我們最擔心繼續出一堆東西，那一堆東西其中有一些準備使用的核武器，你幹嘛非得讓他把核武器都用出來？
2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地產”。
新政下的中國房地產，一場地產英雄間的論劍，地產泰斗們過招的思想擂臺，一場可能改變中國地產行業命運的對話。
12日晚間，博鰲房地產論壇的經典環節“博鰲之夜 精英對話”正式上演，本場對話的嘉賓主持為：
恆隆地產有限公司董事長 陳啓宗先生
首創置業集團董事長 劉曉光先生
參與對話的嘉賓包括有：
著名經濟學家、中國改革基金會國民經濟研究所所長 樊 綱先生
華遠地產股份有限公司董事長 任志強先生
中房集團理事長、中國企業聯合會執行副會長 孟曉蘇先生
中原集團主席 施永青先生
復地集團董事長 範 偉先生
著名經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任 鍾 偉先生
劉曉光：今天在座的都很有份量，題目是博弈中的政策徘徊，咱們把今天的對話做得活一點。首先我想讓任志強講一講。聽說任志強最近改口了，不說漲價了？
任志強：博客上寫的很清楚了，房子漲價還得漲價，說降價不是叫市場行為，是政府行為。政府讓降價。“兩會”的時候都說了“不行也得行”，你乾脆讓他行了算了。
他強姦你不從，不從他還是強姦你。
劉曉光：據說是因為你改口了，才有央視芮成鋼那個對話？
任志強：沒有那個事。政府有時候希望做事的時候，你就得配合。我們最擔心繼續出一堆東西，那一堆東西其中有一些準備使用的核武器，你幹嘛非得讓他把核武器都用出來？你要從了，他就不把核武器拿出來了。
其二，王石下山（珠穆朗瑪峯）的時候，記得是5月份。我跟王石說的，你趕快降價，其實他嘴上不講價，第二天就偷偷告訴毛大慶要降價了。你看這次萬科中報出來了，多好看。
去年我們很清楚一個東西，7月份以後，投資開始上升。特別9月份以後，開工最高的時候一個月開了6億多平方米，到今年8、9月份應該是供應量急劇增長。
我們想9月份供應量最少要增加50%以上，那你還不如降了算了。我們08年國內外形勢都不好，你想買買不起，因為國內GDP也開始掉，外國GDP也開始掉，所以那個時候降價也沒有人要。
今年不一樣了，GDP兩個點不要了也沒有關係，對宏觀經濟沒有影響。你要是降了，別人買的起，收入在猛漲，所以配合政府是理所當然的。你們幹嘛非得跟政府對着幹？跟着從了算了吧。
劉曉光：樊綱，你回答他政府還會出一些什麼東西？
樊 綱：這個我回答不了，這個得問政府。我們從邊上觀察，只是建議而已，建議不聽，那也沒有辦法。從現在情況來看，政策剛剛出臺沒多久，3個月，這個還要看效果。現在再出臺應該是不合理，就是你還沒有看清整個政策的效果。所以現在讓我建議的話，我建議現在不再出新的東西，以觀後效。你從了以後，再看看。
劉曉光：按樊綱教授的說法，“以觀後效”，建議不再增加新的東西，這是大家的希望。孟總，你能不能說一下整個宏觀調控到現在是一個什麼效果，有一個什麼樣的說法？
孟曉蘇：我接着樊綱的話說，樊綱教授有一句話講的很透徹，他說“宏觀政策歷來是短期政策”。本來政府的調控行為就是一個反週期行為，天太熱了幫你脫下衣服，天太涼了，幫你穿上衣服。
我們去年都在討論政策變還是不變，大家都希望不變，因為去年8月份政策確實好。果然博鰲開完會後，半年就沒有變化。但是半年後，沒開博鰲會後，政策就變了，可見這個博鰲會只能管半年。
現在調控100天過去了，我認為調控效果已經充分顯現。調控是非常英明的、非常及時的，而且調控效果是非常好的、非常到位的。調控目標是很清楚的，是堅決遏制部分城市房價過快上漲，還要求是在一些房價上漲過快的城市可以在一定時期內採取臨時性措施，講的非常清楚，部分城市房價過快上漲，把地域劃定，又把目標、方式也都確定了。
