儘管是兩種體系，但實際上這種雙軌制是互相有聯繫、互相有影響的，不是政府歸政府，市場歸市場的分離的。

　　觀點地產網 見習編輯 李欣鞠整理 “本屆政府堅定不移搞好房地產市場調控的態度是堅決的，（房企）怎麼樣調整思路來適應整個思路至關重要。”在觀點地產新媒體4月27日舉辦的觀點論壇無錫行中，中國房地產協會副會長如是表態。

　　在題為《中國城市化與住房雙軌制》的演講中，朱中一稱，城鎮化給住宅建設提供了發展的機遇，而房地產住宅產業是先導性的民生關係重大產業，因此城鎮化和住宅產業一定要協調發展。

　　對於住房雙軌制，朱中一認為，儘管是商品房和保障房是兩種體系，但實際上這種雙軌制是互相有聯繫、互相有影響的，不是政府歸政府，市場歸市場的分離體系。

　　朱中一指出，把城鄉二元化的結構逐步逐步改變成一體化，先決條件是宅基地要退還。他認為這項工作能有所突破，對在中國城市化過程當中如何推行住房的雙軌制有很大幫助。

　　以下為朱中一的現場演講實錄：

　　在今年的全國人大公佈的“十二五”規劃裏，關於住房保障的第一句話就是堅持政府調控和市場調節相結合，這個非常重要。

　　城鎮化給住宅建設提供了發展的機遇，而房地產住宅產業是給我們老百姓提供生活場所，也是為各方提供生產的產業，是先導性的民生關係重大產業，所以城鎮化和住宅產業一定要協調發展。

　　其中，長三角地區是我們國家經濟最活躍的地區，長三角的城市羣是最具有活力的城市羣，長三角在我們國家不到3%的地皮上面，創造了國家20%的經濟總量，而且科技含量也高，所以應該說是我們國家相當先進的城市羣。

　　城鎮化的推進

　　我們國家城鎮化進入了快速發展時期，尤其是地方政府的熱情可能比中央政府更高，這一點我覺得可以理解。

　　客觀上，如果城鎮化推進更快，帶來的困惑也比較多，目前來說我們城鎮化推進當中，要防止四種傾向。

　　第一種是怎麼樣防止推進有水分的城鎮化。我講的城鎮化是實打實的城市化，指的是城市常住人口占總人口的比例，但是現在我們將近47.5%的城市化推進裏頭，有2億左右的農民工沒有正式納入城市化，所以現在有些地方城市化比例很高，就認為國家的指標是不是低了。要達到沒有水份的城鎮化並不容易。

　　第二個要防止盲目的、沒有地方特色的、千篇一律的城市化。因為現在我們國家的不少大城市都提出要建立城市化的大都市，沒有地方特色，我覺得這個事情是比較大的問題。一定要科學規劃城市羣裏各個城市的功能和產業的佈局，這是國家反覆強調的，而且要注意地方特色和城市特色，這樣咱們的城市才有地方特色。

　　第三點要注意防止部分依賴於土地和房地產的城市化。在長三角地區這個問題也很突出。因為我們的產業佈局要合理，包括房地產和各方面發展要協調，包括東部一些原來城市化目標低的省份，他們的傾向是賣地蓋樓，相關產業支撐很小，所以如果沒有經濟活力的城市化是很難維持的。各個地方土地賣完了，城市化的後勁是什麼？

　　第四點要注意防止人口向部分大城市集中。當然東部地區各方面條件比較優異，人們向這個地方聚集，某種意義上也是人們的很好理想，但是我們國家的東西部地區要協調發展。所以我們要堅持把城鎮化進程和改革結合起來，使城市化協調發展。而且在中西部地區的中等以下的城市，引導當地的老百姓能夠就近地就業，安家落戶，這樣城市化才能協調發展。

