【摘要】現在我們的目標就是以廣州為根據地，原則上是目前不想鋪太遠，而是盡力把產品做好。
因為調控，房地產企業也生出許多不同選擇，有的撒網二三線城市以避限購，有的進軍商業地產以免調控，各展自保、或逆市求取之道。
而作為廣州知名房企之一的力迅地產，似乎在走一條不同的路。
2011年6月8日，廣州2011年經營性土地推介會上，力迅勾走位於中心城區的珠江新城D4-B2地塊，而這也正是力迅迴歸廣州市場的標誌。
在過去十多年中，力迅足跡已遍佈廣州、佛山、成都、湖北、海南等省市，產品包括精品住宅和旅遊地產。正當人們猜測力迅是準備深入二三線，或是加大旅遊地產投入，或者甚至進軍商業地產時，力迅副總經理張學民卻透露，早於一年之前，力迅已經決定集結全部力量，迴歸廣州市場。
張學民認為，首先，四大城市北京、上海、深圳、廣州相比，顯然廣州的市場空間是比較大的，而力迅本來就是本土開發商，所以現在要先把自己熟悉的地方優先做好。
其次，因為企業創始人設計出身的緣故，力迅對產品設計要求特別嚴格，力迅在做城市精品住宅比較具有競爭力。
基於這兩點，力迅已將全部的精力集結回到廣州了，廣州之外的項目已進入掃尾階段，力迅下半年主推就是廣州的兩個項目力迅T和力迅江南大道下項目。張學民稱，力迅對江南大道項目抱了很高的期望，希望通過這個項目能讓力迅重新在廣州建立之前的美譽度。
張學民還透露，力迅目前正在積極參與"三舊改造"，未來他們還要在廣州建一座總部大樓。
迴歸本土，發掘自己的長處是不是一個好的選擇，自然得由時間來檢驗，但是面臨調控諸多不確定性時，這不失為一個好的參考方向。
值此變局之年，觀點地產新媒體採訪了力迅副總經理張學民先生，以下為採訪實錄：
觀點地產新媒體：力迅在6月8日廣州2011年經營性土地推介會上，勾走位於中心城區的珠江新城D4-B2地塊，有報道稱，力迅往後的發展重點就是回到廣州市場，事實是否如此？是什麼原因使得力迅迴歸廣州市場呢？力迅未來的戰略規劃是什麼樣的？
張學民：其實也不是現在，我們在一年前就確定了迴歸廣州的策略。力迅本來也是一個廣州本土企業，成立至今有12年。頭5-6年完成了力迅上築、力迅原築等作品，那時力迅在廣州的產品是很有美譽度的，不過後來幾年力迅往外發展，反而廣州這邊的步伐相對慢了。
這兩年外地的項目都開發完畢，所以力迅從去年開始迴歸廣州，今年下半年將推出兩個項目，力迅T和力迅江南大道項目。不過力迅江南大道項目還沒有正式命名，但這個項目我們自己抱了很高的期望，也花了很大的精力，我們希望通過這個項目能讓力迅重新在廣州建立之前的美譽度。
現在我們的目標就是以廣州為根據地，原則上是目前不想鋪太遠，而是盡力把產品做好。
而過去幾年力迅在外省開發，最大的問題是資源拉得太長，所以現在要集結迴歸廣州。因為我們跟廣州大部分房企不同，力迅一貫的做法不是做那種快速複製的產品，而是把每一個項目都當成獨特的作品來做。力迅的企業願景是探索中國居住文明，力迅老闆就是做設計出身的，他對產品設計的要求特別高。
對一個房企來說，如果它要快速發展，通常的做法都是複製之前的模式。力迅和他們不同，力迅是想做精品，而在廣州這方面的能源比較可控，比較容易發揮，所以我們據頂先把自己目前這塊核心競爭力做好，然後再逐漸去擴展。往長遠的看，力迅也有走出廣州的計劃，但是目前這兩年是重點先把廣州這塊做好。
觀點地產新媒體：作為四大一線城市之一的廣州，之前也出臺了許多調控的政策，對樓市也產生了各種的影響，而力迅決定迴歸廣州，那麼力迅對廣州的市場前景是怎麼看的？都做了那些規劃？
張學民：迴歸的前提肯定是我們看好廣州市場。四大城市北京、上海、深圳、廣州相比，顯然廣州的市場空間是比較大的，而力迅本來就是本土開發商，所以現在要先把自己熟悉的地方優先做好。
其實前幾年力迅沒有快速擴張，從今年市場行情來看，也未嘗不是好事。因為力迅現在資金很充裕，今年開發的兩個項目，資金全部都位了。
力迅也沒有其他太多的土地資金、包括銀行貸款等等的要還，所以力迅今年可以相對從容的去看市場。力迅之所以要勾珠江新城這塊地，也是因為目前資金相對的寬裕，加之現在買地競爭可能不那麼激烈，所以才會做如此動作。
力迅也還有另外一些項目一直在談。我們希望有機會的話拿地建一個總部，在廣州有一個基地。當然力迅原來也有一個商務中心項目，但規模不大，所以力迅一直很想有自己的用地建一個有標誌性的項目，這樣對我們公司長遠的發展也有一個很重要的意義。