這些都實現了，所以調控取得了完全的成功，我們為國務院的成功感到高興，為它驕傲和歡呼。但是調控還沒有完呢，樊綱講了還要“以觀後效”。
國四條你光執行了一條，後面還有三條，要加大供應量、加大保障房建設；國十條你就是堅決遏制了房價過快上漲，後面還有九條，基本上也是要加大供應量。所以宏觀政策還要繼續，主要就是要執行好“國四條”後面的三條和“國十條”後面的九條，這樣才能使房地產健康發展。
劉曉光：講的非常好，如果是國務院總理講這個話，那就更好了。陳總，我把第一圈問完了，你再問第二圈。
陳啓宗：這個題目是博弈中的政策徘徊，博弈就是要兩方，到底那兩方是誰呢？是政府跟房地產商還是市場跟一切的人，也就是說市場跟政府也在博弈，市場跟房地產商也在博弈，還是怎麼回事？
劉曉光：是任志強跟媒體。任總是不是這樣的？
任志強：陳總香港待時間長了，不瞭解中國文化，中國文化就是發出指令的人和接受指令的人博弈。接受指令的人不管什麼東西，市場也好、消費者也好、開發商也好，凡是你不是發出指令的人，就是另外一方。
陳啓宗：但是不是每一個人名字都是叫任志強。
任志強：不需要叫任志強，叫房子也行，叫地方政府也行，因為地方政府也是接受指令。你香港可能沒有這個事，但是內地有這個事。
陳啓宗：施永青，你是在中國內地出生，但是在香港長大，你同意任志強說的嗎？真的每個人都像任志強那麼壞嗎？
施永青：他剛才說的是主要矛盾，就是有人要發號施令，發號施令的人想改變市場的趨勢，這個就造成博弈。問題是現在發號施令的人覺得他是為了你們好，他就覺得我這樣做是對的，我自己看也不能完全說他錯了。
現在的房價剛才任志強說，其實市場在升，如果政府不出手的話，現在中國富起來的人這麼多，資金這麼多，又沒有地方儲藏，一定有很大一部分流到房地產市場裏面。
我相信現在還是有人在等，現在有人想買，知道政府打壓，他是觀望一下，如果他覺得這個打壓已經完成了，他又會流出來。因為我們在中國也有30個城市裏面有分行，差不多2萬多人在瞭解這個市場變化。
我們發現5、6月份這個成交量是大幅萎縮的，在大城市，北京、深圳、上海跌了差不多60%，有些70%也有，但是到了7月份情況開始改變。
首先改變的是深圳，深圳因為調整比較快，價格也做了一定調整，10%左右，現在已經反彈了。這個月我發現不但是深圳，其他一些第二線的城市也明顯交投量增加。
就是民間已經等不及了，覺得既然這個政策出來好像效果不太大的話，也積累了一定的需求。我自己看如果政府沒有新的政策出來了，8、9月份的形勢可能會好一點，交投增加，價格也會上來。問題就是政府還會不會出手呢？
孟總說成效很好，但是有些人好像感覺這個成效還不夠。他們覺得價錢調整還不夠，所以我自己還是有一定的擔心，就是政府還會出手，尤其是你價錢又上來了，交投量又上升了，社會上媒體就呼聲要政府再出手，所以我擔心好兩三個月之後，還會再有壓力，這是我的擔憂。
陳啓宗：範偉，我讀到一篇文章叫“壞孩子任志強”，你不是壞孩子，剛才任志強說政府有人要發號施令，但是問題是國家土地是在他們手上。土地擁有權、管理權在他手上，他一定要有一些措施出來。從你的角度，政府應該採取什麼地位、什麼位置，該做什麼事？
範 偉：陳總出了一個很高難度的問題，我還先講講關於價格的事情。
現在大家都比較關心價格，我也希望通過論壇、通過媒體把一線實際情況告訴民眾、政府。我們大家說價格的時候，首先對價格要有一個定義，我的觀點就是就成交的那個價格才是真的價格。
