這是SOHO中國成立17年以來、上市五年來第一次碰到像去年這樣困難的局面，也是我們上市五年來第一次沒有完成銷售目標。
觀點地產網 曹萍 梁嘉欣 3月14日，SOHO中國2011年業績發佈會如期在香港舉行，會上，SOHO中國高管闡述了在“最困難的一年”裏，SOHO中國業績下滑的原因，並表示“對完成今年230億的銷售目標非常有信心”。
2011年，SOHO中國實現合同銷售額109億元，遠低於年初230億的目標。與此同時，SOHO中國2011年實現核心淨利潤14.22億元，同比下降60%。
而這也是SOHO中國上市五年來第一次面對像這樣困難的局面，第一次沒有完成年度銷售目標，潘石屹如是稱。
雖然去年上半年針對住宅市場的緊縮政策對以商業開發為主的SOHO中國沒有影響，但受制於可售資源有限及逐步緊縮的銀根環境，即便SOHO中國在下半年有望京SOHO、丹稜SOHO、銀河SOHO及中山廣場的推出，還是未能如期實現目標。
但SOHO中國董事長並不擔心，因為他發現，現在銀根已經出現了鬆動，在存款準備金率下調0.5%後，央行副行長周小川關於存準下調還有較大空間的說法又讓老潘及市場又看到了新的希望。
據SOHO中國披露，這種跡象在銷售上表現得尤為明顯。1月銷售僅7000萬的SOHO中國，在3月這幾天裏已經達到4.2億的銷售，且僅上個禮拜週末兩天就有2個億的成交。
同樣，趁另外兩家上市公司需要還債之時收購外灘8-1地塊50%的權益，亦是SOHO中國2011年年報中處處可見的驕傲。
目前，SOHO中國可售物業超過300億，而京滬兩地寫字樓的租金分別呈現出50%、17%的增長，鑑於此種情勢，潘石屹迫不及待得宣佈，“我們不光要完成這230億的銷售，而且要不斷得把我們的價格提上去。”
截至去年底，SOHO中國手持現金157億元，根據SOHO中國的計劃，其將繼續用100億的資金收購京滬兩地的辦公用地。
以下是SOHO中國主席潘石屹、財務總裁唐正茂及總裁閻巖在會議上的問答實錄：
媒體提問：市場上現在有幾家地產商都在發高息債，你們會有同樣的打算嗎？
唐正茂：一些開發商從去年到今年年初都在發一些高息債券，我們公司沒有這方面的考慮。因為我們的現金仍然是非常充足的，而且我們也有其他一些獲取現金的渠道。除非說我們現在有非常大的資金需求，一些融資渠道都已經斷了，我們才會考慮稍微高成本的高息債市場。
媒體提問：現在一些龍頭房企融資成本近13%，您如何看待融資風險及負債風險？SOHO能否接受13%的融資成本？
潘石屹：不能接受，我們現在的平均融資成本是5%，要非常嚴格地把負債率控制得比較低。未來房地產市場會有政策風險和市場風險，要度過這些風險，負債不能太高，如果負債率達到70%、80%，甚至200%都是非常危險的，另外，企業如果高負債的話，即使市場有機會也抓不住，因為沒有錢。
媒體提問：剛才說2月份的銷售業績是出現了一個較大幅度的上升，我想問一下你們2月份銷售業績大概達到多少？
潘石屹：我們的銷售狀況從去年四季度以後變得非常差，原因不是北京、上海的租金降低了，而是這個市場的資金非常緊張，尤其是民間的資金特別緊張，這就影響了我們去年的銷售業績。
這是SOHO中國成立17年以來、上市五年來碰到第一次像去年這樣困難的局面，也是我們上市五年來第一次沒有完成銷售目標。
今年1月份SOHO中國銷售了7000多萬，銷售狀況沒有很好的改善。可是到了2月份，銷售達到3.8億，3月份我們的銷售已經是4.2億了，而且，上週末，我們星期六銷售了一個億，星期天銷售了一個億。
其實，我們這樣的商業模式取決於兩個因素：第一個，租金是否上漲，如果租金下跌，回報率低就沒有吸引力。第二個，在租金上漲的情況下，銀根是否寬鬆。
受存款準備金率下調的影響，從1月份到今天，我們的銷售是呈直線上升的趨勢，因此，我們對今年完成230億的銷售是非常有信心的。我們不光要完成這230億的銷售，而且要不斷得把我們的價格提上去。
媒體提問：您剛才說會逐步提高價格，幅度大概是多少？另外，去年的毛利率比前一年略有回落，是什麼原因？今年的毛利率將是什麼樣的水平？
潘石屹：價格要提高多少我也不知道。我心裏面的想法是：3月1號整體提價了2%，我希望3月份的銷售能夠上升，到4月初再提2%左右的價格。是不是要提2%左右的價格最關鍵是看3月份的銷售額。如果3月份的銷售額還很低，我再提不是把我往死裏提嗎？
所以，如果銷售額起來了我們就來提價格，我們有足夠往上提價的原因：第一個，辦公樓的租金在不斷上漲；第二個，北京市政府給我們批的最高限價還沒有達到，只要不達到這個最高限價就是合法的。而我們目前的售價到政府批的最高限價還有一個比較大的空間。
另外，一旦銷售起來後，我們準備採取像銀河SOHO的銷售方法。銀河SOHO是怎麼銷售的呢？因為這個項目跟望京SOHO都是扎哈團隊設計的。我們在銷售的過程中是不要小客戶，先讓大客戶挑房子，先讓4個億以上的客戶挑，挑完之後讓1億以上的客戶挑，最後一個挑房子的是5000萬以上的客戶。
