在國內目前唯一一家A+H股房地產類上市公司的顯眼標籤下，北辰實業還是保持着一貫的低調。
北辰實業認為，現在的房地產發展中，傳統意義上僅僅滿足購房者基本居住需求的時代已經過去。土地公開交易項目中，越來越多的是“城市綜合體”，純住宅開發的地塊已不多見。而這種市場需求與供給方向的轉變，就要求房地產企業必須具備打造多元化產品和提供多元化服務的能力。
北辰實業通過行之有效的綜合運營，逐步形成了“以會展為龍頭，帶動酒店、公寓、寫字樓、商業物業等多業態共同發展”的經營思路。這種獨特的運營模式，既是公司有別於其他純房地產開發企業的優勢，也是公司核心競爭力所在。
根據北辰實業“立足北京，拓展京外”的全國化戰略，長沙僅僅是其按戰略實施計劃的第一步。未來，公司將根據土地儲備的實際需求，在京內尋找投資機會的同時，積極觀察宏觀調控下二、三線城市房地產市場的變化和發展規律，擇機增加土地儲備，實現公司可持續發展。
以下為觀點地產新媒體對北辰實業董事會祕書郭川的採訪實錄：
觀點地產新媒體：北辰實業致力於發展物業、投資物業、商業物業的發展，請問這三部分的比例分別是多少？各自的發展情況如何？
郭川：作為國內目前唯一一家A+H股房地產類上市公司，北辰實業圍繞房地產投資產業鏈創造企業價值鏈，創建全國大型一流房地產綜合運營企業的戰略目標，執行發展物業加速發展、投資物業持續經營、商業物業穩步擴張的業務策略，三大主業快速發展，公司實力、發展潛力和行業影響力逐漸加大。截至2010年底，發展物業、投資物業、商業物業佔公司整體收入比例分別為68%、26%、6%，稅前利潤佔比分別為69%、28%、3%。
在發展物業方面，截止2010年底，公司土地儲備達616萬平方米，主要集中在北京和湖南長沙。京內項目大多集中於北京北部地區，包括3個別墅項目、3個住宅項目和1個保障房項目。其中保障房項目北辰福第已於去年如期實現了客戶的大規模入住，為3541戶中低收入家庭實現了“居者有其屋”的安居夢想。作為國有控股的上市公司，北辰實業不僅以實際行動履行了社會責任、取得了良好的社會效益，更為北京保障性住房的建設起到積極的推動作用。
京內項目順利運作的同時，公司不斷加速推進長沙北辰三角洲項目的開發建設和銷售。北辰三角洲首開區一期(D3區)住宅去年一經面世便受到市場的追捧，目前的累計銷售率已達95%，計劃今年年底完工，2012年開始將陸續結轉收入。今年5月開盤的首開區二期(E5區)住宅依舊延續一期的熱銷態勢，推出的388套房源當日實現簽約345套，階段銷售率已達90%。
在抓緊銷售的同時，北辰三角洲沿江80萬平方米的商業公建和住宅組團(A1、D1區)經過對方案設計的不斷優化，目前也已進入基礎結構施工階段，預計今年年底主體結構施工平均可達到地上5層。
在投資物業方面，隨着總建築面積53萬平方米的國家會議中心及配套項目綜合物業羣全面投入使用，公司投資物業經營面積迅速由51萬平方米上升至104萬平方米，物業組合包括2個會議中心(總建築面積32.6萬平方米)，4家高星級酒店(五星級酒店814間客房，四星級酒店958間客房)，5座甲級寫字樓(總建築面積32.1萬平方米)，13棟酒店式公寓(共計1486套客房)。公司投資物業無論經營規模，還是資產質量，均在行業或房地產類上市公司中處於領先地位。
公司商業物業立足北京亞奧核心區域，連鎖發展北辰購物中心、北辰購物中心北苑店、北辰時代名門購物中心等商業項目，逐步形成了以購物中心業態、百貨業態、超市業態為主體的多業態、多地區、多店鋪專業化經營模式。截至目前，公司商業物業經營面積已達15萬平方米。
觀點地產新媒體：您認為北辰實業的優勢主要體現在哪些方面？
郭川：現在的房地產發展中，傳統意義上僅僅滿足購房者基本居住需求的時代已經過去。土地公開交易項目中，越來越多的是“城市綜合體”，純住宅開發的地塊已不多見。這種市場需求與供給方向的轉變，就要求房地產企業必須具備打造多元化產品和提供多元化服務的能力。
從亞運村綜合物業羣的成功運營，到國家會議中心及其配套設施全面投入使用；從總建築面積236萬平方米的綠色家園大型居住區的全力打造，到總建築面積537萬平方米的北辰三角洲城市綜合體的傾心規劃，一貫致力於打造城市綜合體的北辰實業，憑藉多年來積累的“造城”經驗，緊緊圍繞消費者的需求，不斷提升項目的商業規劃、景觀規劃、休閒娛樂設施規劃，並通過對商業設施和綜合配套的不斷完善，帶動區域價值的不斷提升，進而實現公司“創造物業價值，築就百年基業”的歷史使命。