如果說從這個角度來講，我相信大家在座只要是搞房地產的都能夠得到一個共識，也就是說在現在所謂的熱點城市，上海、北京、杭州、深圳，有成交量的價格比4月份的價格是確確實實下降了，下降幅度在10%到15%。
當然你也可以說不是降價，因為這段時間很多樓盤是新開樓盤，沒有可比較性。但是相對所在位置其他樓盤，價格確實是調下來了，這個就是事實。
所以應該很清楚告訴大家，房價已經不是4月份的房價了，已經是7月份的房價了。7月份有成交量的房價比4月份房價低了10%-15%，效果很明顯，政策已經起作用了。大家該買的應該可以買了，交易量已經回升一點了，這就是大家希望看到的好結果。
陳啓宗：8、9、10月份情況會怎麼樣呢？
範 偉：這個我不敢預測，如果能預測就是上帝了。有人開始買了，開發商也出來了，這中間又是一種博弈。如果對某一個看法不是達到完全一致，這才是市場。如果完全達成一致，那就不是市場經濟了。
現在是一個很好的局面，大家應該可以放輕鬆一點，不要再去關心價格到底降了沒有，事實已經擺在那裏，效果已經有了。
陳啓宗：鍾偉，你是經濟學家，問你一個問題，要知道這幾個月房價走勢怎麼樣？首先要問一個問題，政府想他怎麼樣？剛才樊綱說都是短期措施，到底政府想做什麼？
鍾 偉：第一，我只是大學老師，政府想做什麼我不知道；第二，在目前情況下，如果沒有加任何新東西的話，在第四季度開始，大概國慶後這段時間我想交易價格還是平穩的，但是交易量復甦會比較明顯。
我們估計今年全年大概交易量、銷售面積比去年下降15%，但是銷售金額只下降5%左右。
第三，現在價格體系統計上有一個問題，像範總講新盤入市，統計上看的並不明顯。房價只統計70個大中城市，沒有統計300個地級市和2800個縣，只統計一線城市的新房。
整個情況我覺得到四季度應該是成交上升、價格平穩。同時我想說的是，房價就像堰塞湖一樣，注水注的越大，垮塌的風險越大。與其這樣，還不如價格平穩，交易量放大。
劉曉光：鍾偉教授，未來15年房地產的發展，任志強肯定非常看好。據說你寫了一個文章，講未來10年不會有以前黃金10年的狀態，你是什麼意見？
鍾 偉：未來10年中國經濟應該是過坎的時候，一個是10%增長期已經過去了，GDP增長08年9.1%，09年也是9.1%，今年大概9.4%左右，明年也好不到哪裏去。
中國經濟已經從08年開始下滑，並且面臨很多挑戰。中國耗用30%、40%資源，僅僅提供10%增長。這是一個非常低效增長方式，依照這種增長方式再增長10年是不可能的事情。
房地產過去很輝煌，未來十年也不錯，但是絕對不是輝煌。投資每年增長30%，銷售面積每年增長20%，以銷售面積增長20%推算一下，再過兩年左右再建面積就50多億平。
過去十年，我們房地產行業從銷售面積來講正好十倍多一點，未來十年銷售面積能增長2倍半就很不錯了。所以總體來講，今後兩到三年，看政府換屆效應，政策比較平穩，房價也比較平穩，交易量會稍微好一點。今後三年到五年或者更長一點時間，這段時間房地產行業中性偏好一點，到2020年之後房地產好時候就過去了。
陳啓宗：農民進城每年1000多萬，過了5年、7年他們就買房子了？這些是新購買力。還有一個換房的問題，現在很多人住的太小了，願意換大的。會不會像任志強那麼樂觀，前途更美好呢？
鍾 偉：不會。人口因素僅僅是其中一個因素，將來中國到什麼時候有多少人，現在說不清。有的說2027年人口到頂峯，有的是2030年、2037年。
中國未來20年增加多少人口現在還不知道，要看計劃生育政策。農民進城這塊也說不清，因為到底有多少農民能進城，這些農民進城形成多大購買力也說不清楚。
第三，98年之前老舊房子拆掉後怎麼樣，有可能城市老舊社區永遠就這麼老舊下去了，因為拆遷太貴。所以人口因素僅僅能夠支持未來10年房地產行業平穩增長，不能支持房地產行業加速增長。
