2011年4月各地樓市成交持續低迷，部分大型房企開始出現試探性降價現象。儘管4月開始不少城市成交量有所回暖，但整體尚無大幅度上升現象。
2011年4月各地樓市成交持續低迷，部分大型房企開始出現試探性降價現象。儘管4月開始不少城市成交量有所回暖，但整體尚無大幅度上升現象。中原集團研究中心高級經理劉淵認為：由於供應增加，5月各地住宅市場可望迎來成交回升，隨着樓市房價已有鬆動跡象，不排除未來二線城市部分樓盤將出現實質性降價。
住宅成交維持低位一二線城市出現分化
據中原監測的14個重點城市4月成交量數據顯示，成交總面積為642萬平方米，環比下滑5%，同比下降46%。值得注意的是，4月成交面積同比降幅比3月有所擴大，已連續第3個月保持較低水平。
自從“史上最嚴”的房地產調控政策出臺以來，2011年3個月中，各地樓市還是表現出較強的抗跌性。具體表現在：成交量雖持續處於低位，但樓盤售價依然未現鬆動。究其原因，一方面開發商經歷了兩年的銷售高峯後資金鍊普遍比較寬裕，短期內並無降價的迫切需要；另一方面限購政策出臺後具有多套住房的業主售房的意願也大大減弱，因此無論是一手房還是二手房短期內都沒有降價的動力，一二手市場同現僵持的局面決定了本次調控的複雜性和困難度將遠超預期。
雖然整體市場大規模降價尚未出現，但部分城市個別樓盤已出現了較為明顯的降價情況。
統計數據表明，一線城市的北京、廣州、深圳近期都出現了知名發展商的實質性降價樓盤。同時，傳統上受調控影響較小的二線較發達城市，如南京、杭州、成都、天津等，近兩個月的住宅成交量同比也出現了平均60%的跌幅，甚至大於一線城市的同期跌幅。由於這些城市的住宅供應依然較多，未來二線發達城市住宅降價的可能性也在增加。
劉淵分析：對比今年政策出臺後的3、4月份，與去年同期的市場成交表現，可以發現：二線發達城市的表現明顯差於一線和二線發展中城市的表現。天津、重慶、成都、杭州、南京等五個二線發達城市3、4月份的住宅成交量同比平均下降64%，而一線城市同比僅下滑31%，二線發展中城市同比僅下滑27%。
一線城市歷年來受調控政策影響較為顯著，然而本次調控後市場出現明顯分化，其中上海同比出現小幅下滑，廣州同比出現上漲，北京、深圳同比則出現明顯下滑。
二線發達城市近年來住宅市場發展速度較快，房價快速上升，引來投資性需求大量入市；另一方面，這些城市在2010年受政策影響的程度較小，未經歷過房價下跌，因此在這次嚴厲調控政策影響下，購房者的觀望態度明顯。開發商則由於習慣了長期的牛市而缺乏降價的動力，因此整體來看，市場仍處於明顯的僵持狀態。
二線發展中城市正處於城市快速發展期，同時房價的水平還處於相對合理水平，在經歷了短暫的市場低迷期後，市場仍將回到上升通道中。
出現上述狀況的一個佐證是，近期中原集團研究中心對中原地產28個主要城市關於“五一”假日樓市情況進行調查所得出的結論。
28個主要城市分別為：深圳、福州、長沙、昆明、惠州、海口、東莞、珠海、中山、廣州、武漢、重慶、成都、寧波、杭州、上海、無錫、蘇州、南京、常州、鄭州、濟南、石家莊、大連、天津、北京、瀋陽、長春。其中惠州、中山、常州、長春尚未執行限購政策，其餘城市均已執行了限購政策。
第一結論：打折促銷多，實質降價少
調研結果顯示，近期開發商雖偶有促銷，但試探性成分居多，尚未出現實質性降價。據調研，全國20多個城市都在房展會期間推出了花樣繁多的打折促銷優惠，涵蓋現金優惠、送面積、送裝修、送禮品等等，但這些大多隻是常規性優惠，幅度僅在0-5%之間，僅海口和杭州的折扣比例超過5%。
第二結論：剛需及改善型購房者佔主導
