如果說幸福匯164套養老產品是可預見的成功外，香河歡慶城則是一個意外的流產。

　　觀點地產網 曹萍 中國正加速進入老齡化社會，據統計，2011年，全國人口中60歲以上的佔到了1.7億；2015年，60歲以上老年人口將達到2.16億；2050年，將達到4.5億。

　　在此背景下，養老地產似乎日漸成為調控中房地產的救命稻草之一，而萬科則是其中的代表。

　　萬科首推

　　前不久媒體報道稱，北京“萬科幸福匯”將推出146套養老地產房源作為試點，這將是萬科在北京的首個養老地產項目。

　　這百來套老年公寓在去年11月開工，預計2013年下半年完工。該項目的養老地產試點將分成兩種業態，分別是利用商業配套建設的“活躍長者之家”、配建於住宅部分的“活躍長者住宅”。

　　其中，前者具體的經營管理將由上海親和源負責，萬科則是資產持有者；後者則是面向市場銷售。

　　萬科方面介紹，幸福匯的產品在戶型設計上針對老年人的生活起居特點進行了考慮，如配備電梯、防滑衛生間和其他無障礙設計等，在生活配套方面也為老年人提供了豐富的活動空間。

　　但萬科也指出，該項目後續的經營模式和市場方案目前尚在探討中。

　　萬科方面透露，除了北京幸福匯，公司還計劃在青島萬科城項目中提供約60套老年公寓產品。

　　不過，由於目前萬科在養老住宅方面還處於嘗試階段，所參與的兩個的養老住宅項目的規模都非常小。

　　具體而言，幸福匯項目中老年公寓類產品面積約2萬平米，青島萬科城項目中老年公寓類產品面積約0.65萬平米，相對於其去年的新開工面積1448萬平方米而言，目前萬科養老住宅業務的規模實在有限。

　　而對於此前報道中提及也將配建養老產品的中糧萬科長陽半島項目，萬科則回應稱，“長陽半島項目整體開發規模較大，是否配備養老住宅產品，將根據現有項目的試水情況而定”。

　　對此，萬科總裁鬱亮回應，萬科確實有發展老地產的想法，但現在也在做一些試點和前期準備。

　　他希望養老地產今年能夠正式推一兩個出來，項目可能位於杭州、武漢、無錫，也有可能是北京，但具體的模式各方面還有待觀察。

　　探索之路

　　早在2006年，鬱亮就對外公佈了萬科在老年住宅方面的研究成果，但宣佈具體項目時，已是2010年12月。

　　2010年12月27日，萬科宣佈首個項目將以配建形式在北京市房山區的某項目推出，並從北京逐步擴展到全國。

　　彼時，在這個總建面約16.38萬平方米中，萬科計劃約用1.2萬平方米做養老地產，計劃於2012年推出。該項目即現在所指的幸福匯。

　　萬科集團副總裁兼北京萬科總經理毛大慶明確指出，萬科的養老地產產品未來經營的兩種形式：嫁接到住宅產品和嫁接到持有型物業。

　　萬科指出，未來還將在中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項目中配建養老地產產品。此後在萬科全國其他城市的項目中，也將逐漸配備養老地產產品。

　　萬科當天還與清華大學建築學院、上海親和源、合川投資管理（北京）有限公司等簽訂協議，共同開發養老地產。

　　針對萬科對養老地產的雄心，毛大慶透露，明年（2011年）萬科對養老地產的投入，將不亞於住宅產業化和商業地產項目。

　　據悉，在內部會議上，萬科總裁鬱亮要求北京、上海公司首先探索突破養老地產的成熟運營模式。

　　但目前來看，萬科養老地產的探索之路走得並不順坦。如果說幸福匯164套養老產品是可預見的成功外，香河歡慶城則是一個意外的流產。

　　2011年5月，一個關於“河北香河縣違法違規用地及相關九官員被處分”的事件將北京萬科捲入一場風暴，香河五礦萬科歡慶城項目由於涉嫌該事件而被叫停。

　　7月下旬，針對此次事件，北京萬科對已購房業主不僅接受全額退還已付房款，另加已付房款金額的8%作為補償，而項目最終由政府回購作為農民回遷房。

　　據悉，萬科歡慶城一期A區於當年3月11日拿到預售證，預售總建築面積7萬平方米，當時已簽訂了276套住宅銷售合同。

　　資料顯示，萬科歡慶城項目用地是北京萬科與五礦建設於2010年7月以底價約3.18億元取得的，項目淨佔地面積約26.5萬平方米，北京萬科擁有該項目50%的權益。

　　雖然，歡慶城項目最終得以解決，香河退地事件是萬科在養老地產探索上一個無法避開的事實。

　　模式待考

　　雖在2010年底，萬科就高調宣佈養老地產已成為旗下業務版圖的新分支，“健康養老地產”發展計劃也全面啓動，但從歡慶城到幸福匯來看，萬科在養老地產上的探索並非如預期的順利和快速。

　　萬科方面在接受觀點地產新媒體採訪時也指出，“公司目前的養老住宅業務還處於試水階段，養老地產項目規模非常小，截至目前的投入還比較有限。”這與毛大慶在2010年底關於萬科2011年在養老地產上的大力投入的表述相差甚遠。

　　甚至於此前確定的關於幸福匯養老地產的兩種運營模式也變成了“探索中”。

　　實際上，花樣年總裁潘軍就曾坦承，在中國做養老地產仍面臨着巨大的挑戰，但養老地產市場在未來30年是房地產市場最具有吸引力的一部分，所以，養老地產的核心競爭力不是開發能力，也不是投資能力，而是管理能力。

　　毛大慶也曾指出，實際上萬科並不具備養老地產的開發運營經驗，所以進軍養老地產僅僅是種嘗試，盈利與否不重要，重要的是要形成一種成熟的商業模式。

　　萬科方面表示，就目前而言，萬科所需要做的是在現有的市場環境中思考養老地產的業務模式，以及通過項目的試點，培養自身在這一領域的專業能力。

　　業內人士分析，由於目前城市規劃中尚無“養老產業用地”這一土地用途，目前多數養老項目的土地都是居住、商業、醫療用地，土地成本高昂，所以，目前養老地產的前期投入成本較高，而整個行業在銀行貸款乃至稅費方面也沒有明確的產業政策扶持。

　　另外，在養老地產的受眾上，至少可以分為三個等級：是政府民政部門推出的福利性質的養老設施、開發商建設的商業性養老地產項目及有保險資金介入的、將養老地產作為商業地產項目經營的養老機構。而這些目前也沒有一個明確的政策區分。

　　而如果僅靠開發商自持項目的話，資金沉澱週期也比較長，投資回報期比較長。