從00年到09年城市化轉移的人口已經在減少。人口因素對房地產未來10年高速增長不夠支撐力，對房地產穩定增長有一定支撐力。
範 偉：我剛才聽鍾教授講中國20%人口消耗30%、40%資源產出10%產品，這說明我們水平還不算太高，這個其實就是巨大的潛力。
如果我們用20%資源貢獻20%產品，這個增速15%都有可能了，這就是巨大潛力了。中國為什麼效率這麼低呢？大家找找原因，我們每個中國人都那麼勤奮、聰明，大家聚在一起為什麼效率偏低？這個後面原因大家找一找，不就是我們發展空間、發展潛力嗎？
任志強：我比他（鍾偉）好，他比我壞。有一年就在這個講臺裏，他在上面打着一個表，告訴我們多少年前水果多少錢一斤，然後說今年多少錢一斤，他就是告訴我房地產價格已經很低很低了，所以他比我還壞。
他說的道理也是對的，人口不會持續增長，我們連續10年時間每年增長2100-2400萬人口，這是城市化率最高峯的時期，但是10年後已經下降到1400萬，現在大約也就1400萬。為什麼這個比例顛倒了？因為過去城市人口少，農村人口多，所以需要1%的話，數量巨大才能到1%，現在基本一半一半了，所以每個1%實際上是農村戶籍人口和非城市外地戶籍人口進城，大概就1200-1400萬之間，這個已經連續發生了4年多時間。
往後基本是這樣一個規律。但是我不同意鍾偉說的增長問題，我覺得這幾年增長最主要是土地價格的增長，銷售面積沒有增長太多，我們銷售面積08年是490多萬套，09年是550萬套，面積差不多，為什麼呢？因為戶型少了。
如果要達到340平方米左右，我們完成建設部當年提出的城鎮人均30平方米目標，大概一年17億平方米，還比鍾偉說的翻兩倍。
鍾 偉：其實從現在看，今後五年到十年左右，房地產本身特點不是在建面積、銷售面積增加，而是價格增幅會比面積增幅大。
任志強：投資增長還會繼續增加，這一部分可能跟土地有直接關係。我們現在投資增長要把10%多的土地增長砍掉，才是你的淨增長。如果砍掉的話，淨增長就沒有那麼多了。
我們每年銷售10億平方米左右的房子，還不夠多嗎？這個量大家還吃不飽啊？算完後，還有一個什麼結果呢？如果假定按照現在500萬套翻一番，翻到1000萬套，按照城市家庭戶籍來看，4%到5%，加上二手房10%，美國每百戶家庭17個人買房。現在2008年危機之後，平均7-8。而中國到現在為止加上二手房交易5%都不到，所以我們這個交易還會翻番。交易你說提到10%，香港過去這幾年基本3萬套左右。如果按照這樣算，二手房交易有多少？
施永青：二手房有十萬套。
任志強：我們現在不到4%，你是超過了。所以到成熟階段，基本上就要翻，翻的是後面這塊，一手房減少了，二手房交易加大了，整個市場達到10%。
鍾偉說的兩個因素，一個是計劃生育因素，如果放開計劃生育因素，現在這些變量都不對了。還有一個是我們勞動力60歲退休還是65歲退休，現在發達國家很多已經變成68歲退休了。
按照現在來說，三年後我們老年人多了。如果把老齡化人口時間往後移了，移到65歲、68歲，我們老齡化人口就推後30-50年了，所以這個時間概念是不一樣的概念。因此中國未來也可能還有一個很長週期，但是問題是前面這幾個因素不發生變化。如果土地因素髮生變化，跟現在的時間就完全不一樣了。
陳啓宗：孟老師、樊老師，你們剛才都提到剛性方面，沒有說到投資這部分，一個人可以有兩三套房，在海口一套、三亞一套，這方面的發展，你們怎麼看？
孟曉蘇：下半年的事還沒講明白了，就談30年，可見開發商的心情都很輕鬆，資金鍊沒有斷，還能坐在這裏談30年。
要說30年，說得太久。但是說起來我倒是一個樂觀派，未來老百姓房屋需求還會持續相當長時間。剛才鍾偉教授所說的很有價值，任志強說的也很有價值。
