在萬象城之後，華潤在深圳的第二個舊改項目就是大沖村，此外還有三個項目在前期接洽過程中。

　　觀點地產網 武瑾瑩 剛入5月，炎日已經曬得深圳街頭白花花的反光，空氣炙熱而黏稠。

　　在深圳華潤大沖舊改項目工地上，卻沒有呈現出一派熱火朝天的勞動場景，只有三三兩兩曬得黝黑的工人，打着赤膊閒散地進出，偶爾會看見一臺推土機或者挖掘機工作了一會，然後又停了下來。

　　在如今中國大部分城市，這樣的建築工地隨處可見。或許顯得頗為不同的是，無人居住的大沖舊片區，一間小廟卻依然存在，年老的廟公悠閒地在香燭攤後坐着，一對母女正虔誠地上香燒紙，口中唸唸有詞。

　　據小廟門口那還沒有被拆毀的碑文記載，此廟建立於明代，主要供奉的是南海之神祝融。

　　顯然，幾百年的變遷並沒有影響小廟的香火與延續，而此刻，廟外的變化與藍圖上的繁華似乎不會打擾廟內的安寧。

　　大沖的藍圖

　　“現在才剛剛開始挖地，最快能建好的大廈都要等三年之後了。”在工地的大門口，一個正在焊裝鐵門的工人指着對面那塊稍微小一點，卻已經明顯挖好了深坑的地塊說，那裏應該是未來住宅樓的所在；而這邊面積較大，很多房子還沒有完成拆除的地塊應該是建成寫字樓、商場為主。

　　“回遷樓在那裏面”。守門人指着遠方表示。在與工地一街之隔的對面，彙集了包括TCL、康佳、飛亞達等知名企業，因此，進街的位置修建商業大樓，也是頗為合理的安排。

　　從拿地到現在，華潤已經耗費了5年時間，如果第一期項目3年之後才能完成，那麼這8年的投資華潤期望會有多大的回報？

　　資料顯示，大沖舊改項目由華潤置地於2007年3月以60億資金奪得，是深圳目前最大的舊改項目，佔地68.4萬平方米總建築面積達136萬平方米，其中住宅面積達80萬平方米，商業、辦公面積52萬平方米，配套設施面積為4萬平方米。

　　2010年1月23日，深圳大沖舊改項目村民物業簽約儀式終獲啓動，華潤置地和村民正式簽約，有871戶村民可以獲得補償，超過一半的戶主擁有1000平方米的建築面積。

　　按照進度計劃，華潤將用3年時間先期完成村民回遷物業及大沖片區市政道路、配電、供水等公共設施建設，用8年時間完成核心商務、商業及商品房建設，將建設成為南山一個集商業、購物、休閒、娛樂為一體的大型住宅生活區。

　　萬象城往昔

　　深圳大沖項目並非華潤置地涉及的第一個舊城改造項目。事實上，華潤在深圳的舊改起步於目前已經營業多年，並取得了極好口碑的萬象城項目。

　　據深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁回憶，在華潤萬象城打造之初，其就參與了這個項目的調研。

　　宋丁介紹，2001年左右，華潤決定進入內地發展零售業，當時便委託其任職機構對珠三角進行市場調研。

　　其稱，當時華潤第一步想進入深圳，主要就是覺得離香港總部近，而且當時華潤並沒有明確的想法要做綜合體，只是為發展零售業的角度出發，尋找合適的地方及機會。

　　“可能華潤自己也沒有想到萬象城會成為國內商業綜合體的典範項目。”宋丁看來，華潤藉由萬象城奠定了其商業綜合體的模式及基礎，頗有誤打誤撞的意味。

　　2002年，深圳華潤中心開工建設；2004年，深圳萬象城首度面世，成為華潤置地集羣式商業開發運營的代表作；2009年，深圳華潤中心全面落成，成為深圳最大規模、最高品質的現代化商業和商務中心。

　　據2004年12月9日萬象城開業之時的新聞資料，該項目總投資40億港元，佔地8萬平方米、總建築面積55萬平方米，總投資逾40億港元，是深圳當時規模最大的綜合性商業建築羣，是華潤集團成立55年來單個投資金額最大的項目，也是其在內地投資的第一個大型Shopping Mall。

　　2010年，第二個萬象城在杭州開業，華潤顯然已有意將此品牌全國複製。

　　批量式舊改

　　深圳萬象城的成功，帶來的另一個結果是華潤對舊改模式信心大振，開啓了在國內通過舊改進行土地獲取及開發的道路。

　　或許是因為在內地的發展起源於深圳，因此華潤在深圳也與舊改結下了不解之緣。

　　在萬象城完成之後，華潤在深圳的第二個舊改項目就是大沖村，此外還有三個項目在前期接洽過程中。

　　深圳媒體4月22日報道稱，南灣街道下李朗社區已與華潤集團簽訂合作協議，準備將整個社區近50萬平方米的生活建成區進行城市更新改造，而該項目也成為龍崗區目前最大的城市更新項目。

　　4月2日，深圳銀湖三九片區改造規劃正式經深圳市規劃與國土委員會審議並原則通過，正式向社會公示。

　　資料顯示，該更新項目建築面積近45萬平方米，這也是繼萬象城、大沖舊改項目、湖貝村舊改項目之後，華潤集團在深圳獲得的又一個“超級”舊改項目。據悉，華潤或將憑此進入深圳“第一豪宅區”。

　　2010年，深圳羅湖區政府與華潤置地簽訂合作框架協議，由華潤入主湖貝片區改造。目前羅湖區已完成改造範圍內區屬物業查丈，正在協調區屬物業拆遷補償工作，羅湖區政府還在協調儘快將湖貝片區納入城市更新重點研究片區。

　　模式與討論

　　在宋丁看來，政府對於華潤在深圳“批量式”獲取舊改項目有着很關鍵的作用。

　　宋丁稱，深圳和其他一線城市不一樣的是，目前城市沒有土地可以用來進行招拍掛，發展主要的方向肯定是城市更新。在獲取城市更新項目，華潤的確有一些優勢。

　　一是華潤本身是知名房企，有央企背景，有千億資產做支撐，加上萬象城在深圳知名度太高，容易獲取深圳人的信賴。

　　二是與政府態度有關，因為深圳沒地，政府將精力集中在城市更新上，對參與進來的企業極為重視，而華潤這些有背景是實力的企業肯定是首選。

　　三是華潤自己對深圳長遠的發展前景有信心，加上其對項目的精確測算，預計了市場未來情況，才會在深圳投資這麼多舊改。

　　值得思考的是，對於這些企業而言，舊改的難點之一是前期談判及拆遷工作極其複雜和漫長，因拆遷工作不順利而進退不得的案例並不是沒有。

　　對此，宋丁認為，華潤在這方面應該有所準備，不然也不會去拿這麼多舊改項目。一般來說，開發商都會對拆遷補償進行設置，分“上中下”三個不同的標準。當然，開發商肯定希望用最低的補償標準，但實在不行也可以提高補償。

　　宋丁表示，雖然並沒有具體統計過深圳舊改的平均投資回報水平，但初略估算應該也不會低，很大原因是項目大多處於較好位置，發展前景好。

　　或許，對於此前一直定位偏重精品豪宅及一線城市的華潤而言，要想在深圳立足並進行高端項目開發，城市更新也是最好的選擇。

　　據世聯地產華南首席分析師曹取介紹，目前大沖片區的房價在3-4萬元/平米左右，而湖貝的價格為2萬元/平米。按照深圳這幾年的房價發展速度，待大沖項目入市之後，房價翻番也不是不可能的事情。