2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地產”。
以下為“博鰲三人行”活動現場實錄，博鰲三人行嘉賓主持人是恆隆地產有限公司董事長陳啓宗先生，出席嘉賓包括中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱先生、北京大學國家發展研究院院長周其仁先生、華遠地產董事長任志強先生：
陳啓宗：我想主辦單位讓我當主持的原因很簡單，因為我是所謂的外面人，所以就無知，無知有一個好處，就是敢問傻問題，如果我問傻問題的話，請各位原諒，而且傻問題是最難答的。周教授，您剛才要把一些非商品的東西放在市場上，這個難免就遇到一個戶口問題。
周其仁：所謂城市化，一個是人要向城市移動，一個是土地要向城市移動。你剛才問到他的身份也轉進城市，最近包括十七大也提出這個問題了，政府工作報告也提出這個問題。
我們向成都、重慶看，重慶第一期把農村身份在城裏住了368人，戶口也轉到城市來。農村那塊地很大程度要按照意願，他是可以放棄的，就是完全變成農用地。然後把建設用地指標通過地票市場轉移進來，這個過程我的看法不光有經濟平衡意義，還有社會意義。
陳啓宗：也就是農民慢慢變成城市居民。
周其仁：其實我們現在在城裏住的人，都是從農村移進來的。
陳啓宗：樊綱，你同意周教授的觀點嗎？
樊 綱：長遠來看，中國農民2億就夠了，2億都用不着。美國多少農民？2%。長遠來講這是大趨勢，而且長遠來講，我說最好是取消戶籍制度。咱們談公共品供給，我們瞭解各地方有一個難題，一旦把農民變成戶籍人口了，他覺得他支出很大什麼的。
因為我們現在城裏的戶籍人口是貴族，給他提供那個東西遠遠高於農民能夠得到的東西所以它裏面的價差非常高。這個一定是大趨勢。農民工市民化，這個是大趨勢。而且要在資源配置基礎上做這些事情。其實根本就是怎麼取消戶籍制度，然後講公共品供給。不見得一下子達到戶籍貴族的水平。這個可以慢慢解決。
陳啓宗：全球現在還沒有一個國家像我們中國那樣60%的人口是農民。俄羅斯、烏克蘭有多少？
樊 綱：人家是發達國家，人家早就工業化了，我們不能跟人家比。
陳啓宗：任志強，你作為一個發展商你怎麼看？
任志強：不擔心，我很高興。現在實際情況，大約有2億農民在城裏佔了一塊房子，同時在農村還有一個房子。他們忙的時候到城裏打工，佔了一份房子。破產的時候或者下崗的時候或者農忙的時候又回去了。當然有一部分是不回去，但是仍然在農村佔了宅基地。
只有用這種辦法才能把宅基地解放出來，最後把資源短缺和雙份佔用問題解決掉，變成資源不再短缺。82年我們憲法規定的土地不是公有制的，憲法也沒有說土地一定要收規國有才能轉讓。實際上我們只要解決好宅基地問題、城市建設用地問題，現在的房地產價格和土地價格就不會那麼荒謬。
我們宅基地16.8萬平方公里，城市用地不到4萬平方公里，差了四倍用地。如果把集約化用地解決掉，我們城市用地根本沒有那麼緊張，而且根本也不用考慮18億畝紅線守不住的問題。未來在土地問題上就比今天容易的多。這就是已經開始的農村土地流轉試點問題。
陳啓宗：剛才兩位都提到資金出路問題，為什麼到香港可以買內地房地產公司股票呢？現在很多大的房地產公司在國內上市的話，不能集資、不能發債券，到香港沒有問題。但是你們不能到香港買大陸房地產公司的股票。這個是不是可能性呢？
