雖然調控是需要的，但調控必須與時俱進，必須適應不同階段的發展和相關情況的變化。
賈康：謝謝主持人，大家好。能夠有這樣一個機會和大家交流，也藉此把作為研究者的一些看法比較直率地談出來，請大家批評指正。關於房產稅的擴大能否讓調控退出，這是論壇主辦方給我出的一個題目，按照我的理解想分四個層面來談談基本看法。
第一，在一個經濟運行中，從學理上說調控總是需要的，如果我們說調控有一個退出實際上是講的特定類型的某種調控，它可以是演變的，不會一成不變，可能很多朋友心中想的是我們現在所稱的房地產調控新政已經延續了至少兩個年頭，它以後怎麼樣演變？這是我對這個題目的理解。雖然調控總是需要的，但調控必須與時俱進，必須適應不同階段的發展和相關情況的變化。
第二個基本看法就是，我對於當前調控新政仍然在延續，對它的一個基本評價。我認為，在研究者做概括階段性小結上，我可以這樣認識，我們這一輪房地產調控新政值得肯定的進步，就是已經初步形成了一個相對清晰的雙軌統籌框架。調控的主體當然是政府，因為公共權力他要合理地實施國家干預。那麼及，這個雙軌就預示着在經濟條件下，房地產是有市場軌的，我們必須認識到房地產在市場環境裏面要遵循市場規則和市場規律。同時，我們在房改之後的這些年的探索中又清醒地認識到，必須借鑑國際經驗，結合中國國情，打造一個房地產概念下的保障軌。那麼，這樣一來，保障軌在很多情況下實際上是非市場的，但是它又必須要跟市場兼容。保障軌和市場軌，雙軌統籌應該成為我們現在理解房地產調控新政已經形成框架的一個基本的性質。它比較直觀的表現就是變成了一個大家都關心的，人人在談論，人人在關注動向，而且很多時候觀點有分歧，有爭論，甚至很動感情的這樣一個房地產問題的時候，總理和網民互動的時候，很簡明的作出了這樣的回應，就是保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管。我認為，這是一個很生動的，也是老百姓聽起來就明白的雙軌統籌的一種表述。我們必須把總理管的保障軌和市場上總經理要管市場軌，它們的運行在一個合理的頂層規劃之下，在政府協調之下讓它健康。
所以，我認為，我們現在所說到的調控進一步演變，要結合雙軌統籌框架，特別看重製度建設，要邊調控，邊改革，邊推進制度建設，這是我們一個不可迴避的歷史性責任。當然，也是包含着歷史性的考驗。
我個人作為研究者始終認為，在這樣雙軌統籌框架裏制度建設裏，它無法迴避的是包含着房產稅改革這個組成部分。因為，現在中國要完成現代化過程是小平同志在改革開放之初就規劃的，現在已經取得了很多的進展，三十多年過去之後，我們現在越來越清晰地看到2050年前後三步走所追求的民族偉大復興這個目標正離我們越來越近，黃金髮展期所伴隨的發展矛盾期，很多矛盾又不斷的困擾着我們。那麼，中國能不能繼續已經有的發展勢頭向現代社會邁進？它必然要求在不動產、在財產領域裏面要有現代的一套制度設置和建設。比如說，從中長期來看，中國無可不免的要實施現代意義的財產申報制度。
首先就是財產實名登記制度，要有從憲法到相關法律，使公眾可預期，令人信服的財產保護制度。財產它作為生產要素，在市場上必須可以交易，可以流通，所以必須財產的合乎健康的交易制度，還必須有和財產交易相關的稅收制度。那麼，財產在房地產這個概念上，特別是大家都關注的消費性住房，“居住”，住有所居的這個載體上，它的交易如果是在一個市場環境下的商品房、產權房概念之下的交易，它當然需要配套考慮怎麼樣把現在的稅收制度和它形成的一種制度上的通盤連接和呼應，這種稅收制度不僅是交易環節，而且還要進一步推進它的保有環節，政府的調控在保障軌上要在頂層規劃之下管托底，管裏面相關的政策對象的甄別，哪怕要付出比較高的管理成本，也要使應該得到扶助的人得到扶助，而不應該得到扶助的人還要有退出機制。