我覺得中國老百姓至少五個方面需求會持續拉動產業，第一，現有城市居民還要繼續買房，從量的追求到量質追求，這裏面就包括了陳老闆所講的投資性購房，這個一會兒讓貨幣委員會專家說。
第二，農民進城。農民進城大概一年1600萬人，兩年就和加拿大總人口。
第三，人口出生率，人口出生下降了，現在一年1600萬人，但是這也是兩年一個加拿大。我們是兩年一個加拿大，一年一個保加利亞，人口紅利要延續20年後返還作用。
再一個就是舊城改造。我們多少人住的房子還很破。包括我們中房在80年建的房子都該拆了，46平米一套。你看看現在到處都在拆舊城。
我前一段去西安，他們告訴我你不知道為什麼把中國叫china，都在拆呢。我們到海南，一看多少人在這裏買，一買房就只是住一季。夏天東北老百姓到這裏住着長痱子，他只有冬季才過來。
這麼多需求都會推動中國老百姓需求增長。而老百姓需求模式，主體模式會不會是香港模式呢？我看不是，應該更像美國模式，因為我們土地遼闊，還有廣大農村土地可以使用。一部分人住高樓大廈，另一方面願意住別墅，因為我們祖祖輩輩都是住別墅，到現在我們53%農民也還在住別墅。
所以未來老百姓肯定是想住上有天、下有地的別墅，誰說中國沒有土地蓋別墅？把農宅騰出來，一週轉，那都是蓋別墅的地。
從未來看，我們很樂觀。關於房價上漲不上漲的問題，我看主要是貨幣問題，是票子毛了，票子一毛，什麼都漲。這些問題是貨幣問題，還是請貨幣委員會前委員來講。
樊 綱：現在時間已經過十點了，我是當教授，不是貨幣委員，當教授就是挑毛病，看誰有錯。
剛才我聽下來，大家很多謬誤。我要發言要解決你們問題得重頭批判起，很得罪人，我說咱們後面是酒會，咱們酒會去，不要在這裏批了。
孟曉蘇：投資性購房，90年代我給我們提出建議，住房商業，希望像儲備糧、儲備豬肉那樣建立這樣一個水庫。這個建議最後被採納了，被誰拿出來錢建水庫，就是被千億老百姓建了水庫，每家都買了房儲備起來，這種儲備是要消費的。
這個就形成了現在的住房商業，如果沒有投資性購房，就不會有住房商業，更不會有完善的住房租賃業。現在投資性購房受到過多指責，我看是不應當的。但是過度的投資性購房應該限制。
我當處長的時候，分我一個房子就是在西邊門，那個樓就是黑燈樓，現在那個樓燈火輝煌。說明這裏有一個成熟過程，而老百姓在這裏面有一些投資性購房，他也有利於穩定市場，所有商業行為都要謀取一定的利益，所以老百姓賺點錢也是正當的，如果等成熟後再買房，就要比當年買房價格貴兩倍，應當理解老百姓這個行為，更要理解住房商業這樣一種住房商業在各國都存在並且非常合理的行為。
樊 綱：我說至少應該區分幾種情況。今天我跟海南那位記者說，我不同意你們老拿海南這個說事。昨天記者招待會統計局的也拿海南的說，真正為自己買一個別墅是屬於消費行為，到海南買一個，還是消費行為。
什麼是投資行為呢？就是我不是自己住，不管我三個月侯鳥型住還是養老型住，不是這種情況，就是真正的投資行為。你說的那個能夠租出去他就不屬於投資行為，買能租出去的房子，對於他來講是投資的，但是在市場上還是有人消費。
現在要解決的問題，什麼叫過多的投資性購房？我買了後，我也不準備租出去，就擱在那裏升值，這種就等於因為我們制度缺陷、保有成本太低，結果他買了房子又不能租出去，然後留在那裏佔用過多土地。這種投資行為是要為那些買房是要消費的讓路，否則的話，中國沒有那麼多土地。
所以你說這個調節在哪調節呢，應該增加大家別墅式的消費。然後發展租房市場，但是要抑制過多的、過度的那種投資性的買房。
劉曉光：時間也差不多了，我出一個題目，到現在這個階段初見成效，很好。現在已經是8月份了，未來還有4個月時間，會不會現在就比較平穩？價格略上有上漲，每個人做一個判斷？