調查結果顯示，在嚴厲調控政策下，大部分城市的購房者以剛需和改善型為主。其中，廣州、蘇州、成都、長沙、瀋陽、東莞、武漢、杭州、無錫的首次置業者已佔主流；而南京、北京、珠海、濟南、大連、天津、中山的改善型客戶為市場主流；外來購房者最多的海口則以投資型購房者為主；其餘城市購房者類型則表現的比較均衡。
第三結論：購房者心態出現明顯分化
各地購房者對於該城市未來房價的判斷也有較大差異。隨着調控不斷升級，50%的被調研城市房價走勢不容樂觀，但長沙、昆明、惠州、東莞、珠海、中山、重慶、無錫、南京、常州、鄭州、濟南、石家莊、瀋陽14個城市的購房者認為當地房價依然看漲。其中，大部分看漲城市受剛需驅動購房者心態較為積極，如瀋陽、東莞、長沙、無錫就是典型的剛需驅動型，近期剛需均佔比60%以上；而惠州、中山、常州由於地方政府尚沒有執行“限購令”，近期市場氛圍亦暫時活躍，據調研，近期以上三市改善型客戶與投資型客戶的佔比之和均在55%以上。
兩大因素影響房企是否降價預測未來供求將有明顯回升
樓市的供求比和企業的“資金鍊”是促動開發商漲跌房價的動力。
從供求比情況看，通常情況下，供求比(供應面積/銷售面積)在0.8-1.2之間屬比較合理的範圍，小於0.8則表明供應明顯小於需求，大於1.2則表明市場明顯供大於求。根據歷史數據的統計，當供求比大於1.5時，由於新盤大量推出，而市場的需求量有限，在這種情況下，通常開發商降價的意願較強。分城市來看，本月北京、深圳、成都、杭州的供求比均超過1.5，達到2.13、2.40、2.73、2.75，而上海的供求比也接近1.5，達到1.44。
從企業“資金鍊”情況看，2011年第1季度“資金鍊”狀況環比出現惡化。
根據已公佈的2011年第1季度財報的四家公司來看，目前招、保、萬、金所持有的現金較年初均有小幅波動，其中保利的貨幣資金較年初下降了2成。四家公司一年內到期的借款額較年初均有明顯上升，其中保利大幅上升43%，居於四家公司之首。從持有現金與年內到期債務比率來看，截止2011年第一季度末，四家公司目前的現金償債能力依然明顯好於2008年的市場低谷時期，但相對於今年年初已有所惡化。
隨着銷售回籠資金速度減弱，再加上國內融資渠道依然緊閉，標杆房企在短期內的資金壓力驟增。根據市場公開資料及標杆房企的融資公告統計，2011年以來，標杆房企通過海外融資共籌集資金約185億人民幣，相當於去年全年標杆房企海外融資金融286億人民幣的65%。考慮到海外融資成本遠高於國內貸款，這也從側面反映出國內融資環境的收緊，以及開發商對資金的渴求。
各地供應放量帶動成交二線城市或現降價樓盤
中原地產對各地樓市住宅成交和價格走勢作出以下預測：
通過對各地住宅預售證的監測，可以發現：由於5月份的房展會，各地開發商紛紛在4月底集中申領了預售證，以期在5月的房展會上獲得較好的銷售成績。因此，預計5月的總體成交量將會出現調控後的首次反彈。然而由於購房者的挑選空間也隨之大幅增加，樓盤之間的競爭也將更加激烈，一些具有性價比優勢或者出現實質性降價的樓盤或將獲得更多購房者的青睞，而其他堅持不降價樓盤的成交狀況將難以出現明顯的改善。
一線城市由於經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，最近兩個月北京、廣州、深圳的知名發展商都出現了實質性降價的案例。而對於二線的發達城市而言，由於之前幾年房地產市場都處於高速增長期，尚未經歷過調控的顯著影響。然而，隨着這些城市房價的快速上漲，投資型、改善型需求的比例逐年提高，受房地產政策調控的影響也將增加，同時這些城市未來的供應普遍仍處於較高水平，因此預計未來二線發達城市將繼一線城市之後，降價促銷的現象也將逐漸增加。