凌克：創新推動下一個黃金十年

　　凌克：我今天發言主題是創新推動下一個地產的黃金十年。現在我們發展商的規模都越做越大，大家規模都做到300、500、1000億的時候，我們這個房地產產業應該怎麼發展？

 

 

　　另外中國社會也在不斷進行轉型，由一個出口外向型的社會向一個內需和消費型的社會轉型當中，我們這些房地產公司應該怎麼發展？

 

　　我本人在這裏做了一點探討，希望這些探討可以給大家一些幫助。這些觀點也不一定對，所以希望大家批評指正。 

 

　　第一個要談的就是今後我們這個業務模式的轉變。在過去的十年，這些地產公司資產都由幾個億發展到今天的幾百個億，規模擴大了不少。但今後的十年，這些地產公司由現在幾百個億可以發展到1000個億、2000個億。

 

　　今後大家在中國房地產競爭中會面臨一種什麼樣的競爭？首先看到的就是這個公司的規模擴大了；第二看到就是今後所開發的這些物業都是綜合型的，既有住宅，也有商業；第三個就是這個投資規模都巨大，由現在的一個項目幾十個億的投資發展到今後一個項目100、200億的投資。

 

　　我們可以看到的比較多的出現這樣一些項目，就是在城市中心舊城的和舊村的改造。我們也可以看到很多在城市副中心的大規模的綜合型的開發區。所以這兩類項目都要求開發商具有非常強的商業開發的能力。

 

　　商業開發能力，就是我們這些今後的開發商必須要具備的一種能力。這樣的能力的培養在過去幾年我們也做了一些嘗試，我們其中之一嘗試就是在北京建國門外大街建設的北京金地國際花園，北京金地國際花園建築面積40萬平方米，其中住宅25萬平方米，辦公樓15萬平米。

 

　　住宅當然就是在過去的幾年都已經賣掉了，辦公樓就是我們自己持有、對外招租。辦公樓的建設對我們這樣一家公司是一種新的能力的培養，對辦公樓今後的運營也是一種新的要求，所以在這方面都要去向我們這些老牌的香港公司學習。

 

　　通過這種長時間的不斷的培訓、培養，辦公樓也取得了比較好的商業業績。當時投資這個辦公樓是1.5億，2002年投資，近期對辦公樓做的一個估值，在6億美金左右。

 

　　我們投資住宅的時候花了3年時間把它賣掉，投資回報在兩倍左右。辦公樓長期持有下來，包括它的租金回報，資產增值，這樣算下來投資了6年，也有4倍多回報。好的地段開發好的辦公樓，當然是非常有價值的。 

 

　　最近我們在深圳新的市政府對面又拆掉了一箇舊村，對這個舊村做了一個改造，建築面積60萬平米，其中有25萬平方米就是購物中心，其他的35萬平方米就是辦公樓，已經在設計和施工階段。

 

　　我們也很努力地爭取把深圳這個項目打造成中國的最好的項目，但是這個所付出的努力是非常長的。就是像早上陳總說的，請了國際一流的策劃師，請了國際最好的設計師，但是最後關鍵還是開發商自己的技術要成為國際一流才能做到，所以我們都在不斷努力。

 

　　這個是我想說的一方面發展的方向。中國由一個出口型大國轉向成為一個消費型大國，我們的經濟結構發生了很大的變化。如果中國的住宅開發，現在進入了開發的終期，但是消費還是在中期，所以有非常多的消費市場空間。在美國可以看到前十名大的住宅開發商，同時也在美國看到有前十名專門開發經營這些商業，開發經營我們說的購物中心的這些開發商，規模和我們看到的住宅商一樣大，但是中國現在就沒有。

 

　　我們現在有一兩家做的挺好，比如大連萬達，他們經過十年嘗試，現在做得越來越好，這是非常值得大家高興的。剛才也聽說張總準備開發自主品牌的酒店，這都是非常難得，這些都是非常好的發展方向。這些對大的公司自身發展就有這樣的要求，對其他有志於商業地產開發的企業，也會有非常好的商情。 

