我們還是看看自己的弱點為好，我們這個產業面對的是全世界未來20年都是最大、擴張最快、收入增長速度最高、需求最旺盛的市場。

　　2010年8月11日-14日，觀點地產新媒體主辦的“2010博鰲房地產論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地產”。

　　以下內容為著名經濟學家、建設部政策研究中心主任陳淮先生13日上午的現場演講實錄：

　　陳淮：謝謝主持人。用央視主持人的一句名言，不要走開，後面內容更精彩。

　　剛才任總講了一番話，作為開發商任志強的講話像不像學者？但是任總有一個小小的錯誤，他說每年1000多萬新增家庭每年新供房只有560多萬套，以此證明供求矛盾。在官場待過的人都知道，提一個正部級能有6.7個人升官，提一個正局有4.6個人升官。所以賣一套新房可以有2.8戶得到改善。

　　再一個，鍾偉教授在臺下說你說點尖銳的，我就尖銳他一下，他說北京上海的房子沒有沒有里約熱內盧、約翰內斯堡的貴，但是鍾偉先生忘了，里約熱內盧比較窮的他不買房，約翰內斯堡他們住鐵皮房，里約熱內盧他們住印第安人保留地。 

　　我變主意了，本來給我定的題目挺好，但是我昨天看我們有一個媒體老總做了一個挑戰，他說希望學者講點真知灼見，別老講人云亦云的東西，咱就講點真知灼見。

　　前兩天我說20年內中國有一半房要拆了重建，於是媒體大炒，其中有一位記者說我語出驚人。這個題目是人民日報的，“房價猛漲，百姓望樓興嘆、勢在必控、國家正擬法規”，這是1989年2月20號的一個文章。也就是說有不少媒體在討論房地產問題的時候視角在20年來始終過於狹窄。

　　我最近寫了一本書，其中有一講是房地產與中國國情。中國國情又分十個主要國情特點，20年拆除一半不過是十個國情中的一個，中國房地產需要研究的問題還非常多。

　　這個消息說了後，有不少評論家寫了不少評論文章，我在這裏簡要作答。

　　有一個說法說，為什麼說中國的住房那麼多短命？我所說的內容沒有一條和短命、和住房質量不達標連在一塊。您說的和我說的風馬牛不相及。倒不如說我們解放前49年前這些爛房子，50年亟待改造的棚戶區，60年、70年代的簡易房，能住這麼長時間，這些房子真夠長壽的。

　　第二，有記者說那些房子仍然很堅固，憑什麼拆？誰說到了設計壽命就得拆？

　　第三，也有媒體寫文章問我，你這不是要把舊城風貌文物保護一風吹。人們都知道吃食品要吃有營養的，你就質問專家說，你這不是把人人都吃成糖尿病嗎？這種質問有點風馬牛不相及。 

　　我們房地產市場存在很多重大缺陷，並不只是房價、供應量、政策。房價只是表象，政策只是人們對客觀規律主觀認識，也不一定符合客觀規律。

　　我認為有四大缺陷：第一，市場化淘汰機制缺失是一個重要特點。迄今，我們中國開發商只有四種死法，捲款潛逃、行賄案發、內訌解體、屯地被查，幾乎找不到被市場淘汰的例證。

　　這是市場發展不成熟的表現。如果中國足球不賭球、不打架、不收買裁判、不惡意傷人就能贏球，這個規則不會造就強大的球隊。

　　我們可以這樣說，明顯看到過去十年，剛才主持人說我們十年輝煌如何，但是這十年當中，過度依靠少數沿海大城市市場、依靠高端樓盤、依靠富人、依靠投資需求才能維持的產業，仍然是一個脆弱的產業。

　　如果說第三套房成交量就降為接近於0，這個市場不是一個正常的市場。人們說現在是最嚴厲的打壓，現在我們利率還是負利率，還是25年來最低點。

　　鍾偉教授說前7月份CPI同比3%，如果上升到3.6%，居民儲蓄存款應該4.5才合適，如果漲到4.5，居民儲蓄存款一年期為例要漲一倍。

　　因此我們還是看看自己的弱點為好，我們這個產業面對全世界未來20年都是最大、擴張最快、收入增長速度最高、需求最旺盛的市場。剛才很多企業講自己怎麼樣在產品競爭、價格競爭上的思想，媒體經常討論萬科又降價了這些，但這只是低端的價格競爭力。下一個階段，在環保競爭、技術競爭、產權競爭等方面我們有多少企業做好準備了？我們得看到自己產業的脆弱。