任志強：我明天準備講這個，今天要講完了，明天就沒得講了。
劉曉光：你得回答我這個命題，或者這個判斷是正確還是錯誤，你怎麼看？
任志強：我覺得7月份交易量上來，不表示8月份還會上。但是7月份降價，交易量上來。8月份再降點價，交易量還會上來。
我們可能出現四種結果，一種是價格下來，交易量上去；一種是價格下來了，交易量不上去；還有一種就是價格沒有下來，交易量也上去；另外一種是價格沒有下來，交易量沒有上去。
劉曉光：你就回答是什麼樣。
任志強：我不知道什麼樣，我只知道有的是政府願意看見，有的是政府不願意看見的，有的是全世界都不願意看見的。
樊 綱：你剛才說兩個都上去，我說NO。
孟曉蘇：調控有理性調控，非理性調控，我們要看下半年到底是怎麼樣，是理性調控還是非理性調控，就看他是不是適時和適度。
施永青：8月份我們看到上半年情況，交易量還在上去，上的速度比7月份還快，在這種情況下，價格跟交易量在未來兩個月都是上的，如果政府不出手的話，到年底甚至明年初還是要上的。
範 偉：這個問題真的非常難回答，我講一個題外話題，世博會的故事。世博會分浦東、浦西，浦東是國家館，浦西是城市最佳實踐區，最佳實踐區很少人去參觀。參加城市最佳實踐區展方商量對策，東西聯動。要看浦東，來浦西敲章，敲多少就可以給一個預約券。但是馬上碰到新問題，只來敲章，不參觀。
又想到一個補救辦法，要蓋章的人來參觀，回答問題，答對了就給積分。馬上發現那幾個人回答問題每次總是對的，那幾個人就是賣預約券的黃牛。
這個事情是一個很小的事情。說明其實人性是很難測的，制度制定是很難的事情。要制定一個合理的遊戲規則，確實要大家貢獻智慧。現在正在發起一個城市智慧探索之旅，我們希望全國人民在自己周邊，希望讓大家獨立思考，用制度設計、用遊戲規則設計去解決我們生活當中碰到的問題，真正達到城市讓生活更美好，回答房價回答不了。
任志強：你的意思就是政府比較笨？
範偉：說明政府的東西一直在改進之中，但是世界上其實是沒有上帝，沒有人可以預先預測什麼東西，這個東西需要大家互動，大家去貢獻智慧，才能解決問題。因為抱怨是沒有用的，大家都實事求是來解決問題，這才是最終的方向。
鍾偉：如果指的是商品房的同比價格，如果指的是商品房現房交易量，第四季度，10月份開始可能兩個都上。
劉曉光：我的看法是這樣，我希望量上去，價格平穩。我再給大家10分鐘時間，大家有什麼問題，可以直接提，問的問題簡單一點。
觀眾提問：我問任總一個問題，我說物業稅的問題，先問任總，然後孟總再做補充。因為孟總是物業稅的提倡者。我們的物業稅是學習西方先進發達國家，但是我們忽略了一個問題，物業稅究竟向誰收，我們的物業究竟是誰的。西方發達國家他們的產權是永久的，在我們國家是70年，我們買的房子相當於70年房租一次性交了。其實並沒有真正有他的產權，這種情況政府應該向誰出產權？我們交的是租金，產權不在我們手上。第一個問題，我就想問任總怎麼看這個問題？誰是真正的房東？
任志強：你說的好像不太對，在英國是所有土地是女皇的，英國沒有產權問題，英國只有所有權問題，所以英國很多土地是租賃的，只有使用權。他把使用權變成可交換的使用權，類似於我們所說的產權，所以你這個概念不完全對。英國在租賃性土地上也收物業稅。這是回答你第一個問題。