周其仁：我剛才已經講到一點了，在大陸的人持有美元是在我們匯率機制形成下的購買力。如果我現在把美元當美元用，我犧牲的就是6.8元人民幣的收益，有沒有這麼高收益，買恆隆跟這個6.8本身就有一個制約。所以匯率浮動，這個意義就非常大。
第二點，知識問題。到海外買東西要知識配合，中國大陸最早吃螃蟹跑到香港買股票的人是一波又一波，差不多全部被香港人吃了。
陳啓宗：其實也是世界的投資者在那裏玩，不是我們本地的。
周其仁：你到一個市場去玩，要有關市場、法律、很多知識的積累，這個跟有錢不是一回事。人民幣逐步變成一個可以在世界上通行的貨幣，之這樣在世界上買消費品，可以全世界考慮。
陳啓宗：為什麼不港幣人民幣化呢？
周其仁：香港是因為過去掛英鎊，掛人民幣這個方案不是沒有人提，但是這個非同小可的事情，不是我們可以討論的事情。最好問問曾蔭權他們怎麼考慮這個問題。
樊 綱：大趨勢，他現在是貨幣委員會委員，我已經不是了。別讓香港人誤解，這是香港人的問題，我替你瞎擔憂了。從長遠講，開闢投資渠道，一個是國內開闢投資渠道，一個是到國外開闢投資渠道，怎麼允許資金流出去。包括買房子、買債券、各種投資，這些都是投資機會。剛才周其仁講的知識問題，我覺得近期內恐怕得通過制度建設來解決。就是各種投資基金，有一些專業的人士來幫助，通過各種投資基金去做國外的投資，來彌補現在我們的不足，而且使市場發展起來更穩定一點。
陳啓宗：最近看到一篇文章，說中國人最喜歡賭博，所以澳門現在是全球賭博最厲害的地方。賭博就跟投機很相象了，投機你賺了錢，慢慢就變成投資，投資什麼東西呢？
房地產對我們中國人來說是最重要的一個東西，聽說最近好多行業都什麼都不做了，都跑到房地產裏，你擔不擔心，會不會國家很多人才都往這方面跑，正如國家很多人才往金融方面跑，製造業長遠怎麼樣？有前途嗎？
任志強：我覺得大概現在中國最不過剩的就是房地產。你看鋼鐵，大家都說過剩了。水泥都說過剩了，家電都說過剩了，汽車都說過剩了。但是我們房子不管怎麼樣，城鎮居民還做不到1：1。而且這麼多農民還要變成城市居民，他至少還要有一個房子。不管是買還是租，問題是沒有這麼多房子保證居民住住在裏面，那就是供不應求。如果更多人進入這個行業或者更多資金進入，真正把土地供給瓶頸解決掉的話，不會造成房屋價格的飛漲。我們現在的原因是因為有一個龍頭在那裏關緊了，所以你怕進入了多會有問題，實際上這個行業還是一個供不應求的行業。
陳啓宗：價格又上又下，有什麼辦法把它平穩下來呢？
樊 綱：剛才大家說的都是講市場怎麼更平穩一點。我不說投機性，就是消費需求、投資需求之間更加平衡。長遠來講，把各個市場波動都給他想進去的話，最終市場是平均利潤規律要起作用。你說都集中在房地產這兒，那別的地方價格就上漲，投資就會進去，人才就會進去。一定有這個調整過程。
做其他行業的人也可以想一想，比如房地產，房地產發展了，多少上下游各種製造業產業，他一定也都要發展。如果那裏人才少了，資金少了，他回國頭會迴流去，因為那兒利潤高了。相信市場力量。關鍵就是要去掉很多扭曲的東西。阻礙資源配置的，包括阻礙增加供給的因素，我們要調製度，把制度調順了，整個市場在各個行業之間會有一個平衡。
陳啓宗：任志強，你提三個最扭曲市場的是什麼？
