中國地產有史以來，商業地產基本上就是一個陪嫁的丫頭的位置。
2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地產”。
以下為今典集團董事長張寶全先生12日下午的現場演講實錄：
張寶全：各位朋友，下午好！我今天講商業地產。中國地產前15年的繁榮我認為不會再出現了，中國就是因為在計劃經濟時代，沒有商品房市場，當有這個市場後，到前幾年為止已經差不多了。
第一套房已經基本滿足了需求，現在我認為進入了一個換房時代。第一套房買完後，現在再買針對自己需求的新的一個根據自己需要的一個房。中國房地產動力是什麼？我個人認為就是新的增長需求。新的增長需求一定會成為下一輪地產根本的動力。
今天我想講商業地產。商業地產在房地產開始的時候就有了，比如社區的會所，包括一些酒店等等。中國地產有史以來，商業地產基本上就是一個陪嫁的丫頭的位置。比如覺得這個地方沒有酒店不好，能不能在規劃里加一個酒店。
地產開發也是一樣，把這個酒店作為小區配套，並不是地區需要的商業物業。我認為要統計數據的話，是非常嚴峻的。大部分配給地產組團這樣的商業包括酒店，大部分可能都處於非盈利狀態或者說依然是虧損的狀態。
現在商業地產在今天會被大家重視的原因是什麼？就是剛才講的轉型。地產商在新的形勢下轉型是什麼？一定是從單一產品向多元化產品。
還有一個作為企業最重要的轉型就是，我們要從單一的開發向開發加投資來轉型。我們以前基本上蓋了房子就去賣，在今天，如果蓋的房全部賣掉，所掙的錢在今天來講，投資回報率已經很低了。
以前用1000萬做3、5個樓盤，今天可能要動用1個億，回報率已經很低了。如果不通過上市解決資金支持的話，企業發展基本上是很困難。像北京拿一塊地30、50億是很常態的事。一個企業光一個項目，想發展的速度也是很難的。再加上中國經濟發展很迅速，通貨膨脹，也包括像前幾年，正因為樓盤賣的不好，地價和房價的增長已經超出了我們開發利潤，但是如果一個企業僅僅靠這一點來做的話，這跟賭博是無異的，也不太可能的。
但是有一個趨勢中國經濟高速增長通貨膨脹，這一定飄浮在我們周圍。這就帶來一個企業在發展過程中，資產怎麼增值保值。今天很多企業從單一開發向開發和投資結合。投資性的物業一定是以持有為原則。這一點大家都在探索。
今天講一講我們紅樹林酒店，可能有的人去過我們的酒店，有的人沒有去過，我們從三年前基本上就對傳統的民用建築，住宅、寫字樓、商業街就全部停止了，全部做的，像三亞灣紅樹林酒店，我們定義為度假目的地酒店。
一個酒店70萬平米，50000間客房。像這樣的酒店在三亞他可能是有度假酒店，但是實際上沒有度假生活。度假目的地酒店就更像拉斯維加斯酒店，像這些就是中國新的增長需求。
中國目前除了行業轉型以外，中國市場在消費上也發生了一個非常大的變化，就是中國現在已經達到人均3000美金的時候，消費裏面發生了一個重大轉型，這個轉型就是從功能消費向體驗消費，也就是所謂的文化消費。
文化應當是我們生產方式和生活方式的綜合。比方在前幾年我們喝咖啡，大部分買的還是瓶裝的咖啡，但是今天這種現象已經很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已經不僅僅是銷售咖啡給你帶來的功能，更重要的是消費喝咖啡的方式，在什麼樣的空間、在什麼樣的環境裏，這是中國消費轉型很大的東西，這也預示着第三產業在中國發展的很迅速。
這些轉型都是地產在發展中值得關注的地方或者說可能是我們新的理念。像以前那樣的形勢、態勢我個人認為已經不太可能形成了。
現在在全國已經開業經營的像亞龍灣紅樹林酒店，包括青島的紅樹林酒店、三亞灣紅樹林酒店，我們做這個產品的時候從投資量、銷售量比以前做民用建築多的多。
在中國沒有上市的企業，依然可以擁有5000畝以上土地的可能真的很少。這個也是我們三年前就也在想怎麼走。一種就是去上市，但是後來算算帳，也很累，你不停的做，不停的賣，固然也掙到了錢。
我不認為我是一個好的商人，因為好的商人就應當利潤最大化、企業最大化、賺錢最大化，我覺得我還不是這樣。
歸根到底，我以前不是做地產的，我是學導演的。我們前三年準備拿地的時候，在全國看了很多很多地。但是總是把帳算完後，覺得興趣不是很大。一個是多地開發，而且尤其是民用建築是一個非標準化產品，如果所有城市用統一標準模式來做，風險也很大。當然萬科在這方面有很多積累，我們這樣的企業重新做的話，你也缺乏這樣的競爭力。
後來我們在三亞灣這地從我們知道拿下就一個月時間。青島紅樹林酒店的地從知道到拿下也是一個月時間。這個過程中我們已經發生了轉型。