第二個問題你說的70年使用權我也不太同意。按道理中國物權法規定物權歸政府，但是目前同時規定70年使用權繼續續約，沒有說不續約，自動續約沒有說你再交不交租金，還是一個問號。如果不交租金，你就可以續約到永遠，所以你這個問題也還是不太對。但是我個人認為在發展中國家，還沒有哪一個國家收財產性稅收，這是前稅務局副局長說的。所以到我們到發達國家程度的時候可能就收了，在發展中國家不應該收，另外我們的稅收制度是說收物業稅在持有期間增加稅收，但是它要綜合替代原來在生產期間和獲得期間之前的一些稅收，要減掉一部分，所以一減一差，也可能沒有最後增加稅費，只是環節不同，從前頭的環節到後頭環節了，這個東西我們沒有看到正式文件，我不能討論。如果這樣的話，也等於說把你說的一次性交的70年租金給你減了一部分，你也沒有吃虧。總之，任何一個國家的國民絕不會同意國家去增加稅費，這是很傻的做法，如果他沒有增加稅費，而是轉換稅費持有方式或收取方式，從而一次性的把地方財政收入變成了可持續的地方財政收入，不過是前面減了後頭加了，也就變成了另外一種情況。總的稅費是降低了，你也沒有什麼可不同意的。所以我們說根本在短期之內不會出臺物業稅，也別討論了，而現在討論的基本上跟你的想法差不多，大部分前提討論錯了。最終世界上對國土的管理一定是從產權變成規劃權，這個是世界統一的。我不管你的產權是誰的，但是我可以規劃這個地方只能蓋樓、種糧食，這是政府可以管的，但是產權是私人的、還是公家的、還是租賃可以不管。最終我們要系統解決中國的問題，才有可能最終解決稅收問題。
樊綱：發展中國家也還是有一些國家收物業稅，在一些大城市。這是第一。第二，中國以前也收物業稅，我母親是學建築的，她第一個工作在上海房管局去勘測各種房子的價值，怎麼來測量房產稅。所以我們後來是全部房子充公，這件事也就充公了，實際上我們中國人自己原來也是交稅的。當然那個時候整個體制不太一樣。土地出讓金的問題我同意你的說法，這個是對使用權的徵稅，這是第一。第二，如果實現物業稅，房價、地價裏面一定不能包括一次性的，本身資金流這麼走，人們預期也就這麼走。為什麼房價一定會降下來，地價一定會降什麼？因為人們的預期包含在裏面，市場上的博弈大家都會找到一個方法去博弈。
任志強：他說上海徵收這個主要在租界地區，而且上海當年市政收入90%來自物業稅，非常高。但是他說的這個是租界引進的，租界是按發達國家的方式引進來的。中國主要是實行大陸法，不是海洋法，這個東西海洋法是不產生的。
孟曉蘇：任志強也說錯了，確實不少發展中國家也有物業稅，像菲律賓也有物業稅。為什麼收物業稅？徵保有稅是居民有財產以後他應當承擔的一部分稅負，為什麼我們中國過去沒有徵收財產稅，你說我們有什麼財產？你說我們上一輩有什麼財產，到後來慢慢才有房子，形成房產也是最近這些年。所以在上一輪調控的時候，在2003年曾副總理到上海考察的時候，就提出了把流轉稅變成保有稅，叫輕流轉，重保有，其實我們中國稅負不少了，稅種太多了，我們需要的是調整稅收的結構。過去光從開發商還有銷售環節來徵，該保有的保有，佔一套房子的人和佔50套房子的人都是有目標，整個城市建設需要各項投入，包括政府要投資道路、橋樑、治理大氣，都在提高房屋價值，還有這麼多公務員為你服務，所以香港把這種物業稅叫差餉。這個就是物業稅的來源。
過去我們沒有物業稅的時候靠什麼維持城市運轉？靠廉價收農民的地，高價再賣，這樣農民吃了虧，城裏人也承擔高房價的負擔，我們該不該拿農民的錢去補貼城市呢？我們拿農民的錢補貼城市主要是補貼誰？是你有十套房享受十套補貼，有五十套房享受五十套補貼，這個公平嗎？不公平。我們父輩打解放戰爭的時候是拿地主的土地分給農民，現在是拿農民的土地賣的錢分給地主，誰是地主？50套房的人就是地主，他有50塊地，所以現在我們需要調整這個政策，並不能光從城裏人對城裏人的角度，城市裏沒有房子的人希望國家有財政稅收，通過轉移支付給他們建廉租房，政府又缺這個錢，所以從哪兒收？應該從房子多的人身上收，這是個公平。對於房子多的人公不公平？