在市場軌上，政府同樣是在一個頂層規劃之下管公平競爭規則，同時還要管在交易環節、保有環節的稅收。這個稅收制度在我們現在看到的國際經驗和在中國兩地的試點的，也就是人們熱議了很長一段時間的房產稅改革，在上海、重慶兩地已經有一年多時間的試點。第二個層次的基本觀念，我再做一個小節，我們在制度建設這個概念上，要特別加以重視。新的一輪房地產調控，我們所稱的“新政”，它能不能夠具備經受歷史考驗的高水準，就是要看他在制度建設方面是不是得到了實質性的推進，包括我認為不可迴避的不動產保有環節的稅制建設。
還有第三層意思，我們來具體看一下房產稅的改革事項，時間關係，我只能點到為止，說一下基本判斷。我認為，總體地走向現代社會、現代國家的這樣一個稅制改革大方向已經趨於清晰。我們看到，從最高決策層的重要會議和我們管理部門的重要改革文件中都有清晰地表述，要適時擴大房產稅試點範圍。這個方向它的清晰化，當然也是在各方的博弈之下，在觸動了各個方面的利益存在的明顯爭議之下形成的一個非常清晰的導向。我們實話實說，對房產稅的不同意見，現在仍然非常強烈，我在很多場合聽到了很多有各種依據的反對意見、不同意見，就是在體制內的討論裏面，在高層也顯然存在着見仁見智的認識。
但是，我們有權威性的改革指導文件，畢竟已經清晰地把這個大方向鎖定。我個人認為，從各種跡象來看，這個大方向和整個市場經濟所要求的進一步健康發展、配套改革、邏輯內恰，是不能夠再做改變的，它就是聯繫到我前面所說的制度建設的歷史任務。
現在，我們還要注意到另外一種跡象，就是很多朋友在反覆討論，只有兩地的試點，對這兩地的試點又有不少的質疑，評價是不是對這兩地試點已經有的效應，還有它在以後配套改革中的地位，應該說評價比較低，我們也看到一些媒體做了這樣一些比較低的評價。但是，我提請朋友們注意，在我們現在權威的媒體上陸續發佈的熱點問題面對面裏面，有專門的一個主題，像《人民日報》、《經濟日報》、《光明日報》等等報紙登出來的時候，大概要佔一個版的版面，它就是關於房地產調控的，裏面有專門的一節就是談房產稅改革試點的。我認為，從裏面可以清晰地看到管理層對於這個問題的基本認識，一是它比較清晰地肯定了在這個大方向下兩地試點取得的成效，而不是像有的人所說的好象看不到什麼成效；二是具體說到了兩地試點裏面的具體運行機制可取之處，包括上海試點中有0.4、0.6這樣的稅率差別產生了什麼樣的好導向作用，在資源配置方面是怎麼樣通過差別稅率而得到優化的等等。這樣的信息，我個人認為非常值得實業界人士、市場人士、分析人士加以重視，我們可以繼續提出種種質疑，可以繼續把不同觀點展開討論。但是，在方向上，在大的邏輯上，畢竟我們應該重視這些實際上帶有管理部門指導意義的信息。
我個人認為，確實你不能指望兩地的房產稅試驗一下子產生多麼大的作用，它在充滿爭議下能夠啓動試點，總體來說是體現了鄧小平所強調的，不能夠陷於爭論，對於大方向有了判斷以後要大膽的試，大膽的闖，這種精神。同時，它一開始的侵入一定是柔性的，儘可能減少質疑，讓社會相對而言好接受來開這個頭，來建立這個框架。它以後的展開邏輯，我們還要有耐心逐漸的觀察。它整個制度建設過程，我不認為三五年就可以在中國形成一個相對成熟的形態，一定要經過很長時間的不斷探索。那麼，在這個過程中間，我們就要有一定的耐心，短期的問題和中長期的問題放在一起認清大方向之後，我們應該掌握好方案的可行性，應該在兩地試點的基礎上認真地總結分析他們各自方案的特點，客觀認識各自這裏面的得失，在肯定的同時應該做一些對其他有可能跟進試點的城市，也就是改革文件中“擴大範圍”的其他區域，如果跟進時候進行方案的進一步動態優化。那麼，這樣一個大方向和其中要點的把握，應該更開明的在今後的配套改革中聽取方方面面的訴求和意見，形成我個人認為在十八大以後一定會有一個明顯推進的配套改革頂層規劃之下的有機組成部分，這是我談的第三個層面的看法。