 

　　但是商業地產怎麼樣才能做好？一方面要有商業開發、商業運營的能力，但也同時需要有一個非常好的金融平臺，因為住宅開發和商業開發盈利模式不一樣，投資者也不一樣。

 

　　所以在這裏也要呼籲我們中國的管理部門、中國證券管理部門和中國銀行保險管理部門應該要創造出來金融的平臺，我們地產公司，自身也需要創辦更多的商業持有的基金或者說把商業物業打包去上市。所以要開發好商業，地產公司自身也需要做好房地產經營。這是我講的第一個。 

 

　　第二個，講講工業地產。工業地產在中國來說，現在是方興未艾。我們在珠海做了一個工業地產的試點，佔地不大，1平方公里，容積率在1左右，開發小小的這種辦公樓，然後把它賣給全國各地、廣東各地工業企業、商業企業、文化企業。

 

　　我覺得這個也是非常好的。原來我們工業區開發起來都像一個火柴盒，我們為什麼不能開發成像一個小別墅呢？這個是挺好事。這裏他不僅僅是一個工業區，我們可以想像今後中國的城市化建設中，新城市開發不過也就是由這樣的工業區、商業區、住宅區組成而成。

 

　　所以今後我們最大的發展商應該和政府一起來合作開發新的中心區。一方面可以使我們土地供應更好，現在我們政府一家供應土地還不是最好的方法，私人機構也應該參加，把土地供應的更好。

 

　　另一方面，也可以把一級開發、二級開發聯動起來，那就是建設新城區，使中國新城區建設提高到一個更高的水平。不管是你開發新城區，還是開發大規模的商業區，我想房地產金融都是最重要的依託。

 

　　所以所有的公司，特別是大的公司對房地產金融這方面業務應該是努力地建設。我們在過去幾年一直努力探討人民幣房地產基金的建設，現在也開始做了一些嘗試，今後希望做得越來越好或者做得越來越大。 

 

　　還有一方面，中國的地產公司對自身要求要國際化。原來我們希望有更多股東來自全球，我想今後要求要更高。中國遲早要走到一天，都要走到這一步，就是中國今後將會成為一個貨幣的輸出國。

 

　如果在十年後，中國成為一個貨幣的輸出國的時候，我們這些房地產企業沒有做好這些準備，你是無法到國外去做一個投資。你無法在國際市場上實現購併，你也無法管理好一個國際化公司。

 

　　在未來十年做好準備，準備迎接中國的貨幣的輸出。我們說中國這些地產商應該在中國有自己的融資平臺，在國際上也應該有國際上的融資平臺。既能做好人民幣業務，也能做好外幣業務。

 

　　第二方面，產品的創新，產品的規劃、設計、建築水平提高，這些工作都是中國企業過去幾年不斷在學習的過程中。像美國最大幾個開發商他們開發的產品或者說他們自身的技術、管理，我也跟他們做過很多交流。另外中國發展商也聘請了非常多的國際上的一流的、最大牌的這些設計師幫我們做這樣的設計。

 

　　第三，現在中國的建築師水平已經在不斷提高。但是現在都到了某一個瓶頸，這個瓶頸無就是有一些建築技術的水平停滯，這方面追求要不斷提高。我們最近提出了一個產品，把別墅搬到空中去。說起來也挺簡單，就是造成這種大平面這樣一種比較高檔的住宅同時給每家每戶都自己安排了單獨的電梯，讓每家每戶都可以感覺到有天有地，雖然他們住在多層樓宇當中，但是享受是別墅的感覺。

 

　　另外管理方面也要不斷創新，從單項目管理到多項目實行矩陣式管理，到一個公司非常大的時候一定要分級授權管理，這些管理模式對我們成本控制、工作是非常有幫助的。總體來說，我們要不斷去創新，就可以使我們公司經營的更好，謝謝！