公司利用“綜合運營”優勢，通過“物業開發+物業投資”的定位，逐步形成了發展物業、投資物業和商業物業三大業務板塊有機結合、優勢互補、產業互動的複合型地產運行模式。其中公司物業投資的類型包括酒店、公寓、寫字樓、會議中心以及商業物業，總建築面積已達120萬平方米。根據我們目前掌握的資料，國內目前集中持有這麼大量，並且種類如此豐富的物業房地產商還不是很多。
通過行之有效的綜合運營，公司逐步形成了“以會展為龍頭，帶動酒店、公寓、寫字樓、商業物業等多業態共同發展”的經營思路。這種獨特的運營模式，既是公司有別於其他純房地產開發企業的優勢，也是公司核心競爭力所在。
未來，公司將堅持執行“發展物業加速發展、投資物業持續經營、商業物業穩步擴張”的業務策略，在加速發展中控制風險，在控制風險中加速發展，努力實現“創建全國大型一流房地產綜合運營企業”的戰略目標。
觀點地產新媒體：自2007年在湖南長沙以92億元一舉拿下北辰三角洲項目後，這個總建築面積537萬平方米的“巨無霸”項目就一直是業內、投資者和媒體關注的焦點，項目最新進展情況如何？
郭川：在工程進度方面，北辰三角洲首開區一期(D3區)住宅目前已進入二次結構、外窗框安裝和外保溫施工的階段，計劃今年年底完工，2012年上半年可實現客戶入住；首開區二期(E5區)住宅正在抓緊進行主體結構的施工，近期也將全面封頂；沿江80萬平方米的商業公建和住宅組團(A1、D1區)經過對設計方案的不斷優化，現已開始基礎結構的施工，預計年底可以達到地上五層。
在銷售方面，北辰三角洲項目自2010年7月舉辦了隆重的首發儀式後，同年10月推出了首開區一期(D3區)住宅，項目一經面世便受到市場追捧，1021套住宅開盤不久便銷售一空，平均售價接近7400元/平方米。今年5月，北辰三角洲首開區二期(E5區)住宅開始推向市場，成功延續了一期的熱銷態勢，當日推出的4、7號兩棟樓總共388套房源中，已實現銷售345套，銷售率達到90%，銷售均價達到7700元/平方米。
在項目招商方面，公司為進一步提升北辰三角洲項目的綜合實力和競爭優勢，結合“以文化休閒為驅動，以商務商業為引領，以生態居住為主體”的開發理念，一方面積極推進招商和教育資源的引入。另一方面，大力推進市政道路的建設以及完善項目配套設施。
目前，北辰三角洲項目已經確定了洲際酒店集團為濱江酒店的管理方，與華誼兄弟合作建設中南地區旗艦型IMAX影院，併成功實現了名校雅禮中學和清水塘小學的進駐，商業地產和教育地產打造取得了良好開端。
與此同時，項目區域內委託代建的“四縱七橫”11條市政道路，一期工程已經完成總量的85%，二期工程已經完成總量的50%，計劃今年年內全部完工。市政基礎設施的建設和完善，不僅將為業主的出行提供有力的交通保證，更為日後整個區域價值的提升打下堅實基礎。
未來，公司將憑藉豐富的“造城”經驗，秉承“對得起政府和社會、對得起長沙市人民、對得起湘江和瀏陽河、對得起建築業的歷史、對得起投資人”的理念，不僅要將北辰三角洲打造成為長沙乃至全國的濱水示範工程，更要努力將其打造成為“一江兩岸，山水洲城”的長沙城市名片。
觀點地產新媒體：北辰實業的項目集中在北京和長沙，現在越來越多的開發商開始進入二三線城市，除了長沙外，公司還打算在哪些二三線城市拓展？選擇地區有什麼標準嗎？
郭川：從社會發展角度看，2009年以來，國家為實現區域的協調發展，先後批准了長株潭、珠三角、海峽西岸等14個區域規劃，數量超過此前30年的總和，同時還提出要進一步推進西部大開發、振興東北地區等老工業基地和中部崛起三大區域戰略。此外，在“十二五規劃建議”中也明確要“促進區域協調發展，積極穩妥推進城鎮化”，未來這些區域將在加快基礎設施建設、加大財政轉移支付力度等多項措施的作用下，逐步進入快速發展期，併為房地產行業提供巨大的發展空間。
從行業發展趨勢看，“全國化發展”已經成為國內大型房地產企業在最大合理範圍內比較機會成本、擴大市場機會、分散市場風險、實現可持續發展的必然選擇。當下房地產市場，一線城市調控力度進一步加強，市場觀望氣氛明顯，而在具有發展潛力的二、三線城市，交易仍然保持相對活躍，因此全國化市場佈局有利於企業有效應對政策調控。
公司自2006年A股上市後，就確定了“立足北京，拓展京外”的全國化戰略，長沙僅僅是公司按戰略實施計劃的第一步。未來，公司將根據土地儲備的實際需求，在京內尋找投資機會的同時，積極觀察宏觀調控下二、三線城市房地產市場的變化和發展規律，擇機增加土地儲備，實現公司可持續發展。
