我們從日本房地產演變的趨勢和過程，可以反思我們已經走過的發展道路，進一步把握髮展的重點和策略。
2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地產”。
以下為著名經濟學家、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生12日下午的現場演講實錄：
謝謝主持人，剛才肖莉女士對於房地產金融的介紹，是對我們這些金融從業者無聲的批評。
確實這麼多年，我們討論房地產金融，都不好意思說房地產金融，充其量就是一個房地產貸款或者貸款的變種形式、替代形式。至於說到具體的貨幣政策跟金融這個方面相關，很多政策的出發點來自於對房地產泡沫以及泡沫破滅可能對整個經濟形成巨大沖擊的一種擔心，以這個出發點來推動的。
所以20分鐘的時間，我想今天自己定一個題目，把我最近重點分析、觀察、思考的一些問題跟大家做一個彙報。
近期在中國的房地產市場經歷過一段上漲之後的調控，大家本能地就會提起日本的泡沫經濟，日本的房地產泡沫。所以我想把近期對日本的房地產市場發展的不同階段的一些特徵和我們對當前中國房地產市場的借鑑在20分鐘給大家做一個彙報。
大致上來看，我們說日本經濟發展的經濟起飛時期，從1955年以來經歷了非常典型的四個十年。
第一個十年，是1955年起始，這個時期日本完成了戰後經濟起飛，典型投資主導模式推動發展。
第二個十年，開始於1966年，這個時候強調投資主導向消費內需主導。家庭收入持續增長引發房地產空前發展。
第三個十年，從1976年開始，日本經濟也進入一個經濟結構調整、轉型的所謂的新經濟時代，國民收入高速增長轉向穩定增長。
第四個十年，從90年之後的十年稱為迷失的十年。在不同的時期，不同發展主要增長動力不一樣，特徵也有很大差異，所以跟我們現在做一個對照，可以做一個大致的參照。
與日本經濟四個十年相對應，基本上它的房地產也分成四個階段。
第一個階段，1955年開始的第一個十年，日本房地產發展最主要的推動力是保障型住房。20世紀50年代中期之後，也是快速推動工業化的時期。
這一時期日本房地產面臨最大問題就是供給不足，全國無房戶超過400萬戶，大量的工業化，需要大量的勞動者有住的地方，只有提供充足保障性住房才能維持工業的競爭力。
實際上香港的保障性住房體系的建設它直接的推動力也是這一個，直接導火索當然是那一場聖誕的大火，但是香港地價上升怎麼維持工業的競爭力？日本做了什麼呢？日本從戰後的叫做應急性政策轉成具有長遠規劃的分層次住房政策，並分別於1950、1951、1955年連續出臺了影響深遠的三部法律，叫做住宅金融共庫法、日本住宅工廠法來推動日本的針對低收入階層的公營住宅，針對中高收入的私營商業住宅。
截至1965年，日本政府經過10年保障性住房建設，整體上日本住房存量達到大約2800萬套，人均房間數達到0.9左右，戶均住房套數基本接近1%。這說明日本經過這一階段，基本上住房短缺問題在工業化時期解決。
昨天觀點的記者跟我訪談，我說不要跟我談那麼遠，我就看兩個指標，戶均住房套數，一個家庭是不是有對應一套房子，如果沒有對應的，你講什麼都白搭，你讓他租還是買？總是要有房子對應。
我們在工業化快速推進時期，維持工業的競爭力和城市化的推進，缺少這一環，目前看來是會制約我們的工業化、城市化。大家設想一下如果日本沒有1955年開始的第一個十年快速的保障性住房大規模的建設，後來它的整個工業的發展，出口的發展，包括房價的上漲承受程度整個社會會低很多很多。
第二個十年，從66年開始的第二個十年是日本的房地產快速成長的階段。在這個十年裏，日本經濟保持強勁增長，年均複合增長率超過5%，在這個時期國民收入在不斷提高，對耐用消費品和住房消費支出也在提高，城市化在推進。
從55年到66年日本城市化56%增加到68%，大約2000萬人口通過財富逐步積累，已經有人有能力支付住房消費購買能力，這一階段是日本房地產快速發展時期，十年間共建超過2500萬套住房，而且新建住房幾乎相當於住房存量的全部。
我剛才前面報的數字是2800萬套，第一個十年。這說明日本在75年末基本上把以前的全部舊房基本上更新了。而同時也使得日本戶均住房套數達到了1.3左右，人均房間數也超過了1%。