　　我們現在說有1.9億平方米待售房，實際上這並不吃驚，如果我們老指望像賣大白菜一樣賣房子，那這個產業是處於一個極端不正常的情況下。

　　國際上住房週期要比我們現在長很多，80年代末到90年代初，中國家電業發展過程，當時政府宣佈只有國家部委一級企業才能生產彩電冰箱。但是今天中國成為當之無愧的世界家電大國，那些當年定點生產的名牌企業，今何在？淘汰的是個體，升級發展的是產業。

　　第二個缺陷，我們產業風險配置嚴重不均衡。房地產業在任何國家都是高風險的行業，這是不需要論證的事。風險是一種客觀存在，人們不可能消滅風險。

　　我們舉一個物理學的例子，一個氣球如果壁後各處很均勻，可以吹很大。如果一個環節很厚，這個氣球反而會破裂。老百姓以為100萬買的房子，200萬賣了，你從此不購房就賺到了100萬，如果你想購買同樣地段的房子，重置成本仍然是200萬，那100萬誰拿走了？政府。

　　我們很多開發商以為2000元樓面價拿的地，銷售的時候漲到5000元，可以獲取一塊土地增值收益。其實大謬，因為你拿回同樣地，獲取同樣質量再生產要素重置成本5000元，這3000元土地收益誰拿走了？政府。

　　政府通過賣第二塊地方時把第一塊地的收益拿走了，政府把土地增值收益所帶來的財產性風險最終轉嫁給了消費者。開發商也一樣，開發商從銀行貸的錢兩塊，一塊是開發貸款，一塊是通過消費者按揭貸款，然後交預付款方式獲得了資金，實際上是與銀行合謀綁架了消費者信用，實際上是消費者用自己的信用來替開發商做擔保。

　　銀行也樂觀其成，因為按揭貸款不良率比開發貸款低得多。我們現在給消費者提供的都是浮動利率，浮動利率看起來是很公平的，單誰也不知道明天升息還是降息，風險一半一半。

　　消費者按揭貸款的時候可曾想過，在未來按揭貸款20、30年中，利率遠遠高於現在的機會是95%，低於或者持平現在的機會連5%都不到。我們的風險非常不公平地集中在一個點上，這正是產業不合理的一個方面。直接融資說了很多年，渠道反而越來越狹窄。這個問題我們提到這裏為止。 

　　第三個缺陷，交易主體缺位。我們房地產市場就像沒有邊裁、沒有後衛，甚至沒有門將的球隊。我們作為供給方的開發商直接面對作為需求方的最終購房者個人，直接做“零售”，全世界沒有聽說過。

　　供求雙方之間沒有任何緩衝的層次，只能導致供求雙方空間、時間、價格、檔次、質量等矛盾的直接碰撞。缺位的地方，我們簡單提到，老百姓買了房還是沒有買房，有任何避險的工具嗎？沒有。為什麼老百姓有恐慌性購房呢？為了規避價格風險。我們可以通過在國外很多地方都有的通過指數交易方式分流那些投資性需求，來使老百姓規避價格風險。 

　　第四個缺陷，需求早熟。老百姓應不應該改善住房？應該。我們政策應不應該加大老百姓改善住房的步伐呢？非常應該。

　　但是實事求是說，中國城鎮居民現在平均住房水平，中國住宅建設，像很多豪宅、獨享尊貴這些詞上，以及剛才鍾教授還講到將來上海、北京還有特高檔的豪宅出現，這些和中國現在發展階段明顯超前了。

　　這個超前是有客觀原因的，在過去十年中，我們不得不把資源集中於建設現代化的北京、上海、廣州，因為我們得開奧運會，得開世博會，得開亞運會。

　　但是我們得承認這樣一個事實，大城市相對於我們整體發展水平過於超前。政府也做出了一些不適當的承諾，炒房賺錢效應，三代人湊錢付首付都推升需求早熟。

　　實際上，當大多數人家庭收入用於吃穿用等日常支出尚一半的時候，恐怕很難實現大多數人買得起房。買房需要資產累積能力、抗風險能力。最近媒體爆炒一個賣蔥的老太炒房炒成七套房，也在催生需求早熟。

　　以上是一些值得關注的深層次缺陷提供的一孔之見，僅供大家參考，謝謝！