觀點地產新媒體：近日發改委發佈通知，支持地方投融資平臺公司和其他企業發行企業債進行保障房融資，您怎麼看？北辰實業現在的保障房進展如何？未來將如何參與保障房的開發？
郭川：去年下半年開始，政府不斷加快推進住房保障體系建設，加大保障房的建設力度。今年上半年，隨着保障性住房建設全面展開，政府通過加大投資力度、增加土地供給以及加速施工進度等措施，進一步加強對保障性住房體系的建設力度。
針對保障房項目建設過程中的資金缺口，此次發改委發佈的通知，其表像是通過支持建立地方投融資平臺和鼓勵企業發行企業債進行保障房融資，實質就是通過建立更加豐富的籌資渠道，進而以相對較低的資金成本，在幫助地方或企業籌集保障房建設資金的同時，提高資金使用效率，降低財務成本，從而提高保障房項目的收益水平。
對於北辰實業而言，公司早在2007年就已積極投身到保障房的開發建設領域。2007年8月，公司通過招標方式，取得了北京市朝陽區常營鄉總建築面積達44萬平方米的雙限房項目，2010年9月北辰福第項目如期實現業主的大規模入住，截至目前已為3541戶中低收入家庭解決了實際住房問題。
作為一家大型國有控股房地產類上市公司，公司在發展過程中始終牢記作為一名企業公民應當肩負的社會責任，公司有能力也有義務承擔起保障性住房的重任。目前公司已經具備了豐富的保障房項目開發建設經驗，未來公司將密切關注保障房項目的投資機會，並根據各保障房項目的具體情況，在平衡好企業社會責任和股東利益的同時，積極參與保障性住房的建設。
觀點地產新媒體：有觀點認為，持續的宏觀調控將使中國的房地產行業發展速度減緩，行業也勢必會出現大洗牌，您認同這種說法嗎？您認為北辰實業應當如何應對政策調控帶來的影響？
郭川：近年來房價的持續非理性高漲，導致政府在短時間內連續出臺了系列調控政策。從政策解讀過程中不難發現，調控內容從對需求的抑制，到促進供給的增加，從大力供應保障性住房，到通過貸款政策調整而抑制投資、投機性需求，所有的宏觀調控政策，其根本目的不是要降低中國房地產行業的發展速度，而是意在通過調整房地產商品供應結構，緩解市場供需矛盾，抑制房價漲幅過快，從而保證未來中國房地產市場的平穩健康發展。
經過數次宏觀調控的“洗禮”，今天的房地產市場，准入門檻已經大幅提升，市場競爭日趨規範，以往房地產市場“以小博大，以無博有”的競爭時代已不復存在，提高自身產品打造能力和資本運營能力逐漸成為房企競相追逐的目標。其中，產品打造能力決定企業的運營，資本運營能力決定擴張速度。這兩個能力就好比企業發展的兩個輪子，促使企業不斷地發展和提高。
在產品打造方面，北辰實業一貫堅持為客戶提供高性價比的產品，並始終將“創造物業價值，築就百年基業”的歷史使命融入項目的開發建設過程。公司堅持“誠信為本，品質為先”的理念，打造高性價比的建築產品，使物業價值不斷提升，並在產品打造過程中，根據自身物業種類豐富的特點，逐步形成了“物業開發+物業投資”的經營模式。事實證明，這種區別於純房地產開發企業的“穩定+增長”的經營模式，有利於企業規避政策調控帶來的風險，提高公司抗風險的能力。
在資本運營方面，北辰實業1997年發行H股，2006年相繼發行A股和企業債券，2008年發行公司債券，多次資本市場的直接融資為公司經營規模的擴大、綜合實力的提升打下了堅實的基礎。作為國內目前唯一一家A+H股地產類上市公司，未來公司將充分利用兩地上市和業務結構獨特的優勢，根據政策走向，積極探索包括REITs在內的多元化、多渠道融資模式，力爭在房地產開發企業之間“資本運營”的競爭中取得先機。
觀點地產新媒體：您如何看待宏觀調控下，未來中國房地產市場的發展前景？
郭川：受系列宏觀調控政策的影響，雖然目前市場已經出現住宅成交量下降、銷售價格回落等現象，但還不能就此斷言中國的房地產市場已經進入週期性調整。
一方面，根據我們的研究，全國目前的房價收入比不到7，世界銀行的研究結果顯示，該比值的合理範圍是5-8，也就是說國內房價仍處於合理的範圍，未來仍有增長空間。
另一方面，我們通過對中國宏觀經濟走勢與房地產行業發展週期的研究發現，中國房地產市場的發展和宏觀經濟的增長高度正相關，宏觀經濟的運行週期，也就是房地產行業的發展週期。雖然我國正處於產業結構升級和增長模式轉型的階段，但這些因素都不會對我國經濟長期的平穩健康快速增長產生任何實質性不利影響。因此，基於對中國未來宏觀經濟的判斷和信心，我們相信，經歷了宏觀調控的房地產市場，未來將呈現出更為理性的繁榮。
來源：觀點地產網