當功能消費到體驗轉型的時候，也正在全面從旅遊向度假轉型，旅遊產業和度假產業是兩個完全不同的產業，當人均3000美金的時候，就進入度假時代。
旅遊產業資源主要是人文資源，比如西安兵馬俑，度假資源主要是山、水、海浪，是完全不同。如果在一個度假城市做旅遊，是非常糟糕的，這是對資源的浪費甚至破壞。
比如去到一個城市看到非常好的濕地，一看就是一個旅遊規劃，做了一條道，把人都要引進去。旅遊是靠人頭掙錢，如果你想掙很多錢，你就要很多人。但是當真的很多人進來，你這塊旅遊資源也就不存在了。旅遊的市場是7個人，每個人消費3塊錢，它的結果也是21元。但是度假是3×7，21元，每個人消費7元。另外旅遊市場是中國中低消費市場，度假市場是中國中高消費市場。如果不能夠很好區分的話，從我們規劃到我們開發或者到我們建設，我覺得是有問題的。
紅樹林酒店應當說我們已經轉型成功。在一個轉型時期，各個企業應該怎麼做。我舉三亞灣這個酒店為例，這個酒店原來定位沒有博彩的拉斯維加斯酒店，裏面有商業街，NBA球場，水上樂園等等以外，包括這個世界上有4000人同時宴會、6000人同時開會的一個會議中心。我看其他城市都把會議中心作為很重要的配套來規劃，也有幾千人開會的。但是中國已經發生了消費轉型，已經從功能消費向體驗消費轉型，也就是說度假休閒和會議休閒其實也是一種生活，是一種生活方式，並不是你有這樣的硬件、功能，你就可以找到你的消費者。比如當我看見一個，把城市很好的會展中心蓋在海邊的時候，我認為你連運營費都掙不回來，一定賠錢的。你要把會議會展做好，首先把度假休閒做好。拉斯維加斯八成人都是會議會展人羣，不是博彩人羣。
當你把度假目的地硬件設施建造好，你的會議會展才成為其中一部分，並且這部分和酒店客房發生相互作用，使你的人住滿、住好。今天在發展轉型過程中，我個人認為如果再不能回到商業物業或者經營型物業本來的規律或者市場來做或者來面對的話，依然用房地產開發的理念和方式，或者用一種配套方式來做的話，我覺得也是很難做好的。
這一點尤其像在今天的海南或者在今天的三亞，因為很多企業都已經開始介入度假休閒和旅遊休閒，也做了很多度假地產，但是我認為用傳統的房地產開發方式來做的話，就算今天在市場不成熟的時候，如果被銷售好或者賣好的話，未來可能還是會出現問題的。
第二，在我們做的商業地產就是紅樹林酒店中，確確實實體現一個創新，創新確實是有風險的，也不是很簡單的事情。但是創新的本質還是對未來價值的發現。但是對未來價值發現，我們都可以去發現，最重要的作為企業是什麼？就是你要為此營造出一套有效的商業模式，這套有效的商業模式原則是什麼，就是所有參與的上游、下游、中游所有人羣，你給他帶來利益，而且這個利益是別人不能給的，是你能給他的，並且給他更高的。
紅樹林酒店為什麼在全國發展這麼快？現在很多酒店用地都是政府組隊和我們商量，有的到我們公司，有的到我們三亞來參觀，就是他給你提供最好的土地，他給你提供最好的資源，希望你來做。這也是城市在轉型，向第三產業、會議會展轉型，像這些轉型都是必備的。
中國目前非上市的企業，能夠快速拓展、能夠儲備5000畝土地的話，就我們一家。酒店和普通住宅不同就在於初期地價很低，在我們土地基準地價裏面高於工業用地的大約就是旅遊用地或者酒店用地。
再加上政府需要做這個產業，所以他把最好的地拿給你，但是地價並不高。我們目前400多萬平米，4000、 5000客房，這麼大規模，平均樓面地價大約1000元或者還不到。這就意味着前期投入是很少的我們在做商業建築的時候，可能這是他帶來的優勢。但是如果沒有很好模式支撐，優勢不能顯現也是不行。
像麗江我是在90年代去麗江，我覺得中國最好的畫廊在麗江，不在北京。我記得當時有一幅畫才5000元，我非常喜歡。我一直在想買還是不買，倒不是因為價錢貴，是因為它很大。我在想買完怎麼拿。
今天你去麗江會發現，整個城市大約它的畫廊可能連二流畫廊都沒有了，因為它的主體人羣就是打着小紅旗的。
所以工藝紡織品、藝術紡織品成為主體。我們現在在麗江，政府最後給我們700畝土地，他看中的就是你能給這個城市帶來的價值。
像我們現在在青島、三亞所做的這些硬件的設施，他已經不是這個酒店的設施，也不是這個城市的設施，甚至已經成為這個地區的設施。中國地產轉型的時候，我們不能依靠老的經驗，我們應該關注新的需求，新的需求可能就是我們轉型的動力，新的需求可能就是我們下一輪開發樂觀動力。轉型過程中，商業模式有效建立可能就是我們下一輪核心競爭力營造的過程。謝謝！