當然，如果有其他的合適的住宅地塊，我們也會參與競爭。力迅目前也在跟一些村子洽談，如果城中村改造的項目能談下來，這其實比招拍掛更合適，因為一個村的改造談下來，隨便就有幾十萬平方米的土地。
觀點地產新媒體：力迅對三舊改造很感興趣嗎？您怎麼看待三舊改造的？
張學民：這兩年拆遷一直是一個比較敏感的話題，只要涉及拆遷肯定就有問題，因為大家的意見肯定不統一，而這就要看每一個村，每一個開發商的具體情況了。
不過上次土地推介會上廣州土地局局長也說了，廣州的土地儲備平地，如果按照現在的開發速度14年就用完了。而且廣州過去幾年土地供應並不算大，如果再供應多一點，可能十年不到就沒有了，所以我覺得"三舊改造"是未來廣州一個很重要的土地來源，雖然不好做，但是也是趨勢。
廣州第一批納入"三舊改造"的有138條村，廣州市裏正常運作、活躍一點的開發商也就那幾十個，分攤下來每個開發商也都有幾個村做。現在招拍掛出讓地塊很少，信息公開，競爭也很激烈，中小房企要跟大的上市公司競爭也很難，而參與三舊改造相對競爭就不是那麼激烈。
觀點地產新媒體：廣州的競爭也非常激烈，力迅怎樣在激烈競爭中保持優勢？包括項目和銷售有什麼樣的策略？
張學民：這也是前面說的，我們的開發理念跟很多本土品牌都有不同，我們是注重做精品。目前來說力迅不追求快速複製的模式，所以未必今年要做多少億或者拿多少項目。
力迅目前的規模一年兩三個項目，然後每個項目做出一些特色。做城市精品開發商，這是我們未來兩三年的重要的目標。過完兩三年之後，如果規模再擴大了，有可能再多元化。
力迅近期的項目都在市區中心，以我們的產品打造能力，我們對銷售完全不擔心。
觀點地產新媒體：力迅有沒有意向在廣州的郊區或者衛星城，諸如南沙、番禺、增城、從化這些地方去發展？
張學民：廣州周邊地區如果有地我們都會考慮做，包括增城、南沙、花都、番禺，我們也會首選在當地中心的區域做一些精品。
力迅內部會有這樣一個認識，如果邊遠地方有一個地方大規模項目，然後中心城區有一箇中等規模的地，我們可能會首選中心區的，因為這種項目我們做起來會更加有優勢。
觀點地產新媒體：力迅上半年的銷售業績和全年的銷售目標是多少？另外，力迅這幾年有沒有上市的計劃？
張學民：因為我們這兩個項目就是下半年開發，所以上半年主要是在外地的一些項目的尾貨，但是今年應該是10個億左右，我們未來兩年每年大概20億左右。
上市這兩三年應該沒有，但是我們有這樣一個方向，但可能也未必說是房地產業務上市，因為我們也在做IT行業，也做其他的，也可能是其他業務上市。
觀點地產新媒體：最近有說限購令在二三線城市的擴展，使得很多資金又重回中心城市了，您覺得這種說法是不是有道理？限購擴大了之後，廣州未來市場會出現什麼樣的情況？
張學民：之前資金往外流是很正常的，因為一線城市本來房價相對較高，能買得起房的人已經沒有在一線城市購買的資格了，必然會往外走，而且不光是流向二三線城市，你們肯定也看了這幾個月包括香港、澳洲、新加坡那邊的房子也有很多人在買。
如果二三線也限購，第一個說法就是資金會進一步流向四線城市，但是我覺得四線城市量有限。另外一個說法就是重回中心城市，但中心城市限購，那就只有另尋投資路徑了。
但是為什麼政府要限購呢？這是因為政府是覺得市民已經買不起房了。其實這也是因為民眾沒有適合的渠道能夠獲取廉租房或者經濟適用房，所以才有這樣的說法。
我覺得高端市場可以完全放開，一個願賣一個願買，沒有所謂，就北京賣到30萬也可以，因為也有人買，這個不影響。關鍵就是安居房和保障房做得怎麼樣，如果能夠把中低基層的居住需求滿足了，我覺得就不用限購。現在限購沒有一方是好的，開發商賣不動，當然會相應減少拿地，或者拿地的價格也不高了，地方政府財政收入少了。
現在廣州市區也沒因限購有明顯的降價，因為畢竟市區供求關係還是嚴重失衡的，限購沒起多大作用。但是往下游企業擴展，我覺得房地產中下游的企業就比較危險。最近也跟一些建築原材料等企業接觸過，他們更加難捱，他們承受這種風險的能力更加低，生存壓力確實是很大。
不過，我覺得房地產企業還沒有到馬上要破產兼併的局面。但如果這樣持續下去，我相信有可能，不過這種局面可能比現在放寬快速增長的局面更很難控制。因為真的有發展商破產，那可能就會有一堆的爛尾樓，然後有很多的糾紛。
