李嘉誠之所以選擇於香港進行人民幣IPO，主要是目前內地沒有REITS這一項，而長實又覺得現正是一個上市的時機。

　　觀點地產網 姚燕雲 首宗赴港上市的人民幣IPO或將在明年上半年產生。根據港媒12月22日的消息，長江實業主席李嘉誠正籌備拆分旗下內地出租物業，以人民幣計價的地產投資信託基金(REITs)方式上市，初步籌資逾百億元人民幣，該計劃或將於明年上半年完成。

　　長和系核心物業

　　消息稱，該REITs將以人民幣報價及交易，基金派息也以人民幣計算及支付，如若通過，其將成為首宗在港上市的人民幣IPO。

　　據透露，該宗交易相關申請已於月前向香港證監會提出，現仍在處理中，具體發行時間表需等證監會審批後方能落實。但該宗交易已獲內地商務部、外匯管理局等部門的首肯。

　　美林美銀的一份最新研究報告認為，此次交易涉及長實和黃的主要內地資產，大約相當於180億元，而長實和黃兩方均持股份的北京東方廣場極有可能是該REITs方案的主要核心物業。

　　北京東方廣場位於北京長安街1號，坐落於北京王府井中，為亞洲當前最大的商業開發項目之一，總建築面積85萬平方米，包括8棟寫字樓、2棟豪華公寓、一座10萬平方米的開放式商場以及一間五星級酒店，主要用作商業、酒店及服務式住宅用途。長實及和黃目前分別持有該項目33.4%及18%的股權。

　　1993年，李嘉誠與東方海外開始籌劃該項目，通過北京東方廣場公司的名義共同發展，投資額為117億港元。但後因項目設計、樓高、命名等大幅修改，該項目最終投資超過了156億港元。

　　發展至今，該項目的商場與寫字樓出租率均已經超過95%，位於北京市租金排行榜前列。

　　該項目除長實、和黃與東方海外分別持有33.4%、18%及7.9%的股權外，據稱高盛、中銀集團旗下投資公司、中國人保也曾是該項目的股東之一。

　　事實上，除了東方廣場之外，有分析人士亦認為，長實與和黃位於上海、北京等一線城市的其他出租物業也將是該EITs方案的核心物業。

　　“作為REITS，由於二線城市的回報率不高，肯定是一線城市的出租物業為主，”國元證券分析師李兢表示。

　　目前，長和系北京、天津、上海、重慶等地均有多個出租項目，其中以上海居多。長和系在上海擁有世紀匯、靜安區新閘路項目、嘉里不夜城、陸家嘴項目、華爾登廣場與梅隴鎮廣場及商廈等，而在重慶也擁有的珊瑚水岸、大都會廣場及不少商廈；深圳的世紀都會亦是長和系的內地核心物業之一。

　　人民幣IPO

　　如果長和系該筆REITS最終能夠完成上市，其對企業的資本融資路徑顯然極具借鑑性意義。

　　所謂人民幣IPO，即為於香港上市用人民幣來進行計價和交易的方式。近期，港交所總裁李小加已經公開表示，將爭取於明年讓企業於香港以人民幣作首次公開發行IPO。相信於香港進行人民幣IPO的障礙已經基本掃清。

　　自11月29日開始，香港交易所每天在其網站均公佈人民幣兌港元匯價，用作計算印花稅時兌成港元，上交香港特區政府；另外，已有500家證券行在本地銀行開立人民幣戶口。

　　而港交所目前的體系也已經可以進行人民幣計價IPO，在上市規則中，對於用哪種傾向進行股票交易亦沒有限制。

　　換而言之，人民幣IPO成功上市後，REIT將以人民幣報價及交易，基金分派(股息)亦以人民幣計算及支付。在投資者買賣該REIT時，將以人民幣報價，而結算，則可自行以當時的人民幣匯價計算。

　　事實上，國內目前已有一個房地產信託基金：越秀城建在香港上市的越秀房地產信託基金，但其與長實本次擬發行的人民幣IPO明顯不同，越秀城建是以港幣為單位進行結算以及交易。

　　“同時，它們的物業類型與物業規模也不一樣，相對來說，越秀的規模比長實要小得多，而且物業主要集中於廣州一地，比較單一。”金融分析家杜麗虹博士表示。

　　杜麗虹分析認為，李嘉誠之所以選擇於香港進行人民幣IPO，主要是目前內地沒有REITS這一項，而長實又覺得現正是一個上市的時機，就只能於香港上市，“而且，港幣相對人民幣貶值，進而換算為港幣每股收益是上升的”。

　　對此，美銀美林最新一份研究報告也稱，相信該人民幣IPO有助改善長實於內地持有的投資物業透明度，有助收窄長實對每股資產淨值的折讓。

　　“內地IPO需應市場情況放慢審批新IPO，避免其衝擊股市。但香港則以市場為導向，只要上市公司符合規定及獲上市委員會審批，隨時可上市集資”，一名證券分析師認為，這或許也是李嘉誠選擇於香港進行人民幣IPO的原因。

　　據悉，長實擬人民幣IPO的交易已由中信證券兼任聯席賬簿管理人與財務顧問進行籌備多月。而二個星期前，滙豐以聯席賬簿管理人的身份加入，現尚有其他中資投行有意加入其中。