如果我們一味地覺得商業地產現在正熱，就單純地複製已有的商業形態，那一定會形成泡沫，對新老商業都是傷害。
編者按：十年之後，又逢盛會。伴隨房地產業走過黃金十年的博鰲房地產論壇，將於2011年8月16-19日在海南繼續舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產實現了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續甚至超越從前的輝煌。鑑於此，觀點地產新媒體推出“2011博鰲房地產論壇特稿”系列報道。
觀點地產網 博鰲特稿 梁嘉欣 相關研究機構指出，從2010年開始，商業地產的發展就進入快速發展期，而2010至2020年更是商業地產發展的黃金十年期。
蓬勃發展的商業地產，成為不少備受住宅市場調控影響的房地產企業新的掘金地，紛紛轉型商業地產是近期興起的浪潮。然而，商業地產這一避風港是否能容納這麼多的船？
業界擔憂，倘若這些初來者，因為短期的利益驅使而轉型商業運營商，這或會給商業地產領域帶來不過估量的泡沫。而近期，決策者也似乎看到迅猛發展的商業地產背後的風險，並考慮將商業地產亦納入調控的範圍之內。
到底商業地產的熱度還能持續多久？
易城中國總裁祝惇若在接受觀點地產新媒體專訪時表示，從總體上來看，目前商業地產市場的發展前景仍值得期待。但是同時也要看到商業地產項目發展的複雜性，市場好和潛力並不能代表每個商業項目都會成功，需要從具體的情況進行專業的研究分析。
商業地產的升溫，加上發展商對商業項目的運營需求，為易城中國這類商業地產諮詢服務商創造了不錯的平臺。在成立不到一年的時間裏，易城中國便與眾多企業形成戰略合作，為該些企業在商業地產項目的前期策劃以及到後期運營出謀劃策。
雖然市場前景相對廣闊，但祝惇若亦坦承，傳統的商業地產服務行業競爭激烈，快速增長也受到挑戰。要實現快速增長，就必須有創新的模式，“我們一直在致力於在商業模式上做出全新的探索。”
為了解目前商業地產的發展情況，以及易城中國的發展大計，日前，觀點地產新媒體與易城中國公司總裁祝惇若先生做了一次深入的交流。
以下為觀點地產新媒體對易城中國總裁祝惇若先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：易城中國創立已經差不多有一年時間，這一年來，取得了哪些成績？您認為現在易城中國最明顯的改變是什麼？
祝惇若：易城中國在2010年8月成立，至今將近一年，我們在項目定位、土地戰略研究及商業運營等方面做出的成績，都得到市場很好的反響。
第一，諮詢業務板塊方面，我們跟很多企業都有合作，例如觀瀾湖在海口高爾夫球會的商業中心，以及上海城開在上海和北京的城市綜合體項目。
我們的業務發展得非常快，隨着城市綜合體的策劃需求從一線城市擴大到二三線城市，我們的業務甚至還發展到烏魯木齊，並參與了當地一個城市綜合體項目的前期策劃和研究。
第二，我們還與美國商用房地產信息公司RCA達成戰略合作，為他們提供中國商用房地產市場數據和研究服務。
第三，在租賃和銷售為核心業務的代理板塊，也有很大進展。最近我們和某知名國際開發商合作，獨家代理他們在天津市中心的一個非常高端的地標性住宅項目。目前該項目還沒開始面市，預計會在一兩個月後正式開盤。
第四，在商業運營管理方面，易城中國在去年成立之時，就與天津城投合作管理天津銀河國際購物中心，並共同成立了合資商業管理運營公司，全權負責包括運營、租賃以及未來整個項目的商業運營管理。
觀點地產新媒體：如此看來，易城中國在成立之後的一年裏發展相當迅速，但易城是否也面臨一些挑戰？
祝惇若：從上半年來看，今年的業績不能說是完美，但也還在預期之內，整體來說還算不錯。但同時，我們也面臨了非常大的挑戰，就是專業人才的短缺。我們的人員補充跟不上業務的發展，究其原因可能是因為這一年商業地產的迅速發展，帶動與之相關的企業面臨較大的人才壓力。
觀點地產新媒體：下半年易城中國是否會有所針對地做一些人才的培訓？
祝惇若：其實易城有一整套的培訓系統，不單單是自己公司內部的員工培訓，同時我們也會藉助其他的培訓體系，對員工提供一些業務領域內的專業培訓。比如寫字樓、商場和酒店式公寓的談判和銷售技巧，從而可以緊跟市場需求和市場發展。此外，我們會根據業務拓展需要，進行人才擴充，並以人員培訓為核心方法，為公司長遠發展做人才儲備。
觀點地產新媒體：近期二三線城市的商業地產市場發展相當迅速，這很大一個原因是很多開發商都選擇二三線城市發展商業項目，但其實不少商業運營商認為二三線城市並不適合做商業，這應該如何理解？