　　住房雙軌制的問題

　　從國八條到去年年底的中央經濟會議，到今年兩會通過的“十二五”規劃，都提出了要建立住房雙軌制的問題，這是一個成熟的表現。

　　從國八條開始，不僅提出了雙軌制，而且在指導思想上面，實際上對商品房的建設，對住房保障提出了兩手抓、兩手都要硬的問題。

　　現在有一些人認為是不是兩條道，我個人覺得是有區別，但不是各走各的道。

　　因為這兩者之間從目標來說都是一樣的，都是為了解決老百姓住有所居的問題，而且在土地資源有限的情況下，再加上房價上漲過快，在老百姓能力有限的情況下，就要增加住房保障能力，所以今年增加的公租房，就意味着政府加大了這方面的保障力度。

　　儘管是兩種體系，但實際上這種雙軌制是互相有聯繫、互相有影響的，不是政府歸政府，市場歸市場的分離的。

　　具體要防止的一些問題，這次“十二五”第35章講得非常細，要點就是堅持政府調控和市場調節相結合，加大符合國情的體制機制和政治體系，逐步形成平衡，消費能力基本適應的住房供需格局，實現廣大羣眾住有所居。

　　這個要點把咱們房地產調控的目標和發展住宅產業的目標解答得非常清楚，核心的體系一個是堅持政府調控、市場改革結合，調控和市場調節是同時進行的；另一個就是前幾年房地產調控的幾句話：總量基本平和，價格穩定，將價格穩定改成基本適應。

　　這也是這一次中央政府組織了8個組到16個城市去講這個問題的原因，這是非常重要的。

　　“十二五”還講到了健全購房供應體系，這個大家感覺很好，因為健全購房供應體系彌補了我們前一段時間在這方面的缺憾。我自己也感覺到今年也好、明年也好，1千萬套的安居工程，不光是從零售角度考慮，如果市場有互動的話，1千萬套的安居工程，可以衝抵商品房投資不足影響的房地產投資規模，這樣就可以緩衝。

　　房地產投資的互動對相當產業的互動，對經濟的互動，是堅持宏觀調控很重要的一點，這是我個人的觀點。這兩年宏觀調控，肯定是按照政府的工作報告和領導的講話，但是他有重要的對比。

　　我們現在的經濟增長還要高一點，但是質量提高，如果房地產有波動，有1千萬套的保障性安居工程可以衝抵商品房投資波動和對經濟的影響。

　　改善和加強房地產市場調控

　　第一是堅定不移搞好房地產市場宏觀調控，這確定了本屆政府的決心。

　　第二是要加快建立健全房地產的中長期機制。這需要有一個過程，但是堅定不移搞好房地產市場調控這是本屆政府的決心。

　　用10月13日國務院常務會議的話來說，對房地產市場的調控方向很重要，力度不放鬆。這使我覺得起碼是驗證了政府的決心。

　　在這個情況下，更重要的是，房地產企業要做好充分準備，要適應。

　　前段時間萬科的企業高管說過，我們房地產企業的老闆應該像當農民一樣。農民關注天氣變化，但是他更多關注在天氣變化的情況下，怎麼樣種好自己的田和地。因為中央政府制訂政策，房地產企業只有順應政策，我認為這一條大家做好充分的思想準備。

　　本屆政府堅定不移搞好房地產市場調控的態度是堅決的，怎麼樣調整思路來適應整個思路至關重要。

　　第三是要積極穩妥推進城中村的改造以及宅基地的使用，這跟城市化是有關係的。

　　“十二五”規劃裏提到了城鄉結合部改造的問題，這個牽扯到城鄉協調發展，一定要及時保護老百姓的合法權益。

　　另一個問題關於宅基地換房，是在國家認可的城鄉統籌的試點地方，包括蘇州。最有代表性的是天津，天津在2009年的8月1日開始實行以宅基地換房示範小村的管理辦法，之後包括蘇州、杭州、北京、深圳等地都開展了一些試點。河南省明文規定，退還宅基地到城鎮居住，並符合住房保障條件的居民可以申請廉租住房和購買經濟適用房。

　　把城鄉二元化的結構逐步逐步改變成一體化，先決條件是宅基地要退還，這要經過國務院的標準。如果這項工作有所突破，對我們在中國城市化過程當中，怎麼樣來推行住房的雙軌制有很大幫助。