最後一個層面，我想再談一下從中長期來看，現在的房地產調控中間已經在很多地方以比較嚴厲的態度實施行政手段，它在以後從中長期來看勢必合乎邏輯的淡出，我認為這也是一個看得很清晰的邏輯，是一個不可迴避的前景。我們現在看到非常嚴厲的行政手段有“限購”、“限價”，甚至有的地方要求政府部門要對所有的商品房一個單位一個單位的審批它的價格，我個人不太好理解，這種商品它在市場經濟環境裏面，它有一個隨行就市的自然而然的變動，你今天審批了，過個十天半個月，過一個月、兩個月，市場情況變化了，那麼市場主體就沒有權力做適當的調整嗎？還要你再不斷地審批嗎？你是15天審批一次？還是20天審批一次？還是30天審批一次？其實，這些東西在操作上都是不清晰的。有的地方，做這件事的苦衷我們可以體會。比如說，北京有一個當時叫得很響的樓盤，掛出了30萬元/平方米的高價，很快得到有關部門調控方面相關的信息反饋，不能容忍這樣高價賣房，最後壓到15萬元/平方米，好像在操作過程中“平息”了一些民憤，似乎體現了政府管理部門對此事非常重視，“控制”了房價代表性高點的上升。但是，如果你理性的想一想，如果是一個相對而言雙軌統籌發展得比較健全的市場，這種調控行為其實是沒有必要的。當然，我也不否認現在有不得以的苦衷，它有階段性的道理，至少不要弄得人心惶惶，不要讓北京覺得這種代表性的高端樓盤又炒出了一個新的天價等等。但是如果你真正把從低端托起的棚戶區改造、廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，讓我們社會上的人、低收入階層、收入夾心層，特別是現在有不滿情緒的年輕白領，他們可以比較順暢地住有所居了，那個時候這種商品房的房價還有多大的殺傷力？那個時候商品房的房價哪怕炒成天價，政府是不是隻要收稅就可以了？市場上只要有公平競爭的規則，消費者行使消費者的主權，生產者行使生產者的主權，他們在市場競爭中通過博弈去完成資源配置，政府一個勁直接地正面管它的價格其實沒有什麼必要，這是話說到經濟學的基本認識上。
咱們再設想一下，以後如果中國是一個健康的市場經濟，那麼在我們上有天堂，下有蘇杭的杭州西湖邊上，假定西湖邊上的別墅價格不斷上升，合理不合理？我認為完全合理。不光是全中國，而且包括世界上有支付能力的富豪，他們要爭奪這種資源，他們都希望在風景如畫的西湖邊上，在天堂式的環境裏他們能夠享受這樣的高端別墅，它的價格炒得多高，我覺得只要是公平競爭都沒有什麼問題。
回過頭來講，應該是提醒我時間到了，只有很短的幾句話了。回過頭來講，如果在市場發育，我們的制度建設推進的過程中，不得以的過度性行政限購手段要讓它淡化的話，現在我們應該抓住什麼？就是應該抓住區別對待。既然現在已經推進了這麼一段時間的調控，而現在在金融政策、財稅政策方面都在強調區別對待，金融強調的是定向寬鬆，財政強調的是在稅制方面要區別對待調控。那麼，很好，我認為這就是過度的明確信號。對於那些首套房，對於那些淡化戶籍限制，而讓其他區域進入城市中心區域沒有取得戶籍的人，他有支付願望，有支付能力，願意在其他城市買房，讓他們定向寬鬆不是很好的事情嗎？另外，定向寬鬆還表示着有定向原則，所謂定向原則是指對於投機性傾向還是要必須抑制的。雖然，投資和投機並沒有截然分別的界限，但大致我們可以有一個判斷，頻繁出手倒騰房子，就可以認為有投機現象，在這個階段一定要比較嚴厲地來抑制這種行為。以後，如果有了與房產稅更多的配套在一起的主要是靠經濟手段，抑制這種過度的投機，過度的炒作，以及泡沫化行為，這就是我們走向健康市場環境的一個大致前景。
所以，我們現在應該堅定地在房地產調控新政繼續推行和演變的過程中，重視和強調製度建設，抓好保障房托底的事項，使我們的經濟建設逐漸到位，以及要積極引導租房市場的發展。