祝惇若：二三線城市是中國商業地產未來發展的方向。但二三線城市的商業地產環境目前在基礎設施，消費能力及商業地產運營人才儲備等方面還需要不斷提高。
當前在二三線城市進行商業地產開發的發展商大致分為兩類，一是在一線城市已經有成功開發經驗的的商業地產開發商，或者是境外投資者。但正如我剛才所提，他們會發現基礎設施、政府效率、專業人才和其他各方面與一線城市相比不盡如意。其實這是很正常的，即使上海和北京在十年二十年前也曾經面臨相同的情況。
第二種是正在往商業地產轉型的國內住宅開發商。因為他們對商業地產的運作缺乏經驗，往往會選擇二三線城市作為突破。
不能否認，二三線城市未來的商業地產發展潛力比一線城市要大。但風險並存，因為商業地產在整個前期定位，開發管理、策劃、招商及運營等環節和住宅不一樣，所以開發商要有充分的思想準備。
觀點地產新媒體：一線城市的商業地產發展與二三線城市的商業地產發展有哪些區別？
祝惇若：一線城市與二、三線城市在商業地產發展上肯定是有所不同，要根據各個城市不同的情況來決定商業地產開發的規模和形式，首先要看一個城市的人口和人均消費能力的水平。
以商場為例，一線城市能夠發展幾萬平米甚至十幾萬平米的購物中心，對於二、三線城市，尤其是三線城市更應該研究多發展類似於一線城市的社區商業的類型。對於寫字樓來說，一線城市寫字樓的發展由於有豐富的產業支持因此能夠發展起來，當然這個競爭也是非常激烈的。
但是在二、三線城市如果沒有相關的產業，就不適合發展高端寫字樓產品。需要強調的是，目前到二三線城市從事商業地產開發還是存有一定機遇。正如我們之前提及的圍繞高鐵站點的新城區域，通常是一個幾百萬方的衛星城鎮的整體規劃的概念，這樣的新城建設中會有很多的商業、辦公的配套設施，這個量是十分巨大的，而且也有一定的市場需求。
以城市綜合體為例，很多城市最近都提出要建造城市綜合體項目，比如杭州計劃造100座，太原計劃造50座。根據易城中國研究，上海未來3年10萬平方米以上的綜合體項目約50座。綜合體是多種業態組合的建築，通常會有一種業態功能主導。一線城市的綜合體通常是商業功能性和商務功能性為主導的綜合體項目，然而二、三線城市造綜合體則應該多考慮以居住功能性為主的綜合體項目。
以上種種不同都說明商業地產的複雜性，不同級別的城市不同、同一級別的城市商業發展也要因地制宜。
觀點地產新媒體：您如何看待當前的商業地產市場？近期有消息稱，中央擬將商業地產納入嚴控範圍內，對未來商業地產的發展將產生怎樣的影響？
祝惇若：眼下商業地產的發展確實非常迅速，我們易城中國研究中心最近做了一個上半年大宗交易的統計，今年上半年大宗交易的數據已經超過了去年全年的數量，其中商業性質的物業佔到了89%。同時，近期也有很多消息報道稱，住宅發展商向商業地產轉型，這足以說明目前市場對商業地產的青睞。
從宏觀政策層面進行分析，由於住宅市場調控，有部分投資轉移到商業地產市場，而且現在商業地產的政策敏感度較低，至於未來是否會出臺調控政策，這個還是未知數。但從目前來看，中國良好的經濟基本面和城市化的進程是商業地產發展的重要推動力。
商業地產未來發展的趨勢，最基本得就是城市化。除了城市化，居民可支配收入的增加、人民幣的升值預期及大量資金的湧入等，都將是推動商業地產發展的因素。
特別是高鐵網絡規劃，高鐵網絡的建成給很多沿線城市帶來難得的發展機遇。高鐵站點的建立帶動了不少城市周邊產業發展及新城區的形成，商業地產的需求也會因此大大增加。
所以從總體上來看，目前商業地產市場的發展前景是很值得期待的。但是我們仍然要看到商業地產項目發展的複雜性，市場好和潛力並不能代表每個商業項目都會成功。需要從具體的情況進行專業的研究分析。
觀點地產新媒體：您認為目前商業地產市場升溫的趨勢是否能夠持續下去？會持續多久？
祝惇若：從目前來說，整個商業地產的發展的潛力是長期的。我認為，中國地產無論是商業還是住宅，未來還有20年的快速發展期，這是由整個中國經濟的發展所決定的。隨着城市化進程的推動，整個經濟形勢將處於高速發展的階段。
大量的人口不斷湧入新城市，這勢必會推動房地產的發展，但關鍵是我們應該怎樣來看這個發展。目前來看，與住宅相比，商業地產的風險較大，門檻高，所以很多發展商都是看長期的戰略。如果是趁熱進入然後馬上退出，這對它和市場的影響都很大。
觀點地產新媒體：當前大量開發商轉型或增持商業地產，這推動了商業地產的發展，但會不會擔心最終釀成難於避免的泡沫？