也公平，他也受益，因為你交了稅，造成修橋、修路，你有五十套房全升值，而且由於有了物業稅，現在很多調控政策都可以不出臺都可以收回去。比如你投資性購房，行不行？行啊，你投吧，你買多少套房，交多少稅。你空置行不行？行啊，你控制物業要交物業稅，說開發商捂盤，開發商交稅。我們在美國開發的房子，沒有賣出去的都交稅。所以現在宏觀調控碰到很多問題都可以在這其中解決。還有一個可以解決的，就是小產權問題。小產權升值這麼多年了，你說它違法，現在小產權已經占城市居民住房的30%多，大街上有十個孩子，還有三個違法是超生的，你把他都殺了？殺不了。我前年就提出要從小產權起徵物業稅，而且他這個稅收得重一點，按照國際標準稅率，而城市居民是按照優惠稅率買小產權房，這樣就把小產權問題解決了。不光讓老百姓放心，也合法了，而且他也願意交，還讓政府下了臺階。我們看現在七部委下決心今年之內解決小產權問題，我們期待他有別的辦法。如果不通過物業稅的辦法，他用什麼辦法也是很難解決的，所以我們博鰲論壇已經給他提供足夠智慧，我們相信這種智慧能夠影響到我們的政府機構。
觀眾提問：我是浙江寧波一家公司的，我想請中國和大陸兩位，一個是樊綱老師，一個是施總，在十年前或者八年前，你們企業可能規模沒有那麼大，整個人才引進和流失率在八年前的狀況，以及現在人才的流失率和人才的引進難度，現今與十年前的對比是怎麼樣的？
樊綱：我不是做企業的，所以問企業家吧。
施永青：人才問題對於我來說，我採取一個跟其他公司不一樣的態度，我是什麼人都用的。因為我發覺這個情況，說沒有人才都是老闆，做員工的都說自己懷才不遇。其實你公司裏面都很多人才，關鍵是你可不可以發揮他們的能力，所以你應該定一個機制，讓你公司裏面有能力的人發揮出來，其實每一個人的能力基本都用了10%左右，人的腦子是很強的，我是把重點放在發揮我們自己公司裏面人才。另外我在用人才方面的態度：一個企業要用普通人才會大，如果一個企業總是要挑千里馬，世界上的千里馬很少，企業就沒法大了，所以現在我們公司裏面我總是批評一些專要挑人才的主管，專挑人才的主管就是請不到人，公司長不大。我現在2、3萬人的方法就是用普通的人才。我們現在一些原料都是用普通材料，普通的元素，氫、氮、氧氣、水隨便都可以找到，我們可以用這些東西。如果你要找一些很稀有的，你就長不起來。所以這是我對人才的態度。所以我沒有你剛才問的那個問題，十年前怎麼樣，今年怎麼樣，你管十年前幹嗎，你看眼前就夠了，這是我的看法。
觀眾提問：我補充一下我的問題，我的意思是本身企業大小、規模和對於人才的吸引力完全不一樣，上市公司對人才吸引力會很強，反過來規模相對是二、三線城市一些小的公司，他們對人才的薪酬、福利跟你們在座臺上的老總都沒法比。各位老總你們現今人才需求跟十年前，你們在十年前跟現在中小企業規模差不多的前提下，差異會不會非常大？
陳啓宗：我看時間差不多了，我答一答就結束了。施永青先生公司的性質是一種，他的管理哲學也是適用於他的那一個公司，我們公司不是這樣，我們公司去年賺了222億，我們公司只有2000多人，每人平均利潤靠近1000萬，我們絕對是精英。城市十年前跟現在怎麼比？十年前那個時候人才少不太多，今天經過十年多的拼搏，從不同的公司裏已經有比較多的人才能夠出來，但是還是不夠，所以我們非常注重培養我們內部已有的員工。也不能否認你剛才說的一、二線城市的分別，我現在說一句話會得罪人，請你原諒。我十年前在上海有工廠，在上海一直下去100、200、300公里都有工廠。人才越離上海越遠，人才水平是有明顯不一樣。這個也是告訴我們人才總是往某些地方集中，你要找好的人總要去那些地方找。但是慢慢我也相信，國家那麼大，人才也會慢慢從一城城市流向二、三線城市。
劉曉光：今天的對話到此結束，謝謝大家！