一家公司如果僅僅是把住宅業務做好，那它今後在這個市場上將沒有太大的競爭意義。

　　觀點地產網 梁嘉欣 3月18日，凌克現身於一眾投資者面前，詳解了他的“再造金地”計劃。

　　縱觀各大房企近期的表現，金地無疑是最值得期待的房企之一。

　　調控以來，近八成的去化率，龐大的推貨量，加上2010年末超百億的預收款，讓不少分析機構作出相對一致的結論：2011年，預計金地將達到25%左右的銷售業績增長，銷售目標將高達400億，銷售增幅及銷售率或是大房企中最高的。

　　凌克對此並不否認，且擁有十足信心。在前幾分鐘的開場白裏，凌克就透露，“我們希望不要低於400億，實現30%到40%的增加，這個金地還是可以做得到。”

　　但這在凌克的藍圖裏，只是第一步。凌克的目標是，把金地打造成一家全球範圍內最具競爭力、最具規模的複合型地產企業。

　　而具體的產業定義為“一體兩翼”。所謂“一體”，指的是住宅；而“兩翼”，則是指商業地產及房地產金融業。

　　“從競爭力來講，在未來的十年，一家公司如果僅僅是把住宅業務做好，那它今後在這個市場上將沒有太大的競爭意義。”這是凌克提出“一體兩翼”的原因。

　　商業地產

　　凌克在當天的會議上，不止一次明確表示，商業地產是金地重點發展的方向。

　　他以土地為例。“好的地段做舊城改造之後一般都是大型綜合體，就像金地去年開始在深圳崗廈動工拆遷的舊改項目，拆除500戶人家，建成一個100萬平方米的綜合體。其中40萬平米還給農民，餘下60萬平米中，35萬平米做辦公樓、公寓或酒店等，20萬平米做購物中心。”

　　“一個公司能做好住宅地產，但未必能做好綜合體，所以，這是公司培育長期競爭力的一個必然發展方向。”凌克指出。

　　凌克透露，為了發展商業地產，金地在國內外聘請了最優秀的人才進入金地，組成一個很好的管理團隊。

　　“今後金地將會大力投資，爭取未來五年裏在全國投資20個綜合體，使商業資產總額達到600億，再創一個今天的金地集團。”

　　凌克也指出，由於綜合體項目的開發週期較長，業態包括住宅及商業，如果擁有很好的金融工具，這對公司未來的發展提供很重要的資源。

　　“一方面可以通過開發商業地產，使收益結構更合理，另一方面，也能增加長期持有的物業，但不至於把它理解為土地。”

　　凌克透露，為了讓商業部分對公司的貢獻實現最大化，金地設計了商業模式和股權模式，“這個模式我覺得最好對ROE貢獻更多。”

　　房地產金融

　　與商業地產一樣，房地產金融也是金地不斷增強的業務板塊，凌克亦給出同樣的目標規模：未來五年內達到600億。

　　“金地現在可以說是在中國房地產行業做金融比較領先的。”在房地產金融方面，凌克很有底氣。

　　“如果過去地產行業的資金百分百都是來自銀行的話，今後將有40%都是來自不同形式的金融投資。因此，金地已不斷地增強房地產金融業務。”

　　凌克透露，金地今後既會做住宅的股權基金，也會做住宅的加權基金，還會做商業的開發基金和持有基金。此外，一級土地開發的基金也會投入。

　　而在投資佈局方面，凌克認為，二三線城市是一個不錯的方向，因為在目前的調控環境下，這些是具有良好增長點且規避風險的地方。

　　凌克表示，商業項目的發展，可能不會採取目前固有的陣地戰模式，而是選擇“游擊戰”的廣鋪模式。

　　“在這方面不可能說進去做一兩個項目後，就能一直做下去。而目前來看，金地的城市佈局和市場佔有率實際上有一個相對的平衡。”

　　凌克指出，當金融規模做大以後，對公司的回報將提供非常好的貢獻。“未必它有多大的規模，能賺多少錢，其實說賺錢，也是一點點，它主要是為公司提供資金。所以，我想這對金地來講，在資金方面會有很大的幫助。”

　　金地的“老師”

　　為了更好地實現“一體兩翼”，凌克為金地找來了三位老師：新鴻基、長江實業、嘉德置地。

　　但或許對凌克來說，學習，更多是為了超越。“我們要瞄準各方面的各項指標，在各項指標上要去達到他們各項的財務指標的同時，還要爭取要比他們做得更好。”

　　在三位老師當中，凌克最看重嘉德置地的商業地產模式。

　　凌克分析，嘉德置地的總資產是2800億，銷售額是378億，這說明嘉德的住宅業務發展得不是很好，否則銷售總額不應只300多億。此外，嘉德市值1800億，利潤63億，這幾項指標都不算太好，所以金地可以達到他們而且還可以跟他們競爭，甚至超越他們。

　　“但嘉德有一個非常好的長處，業務結構裏既有住宅又有商業，商業地產還是以REITs的方式存在，這值得金地從中學習。”

　　而嘉德置地另一個值得金地學習的，就是國際化。凌克指出，住宅業務本質上是一個城市化進程業務，當城市化進程完成之後，住宅業務很難再提高。

　　“就像美國的地產公司經營一樣，要等很長時間，等經濟迎來復蘇，他就賺一筆錢，但經濟一下跌，他就只能乾等。所以，住宅業務基本上像個游牧民族的業務，要學會像吉普賽人、猶太人一樣可以在全世界去生存，這才是一個全世界最好的住宅地產商。”

　　而新鴻基極高的淨利潤也讓金地豔羨。“新鴻基現在總資產3500個億，銷售收入332億，數字也做得不是太好，但是淨利潤很高，達286億，金地要做得非常好才能做到這一點。總市值3150億，這個市值和總資產的配率也非常好，這就是全世界最好的公司。”凌克表示。

　　“新鴻基的利潤不錯，但大部分都是來自商業出租的收益，他們完全有能力做得比現在更好，但他們沒有這樣做，當然這當中也考慮到風險。”

　　但同時，凌克亦承認，新鴻基很多長處金地現在沒有，所以金地要向他們學習，但相信未來金地能做得比新鴻基更好，因為新鴻基住宅業務做得不好，“他們不敢走出去，所以就無法進步。”