第三個階段是76年開始的第三個十年，是日本泡沫發展的第三個十年，這個時期出現很多重大的國際國內經濟方面變量顯著變化。這個時期興建住宅的數量已經有所減少。這十年所建的住宅累計1600萬套，比上個十年直接減少了差不多1000萬套，從這個意義上說，日本房地產最繁榮的時期已經過去，基本的居住和改善性需求已經逐步得到釋放。
但是，在真實需求與供給沒有發生大的增長的變化情況下，這個十年日本的地價、房價出現異常高幅度的上漲。其中一個重要的導火索就是日元走向浮動並不斷升值，日本為了緩解貨幣升值對經濟帶來衝擊，過度採取寬鬆貨幣政策、財政政策，使得流動性大量湧入房地產市場，房地產泡沫迅速膨脹。
第四個十年，失落的十年。房地產泡沫迅速破滅，對銀行、居民、企業形成很大沖擊。金融界把它稱資產負債表危機。負債一分錢不少，資產大幅度縮水。所以資產負債表修復需要比較長的時間。資產泡沫破滅都是這樣一個演變過程。
我們看到在不同階段，日本這個演變過程有它值得我們警醒的教訓，也有值得我們汲取的經驗。工業化保障房建設，城市化時期對原有房屋的翻新，寬鬆貨幣政策即使在供求沒有大的變化性，也有可能形成關注，這是我講的第一點。
第二點，日本房地產市場從房地產業這個角度來看，不同時期增長的重點、主導力量有很大變化。工業用地價格的高漲主導了第一個十年。從55 年開始的這個十年，日本地價出現大幅上升，年均增長超過26%，也已明顯超過名義GDP增長率。這裏最重要是人口向三大城市圈轉移集中，城市化率的提高，工業的發展產生了大量的工業用地和住宅用地，但是同一時期城市用地的供給量沒有太多的增長，土地比較欠缺彈性。流入的這些人口去哪裏了？
流入的人口暫時被城市的出租屋所吸收。所以這個時期主要重點在工業用地的增長，所以大家如果做房地產投資，日本50年代春風得意的地產商是工業地產商。
第二個十年是住房的需求和土地供給同時增加，主導第二個十年地價的上升。前五年上漲速度明顯回落，每年大概10%左右。而且69年跟名義GDP漲幅相比，地價上漲幅度甚至還是偏低的，這個主要原因是什麼？土地供給明顯擴大。
再一個，因為城市化的突進，產業結構的變化，農業就業人口明顯減少，農業非農化進程在政策鼓勵下大幅推進，使得被轉用的農地大幅增加，住宅需求也在增加，第一階段進入城市的人口因為結婚、定居開始有購買力了，這個時期經歷了一個平穩的增長。
70年到74年地價明顯上升，73年增速達到25%、23%，五年平均增長率達到19.3%。地價在上升，但是日本土地供應在這個時期增加也非常快，特別是農地轉用數量。所以土地投機非常活躍。
第三個階段，商業用地價格的高漲主導了第三個十年。這一階段一直到泡沫破滅的這一時期，地價再次出現異常的上漲，而且呈現兩大特徵，第一，地價上升，集中在主要的三個城市圈，其他地方地價沒有出現明顯上漲。第二，商業用地成為價格上漲的中心，住宅倒是平穩。從地價上升率來看，85、86、87年，商業地價上漲分別是12.5%、48.2%、61.1%。這個原因是什麼呢？城市化推動了住宅需求上升，土地供給大幅增加，使得平衡了這個時期的地價房價上升，但是擴張的很快，是看規模。第三個階段日本泡沫形成最後階段，商業用地價格高漲。經濟的轉型，基本上供求平衡，轉向商業地產。
對比日本房地產市場，有很多是值得我們參照借鑑的。從發展環境來看，我們大概跟日本第二個十年有點類似。
我們可能保障性住房這一關是難以規避的，你如果要保障這一部分勞動力競爭力的話。同時城市化也在快速推進，沒有分界，城市化工業化是同步推進的。按照城市化來比較，日本大概66年到75年這個時期，它的經濟複合增長率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元，產業結構上，日本第二產業佔41%，我們是48%，所以房地產佔整個行業產值佔比也在10%左右。
但是我們看，跟日本相比我們住房市場有幾個特徵：存量總體不足、戶型不均衡、區域發展不均衡，城鎮住房存量新建住房佔比仍然比較低。2009年城鎮住房的存量大概170億平方米，其中97年房改以來新建的只有50萬平方米。日本75年住房存量已經全部更新換代。而我們戶均套數0.8、0.9。
從未來發展看，我們關注房地產泡沫，更多的實際上應該關注商業地產和商業用地價格的變化，同時中國在工業化時期保障性住房建設這一步是難以迴避的。
我們從日本這個演變的趨勢和過程，也可以反思我們已經走過的房地產發展道路，進一步把握下一發展的重點和策略，我覺得是有參考價值的，謝謝大家！