祝惇若：發展商業地產要一定要考慮商業容量的問題，因為一定數量的人羣對商業的需求確實是有限的，如果我們一味地覺得商業地產現在正熱，就單純地複製已有的商業形態，那一定會形成泡沫，對新老商業都是傷害。
商業地產的開發和經營模式不能一味套用，如果只是買棟樓或者買幾間商鋪再租出去或賣出去，那麼大量資金流入到商業地產中去之後，就會走上住房市場泡沫的老路。因此，開發商需要改變投資理念，看清政策走向、城市規劃方向以及城市居民生活、消費方式，尤其是二、三線城市，在二、三線城市投資商業地產要緊貼百姓生活，若是一味走一線城市建造高檔辦公寫字樓的老路，只會造成資源浪費。
然而，具有創新性質的現代商業是對已有市場的補充和升級，是具有生命力的。還是以最近比較熱的城市綜合體為例，現在全國各個城市都在號稱要造城市綜合體，我們不能簡單地認為幾種業態的疊加就是綜合體，綜合體的業態之間是有內在聯繫的，而且還要具有城市功能性。讓消費者在綜合體內的體驗成為消費者生活的一部分，而不是單純地為了購物，才是真正意義上的綜合體。這種商業就是原有商業的升級，能夠吸引到消費者。
另外，商業地產和住宅有一個很重要的區別是，商業地產需要“養商”過程，其資產價值是在經營過程中逐步的體現和提升的，而不像住宅地產在銷售過程馬上就體現出來了。所以持有經營的模式在很多城市市場比單純開發銷售更符合商業地產的發展規律和投資運作。
商業地產的價值其實不是在竣工完成或者銷售完成的一剎那，或者開業的時候達到價值的頂峯。商業項目的成敗是規劃、策劃、招商、運營管理很多的方面綜合起來。從長期的過程來看是後期的運營管理上，這是最重要的。
快速銷售固然能夠實現資金的回報，但是對整個行業，尤其是現在目前國內這些商業地產剛剛處於起步階段，短期銷售去實現投資回報，其實對整個城市的發展是有傷害的。
商業地產尤其是城市綜合體，它的價值是後期的運營管理，在各個綜合功能的各種業態形成一種互補、互相依存互相提升的良性循環。有些項目賣了之後缺乏統一的運營管理，就是沒有一個健康的發展，這對當地政府和當地市場的發展都是不利的。
觀點地產新媒體：從目前的市場情況來看，由於資金量的需求，對開發商來說，租售並舉的模式對其商業項目的發展是否會好些？
祝惇若：目前情況下，租售並舉不失為一種平衡投資比較好的策略，尤其是對城市綜合體來說。如果是把城市綜合體中住宅或者公寓寫字樓銷售一部分，可以回籠一些資金用於商業商場部分的扶持，從長期來說，無論對發展、對市場、對消費都是比較好的策略。但令人擔憂的是有些開發商把整個綜合體以售為主，然後少量出租。
觀點地產新媒體：近期房地產市場出現了電商熱，很多開發商都把商業項目放到網上銷售或出租，您是怎麼看商業項目網售這種模式的？
祝惇若：這是未來商業地產發展的一個趨勢，但這個趨勢未來會發展成怎麼樣，我並不很肯定，因為對其模式並不是很熟。但我覺得，任何一個行業，創新是它的發展之路。
就像易城中國一樣，我們一開始做的是商業地產服務這一傳統行業，但現在感覺，除了競爭激烈，快速增長也受到挑戰。而要實現快速增長，就必須有創新的模式，我們一直在致力於在商業模式上做出全新的探索。
因此，網售也可以視為一種創新，未來會怎樣，今天還不知道，但我相信，他們一定能走出一條成功的路子出來。
觀點地產新媒體：現在不少住宅開發商在進軍商業地產之時，均有很大一個設想，持有量要達到總資產的20%左右，其實這對他們來說，是一個很大的挑戰，那麼易城中國對於這些轉型商業地產的住宅開發商有哪些建議？
祝惇若：現在這麼多開發商涉足商業地產領域，我們首先必須清楚面對挑戰和風險以及一些開發模式和持續性經營上關鍵的問題，對開發商都是要做出慎重的決策。
其環節包括開發選址，開發業態組合，以及主導業態，這其中，不同的業態不同的體量都會有不同的開發週期，這會產生資金的運用問題。此外，在運營模式方面，各種業態的經營方式、租售模式的價格以及推向市場的節奏，專業管理團隊的導入和協調，包括能源優化，這些都是非常大的命題。
這些命題所帶來的就是我們常說的機遇和挑戰，這麼多開發商涉足到這個領域，他在整個過程中需要一大批專業人員協作，為開發商提供各個方面的服務，所以就像需要我們這樣的公司能夠提供全程、專業的服務。
這是對中國房地產行業一大考驗，如果像我們這樣的顧問公司，大家聯合來解決這個問題，我相信這會帶動整個市場專業水平的提升。最終會帶動整個房地產的價值的提升。
觀點地產新媒體：展望未來十年，隨着商業地產的發展，易城中國是否也有更為長遠或更清晰的發展計劃？
祝惇若：易城中國是在整個商業地產快速發展的背景下成立的，在過去一年，站在巨人肩膀上的易城中國得到迅速的發展的同時，也逐漸獲得市場的認可。