的根本就提不上議事議程，隨便列十條還到不了房地產。
這一屆政府來說，調控房地產是至關重要的，因為就像世界盃，下一屆不參加的運動員，在最後加時賽裏頭，哪怕踹對方腿肚子，捅裁判胳肢窩，也得踢進一個球去，太重要了。
只要前面的問題都解決好了，房地產自然就是好的，用不着你去期望。前面的問題有一個解決不好，房地產就好不了。
如同剛才陳總所講的，是不是，如果三品誥命夫人，請你喝酒，喝醉了往你嘴裏倒藥，你說你能跑的了嗎？
我想這個問題其實是一個偽命題，我們別對十八之後提期望。房地產之前那些比這嚴重得多的問題，在那個海邊開的會上都給解決好了，哪怕解決好三個，不用十個，我們肯定是一馬平川。
單偉豹：我的觀點一直是這樣，市場能幹的事讓市場去幹，市場幹不了的事政府去幹，絕對是對的。所以像美國這次的次貸，政府沒管的，而不是市場經濟出了問題，是真沒辦法。
中國有很多問題需要政府去解決，教育問題、醫療問題、老齡化問題。老齡化馬上就要來了，我看不到有任何政策出來，完全看不到。
商品架構、商品建築要不要改善，這些是政府完全應該盡全力去做的事，但是房地產絕對是一個市場經濟，那就不要折騰了，你折騰有用嗎？這是市場的事情。市場經濟讓市場去做，政府去做政府應該做的，就是說別再折騰我們的市場，讓市場正常的運行就可以了。你不調這十年會比現在更差，我完全不相信。
巴曙松：領導不是說了，本屆政府該做的事，絕不拖到下一屆。要看新聞聯播，不要老看微博。
朱中一：我想把一些政府在想什麼事情，據我所知道的，告訴給你們，讓你們做下參考，這是第一；第二點坦率的說，我去年有份報告，領導有這樣重要的指示，三層意思，第一對近兩年的房地產宏觀調控，要進行統計評估，對地方的經驗要進行統計，對下一步調控和完善購房制度有重點的提出前瞻性的意見，這是什麼意思呢？房地產下一步一定要考慮的。
巴曙松：這三條好像放哪個行業都可用。
朱中一：就是說以後不談宏觀調控是不可能的。
巴曙松：朱會長說的是調控語言和市場語言之間出現很大的分化，這中間找到共識的難度在加大，所以他肯定是意識到大家會提出這個。這也是一個我們要面對的現實，就調控決策者的想法和市場的預期漸行漸遠，這個是需要加強的。
陳啓宗：現在全世界的問題我這樣描繪——歐洲是有腫瘤，癌症，早晚也會死掉的；美國金融發達，像是心臟病，這是很快活的，因為不知道什麼時候會死，一來的時候就立刻死掉，這就是今天的美國。原因何在呢？腫瘤也好，癌症也好還是心臟病都有一個來源，就是小政府，大市場。
中國有我們的難處，但是也有我們的強處，我們要走自己的道路，西方的路他們的難處慢慢出現，在中國還沒有太多人研究西方這些的難處何在。我覺得中國還是要走自己路，但是在西方有些東西還是要學的。
黃總啊，你說斃了那個熊，我基本上不斃熊。你斃那個熊，它總有一天趕上你把你吃掉。你只能擁抱它，擁抱它有危險，但是你只要把自己的企業安排得好的話，你就能夠擁抱熊市，用那個不好的環境把它變為你最大的契機，從而發展，而不是要等到下一個市場的機遇回來再去做。
巴曙松：你說完最後這段話的時候，尤其講第一段話的時候，陳淮所長臉上欣慰的笑了，因為他終於知道，在這一圈裏面最應該去北戴河開會的是誰。
時間正好一個小時，感謝臺上的各位，感謝蔡總和我聯袂主持。