唐正茂：去年我們的毛利率有所下降，是因為去年有一些項目是購買的已經完工的銷售項目，這種類型的項目比我們買一塊土地來開發這樣項目的毛利率要低一點。但是，它們的優勢是週轉非常快。往後我們的毛利率仍將保持在50%。
媒體提問：去年業績下降說是因為信貸緊張所致，現在潘總看好2012年卻沒有提及信貸問題，如果今年宏觀政策沒改變，信貸政策依然緊張，這對SOHO銷售會形成較大壓力，這樣的話，為什麼還要提價？
潘石屹：商業地產租金回報率高，所以有提價空間。去年四季度因為銀根緊張所以銷售不好，今年有膽量提價，是看到銀根不可能有去年那麼緊。
人民銀行已經把存款準備金率下調0.5%，市場上有4000億資金出來。而且周小川行長說今年存準還有下調、空間還很大，銀根不可能像去年那麼緊，去年四季度應該是銀根最緊的時候。隨着存準下調，市場銀根就沒那麼緊了。
媒體提問：對於與復星合作的外灘8-1地塊，現在復星對你們進入的態度有沒有改變？因為，之前很多人說復星不歡迎你們進入，現在雙方有沒有一些新的進展？
潘石屹：8-1項目確實是皇冠上的明珠，是最好的一個位置。如果是在銀根稍微鬆動的情況下我們是沒有這個機會的，正因為綠城和證大的資金有問題了，才給我們提供了這樣一個千載難逢的機會，因此，我們擁有了8-1項目地上地下42萬平方米中50%的權益。
當然，我們的合作伙伴、我們的老朋友復星也想把這50%的股權拿過去，但我們的動作稍微快了一點，所以出乎他們的意料。不管怎麼樣，我認為SOHO有SOHO的優勢，復星有復星的優勢。只要我們兩家團結合作一定會給上海外灘天際線和上海外灘城市創造一個地標。
對我們兩家公司來說，這個項目都是非常偉大的一件事情，我相信我們未來都會合作好。目前所有的合作都在接觸，該辦的手續都在按部就班地做。
媒體提問：潘總之前說今年的網絡銷售要佔全年的三分之一，可是SOHO每次推出的套數都很少，且前網上售房的企業不少，你們的信心來自哪裏？
潘石屹：儘管在網上我們推的套數不多，但由於網上銷售是委託給拍賣公司，我們去年網上銷售了3.9億元，是北京拍賣行業中的第一名，跟字畫，古玩比較起來，我們這個量還是非常大的。我們今年銷售採取的是三個方式，網絡銷售這部分不一定是三分之一，只是希望而已。
媒體提問：SOHO今年的派息是怎樣考慮的？
潘石屹：今天上午開董事會的時候我反覆想，我們每一個項目都非常大。一個項目一完工，我們的利潤率都非常高。但如果這個項目今年沒完工的話利潤率就比較低，不像別的公司有幾百個項目利潤率就比較均衡。
在這樣的情況下，為了實現穩定的發展，我們就把每一年的派息率維持在穩定的水平。我們前年和去年的派息率和大前年的派息率，基本上維持在5.6%左右。
媒體提問：今天上午溫家寶總理指出宏觀調控不會放鬆，房價遠遠沒有到合理的水平，要使房價降到與居民收入相適應後，才可以考慮放鬆調控。潘總怎麼看總理這段講話？房價回落到什麼水平才是溫總理說的合理水平？
潘石屹：其實，上午我們也注意到溫總理的講話了。溫總理講的房價是住宅房價，跟我們沒有關係。我們做的是商業地產開發，是做辦公樓和商鋪的。辦公樓和商鋪的價格跟居民的收入也沒有太大關係。所以，衡量辦公樓和商鋪的價格高低只有一個指標，就是它的租金回報率。第三方數據顯示，去年四季度，北京辦公樓的租金上漲了50%，上海辦公樓租金漲了17%，所以，當價格不變的時候，回報率已經非常高了。
另外，溫總理的講話我堅決支持。在過去兩年裏，我不斷說普通住宅的價格太高了，為什麼說高了呢？衡量的標準有兩個：第一，住宅房價和我們居民家庭收入相脫離；第二，如果是把住宅作為一個投資產品，它的回報率在北京、上海都不足1%。但我們商業地產的投資回報率在7%-13%。
如果把同樣的住宅和商業放在一起，一個回報率是百分之十幾，一個回報率不足1%，這個不足1%的市場肯定是價格高了，有了泡沫。
媒體提問：我想問一下潘總，您認為溫總的那句話未來對中國房地產市場會有什麼影響？您說您堅決支持溫總理的說法，SOHO有沒有考慮做一些合理價格的住宅項目？
潘石屹：有了限購政策後，住宅開發商的日子是非常難過的。他們寧肯出臺房產稅，寧肯出臺別的政策也不要限購，這是我接觸到一些開發商的想法，而這些住宅開發商的負債率普遍都比較高。
去年四季度，他們試圖用降價的辦法突圍出去，但很快發現，有限購政策情況下，降價是突圍不出去的。溫總理今天的講話堅定了對限購政策的信心。所以，我覺得對這些住宅開發商，尤其負債率比較高的開發商來說可能不是一個好消息。
我覺得，住宅限購政策取消之後，住宅房地產市場才能得到真正的恢復。如果這個政策不取消，談存款準備金率降低、首付降低、利率調整都是沒有意義的，因為他沒有資格買。
第二個，SOHO中國這些年主要以商業開發為主。我們的強項不是去做一些低檔的住宅，我們也做不來。所以，還是把這些艱鉅而偉大的任務交給萬科、碧桂園、恒大去完成，我們做點力所能及的事情--在北京和上海的繁華地段，像8-1的地段做一些標誌性的建築。