所以我覺得關鍵還是把中低收入階層的居住需求快速地解決，而中高檔房產就由市場機制來調節，這樣是最健康的。
觀點地產新媒體：今年關於融資收緊、房企資金鍊緊張的話題一直經久不衰，目前政策似乎也沒有鬆綁的跡象，您認為這樣持續下去下半年有多少房企資金鍊會陷入危險境地？在這方面，力迅是怎樣保證資金鍊健康的？您覺得限購一直持續下去，會不會導致有人猜測的那樣出現行業的洗牌呢？
張學民：我覺得現在開發商應該有點難受，但是還頂得住。像我們這種其實再過一兩年也無所謂，主要是我們擴張的速度不快。我相信政府也不願意看到有開發商倒閉或者要跳樓這樣。中央那邊要從整體角度考慮，其實我們也看到一些地方政府暗地裏也要放水。
今年我們兩個項目資金已經到位，力迅現在也在擴展一些其他的融資渠道。因為我們沒有很迫切的壓力，所以不會像一些其他開發商用一些很高的代價去獲取一些民間的資金。因為那種確實風險很高。現在聽說有一些開發商已經拿到年息到了30%幾了，一個項目如果開發週期兩三年，就相當於就算賺一倍也只是給了利息。
但是如果調控一直持續下去肯定是不行的，政府、房企、買家都未必好。因為就算現在大城市的房價下降30%，我相信原來一直炒着買不起樓的人，也還是買不起。而對於這種已經有物業在手的人來說，他們也不希望自己手上的物業貶值。
大家都希望有一個正常、健康的市場機制，其實就中央來說，中央是要在各個環節之間找平衡，如果某一方是撐不下去了，有一些地方嚴重的倒退，我相信這個也不是國家願意看到的局面。不過我也相信，短期內調控是不會鬆綁的。
調控一直持續下去，每個開發商感受都不同。但是那些有民間高息融資的房企，壓力可能會比較大。現在還沒有看到有大規模降價，如果有一天出現大規模降價降價了，這個時候就說明開發商熬不住了。但就目前情況來說，我覺得開發商還是比較冷靜的，能賣就賣，賣不動就先放着。
觀點地產新媒體：那麼今年下半年會不會出現一波降價潮呢？
張學民：我相信會局部會有，如果下調5%-10%都是正常的，既然已經到了銷售期能賣還是要賣的，最起碼維持正常的週轉，但大幅降價我覺得可能性不大。
其實我覺得，今年各地方政府要報房價調控目標，除了北京說有點要降的意思，其實絕大部分的趁勢都是維持GDP的增長幅度，平均就是8-10%。就是說上漲8-10%這個數字，在地方政府和中央角度都是可以接受的。所以他只是不希望看到房價過快的增長，但是不會說希望你要跌。
觀點地產新媒體：力迅除了住宅之外，另一大方向就是旅遊地產，請問這兩大塊目前的比例是多少？未來力迅是否有加重旅遊地產的意願？有人觀點認為，下一個十年房地產將會進入細分階段，對此您怎麼看？
張學民：目前來說我們精力還是放在城市精品住宅這塊。
我覺得未來房地產是會有細分，但是未必就是房企專門做某一種的細分形態。因為現在排名前面房企市場佔有率越來越高了，而規模越做越大，越多元化的發展，這個是一個趨勢。
觀點地產新媒體：受持續調控的影響，很多房企都開始發展商業地產，您是怎麼看待商業地產熱的？有觀點認為，大陸的商業地產存在泡沫，您是怎麼看的？
張學民：我覺得不能說是轉型，只是說做住宅已經也一定的規模了，然後就把公司的產品多元化了，現在很多公司發展到一定階段，對公司的固定資產持有的物業需求多了，就往這方面去考慮，應該說這是一個正常的現象。廣州這兩年也確實有一些商業炒得很厲害，價格也非常高，完全偏離了理性的價格，但整體來說，我不認為廣州商業地產有很大泡沫。
力迅短期內專注住宅，不會有太大變化，當然如果在條件允許情況下我們會考慮適當的多元化發展，但是精品住宅主業是不會放棄。力迅現在除了地產這塊我們也有一些涉及其他的行業，包括IT行業等的投資。
觀點地產新媒體：力迅有沒有計劃參與保障房建設？
張學民：目前還沒有，因為我們還是堅持做城市精品，所以還是中、高端為主，保障房來說更多是追求速度，在產品差異化方面要求不高。
觀點地產新媒體：下一個十年展望，對於中國房地產行業的發展，您是怎麼看待的？十年後，您希望力迅將成為一家怎樣的企業？
張學民：其實我們去年也定了一個幾年的計劃，我們分三個三年，基本上是循序漸進的。頭三年先在廣州地區把我們當年的市場知名度重新建立起來，然後第二、第三個三年就開始可能會重新往外發展。現在先把我們頭三年做好。
來源:觀點地產網