任志強：第一個瓶頸就是土地資源的自由配置問題。要靠壟斷去配置，會有問題。第二，金融資源的配置問題。金融資源配置如果不好的話，也會導致扭曲。比如說讓什麼人買會享受什麼利率。第三，國家政策導向問題。比如我們都說保障，我們認為國家要保障的在前一段做的就是讓大家買房子，這個是錯誤的。從世界來看，都是對租不起房子的保障。我們過去經濟適用房、兩限房目的都是讓你買，不是讓你租，所以才導致市場的扭曲。這三個是影響最大的三項。
陳啓宗：剛才樊綱說他不贊成經濟適用房，他喜歡廉租房，周其仁，你同意嗎？
周其仁：像房價一下衝到這麼高，有一個巨大購買力在追東西，他一旦追到這個市場，這個市場價格就會飛漲。這種現象一出現，確實對社會產生很大的衝擊。
五年前我們北大討論過房地產，我當時用80年代一個經驗來理解這個現象，這裏你說誰對誰錯沒有什麼意義。80年代，我們國家的糧食也是國家統購的，農民就沒有積極性，怎麼把它放開呢？先從廣東放開。廣東購買力高，所以就跑到江西搶大米。把江西的米拿走，江西就慘了，因為江西改革慢，國企公務人員收入很低，廣東人把米買走，那江西人吃什麼？
高價格刺激供給有一個過程，這個過程當中怎麼解決問題。最後江西政府用武裝力量封鎖江西和廣東邊界，定一個額度，按照額度後賣高價，額度以內保證江西供應。中國的改革，我們從經驗看，當然有很多批評。我們還是從經驗出發，這個經驗不能一下子寫成教科書。但是問題擺在這裏你總要解決。
成都的公租房又是另外一個類別，政府補差價，讓民間擁有物業，不是政府擁有物業，我的看法，這些都要探索。這些現實問題百在這裏，就是對方方面面的挑戰，無論政府還是市場、學術界，我們就是面對問題，尋找解決之道。中間不會一天達到理想，但是咱們有點歷史眼光看，總的來看，我們是有能力逐步解決好這些問題。
陳啓宗：要是這樣的話，下一年參加就不是700人蔘加，可能是1000、2000人。任志強說的對，供應趕不上需求。樊綱說的對，8億農民降到2億，那房地產將來前途好的不得了。
樊 綱：我們永遠不要長期問題跟短期問題混淆，長期問題，中國房地產一定大有前途，永遠是支柱產業，這都沒有問題。他怕的就是短期波動，你說明年，明年我們這個會肯定就1000人，越辦越好，但是是不是那麼多農民有錢買房子。正是這個前提下，我提出用廉租房。經濟適用房問題太多，地價怎麼定，人怎麼定，誰有能力，動不動變成二次分房了，所以公務員最高興。
合理房地產市場應該是逐步都是總商品房道路，離開貧困那個線後，你開始有錢租房子，然後逐步有錢買舊房子，然後再換新房子。這對於整個社會來一個長髮展過程，對每個家庭也是一個發展過程。而不是一下子滿足人住新房屋。經濟適用房是大家馬上擁有房子，馬上擁有新房子，這裏面結構不對。而且政府也解決不了這裏面腐敗、信息不對稱的問題。市場發展，大家多數走商品房道路不能動搖。
陳啓宗：廉租房誰蓋？如果政府蓋，問題就很多了。
樊 綱：你可以個人房子補貼。政府是要花些錢為最窮的人。你不能把70%低收入階層都包進來。低收入階層最窮的人才受政府補貼租房。
陳啓宗：任志強你擔不擔心蓋那麼多廉租房？
任志強：我們通過抽樣調查看，廉租房不需要大家擔心，沒有那麼多廉租房，真正符合廉租房標準的人，不超過家庭戶數1.5。北京7萬多戶，按照1900多萬人，將近700萬戶，所以不用擔心。如果農民工加上流動人口來算，我們認為不超過5%，這個比例仍然很低。如果按照住建部定的1900萬戶，這個比例已經很大了，基本上全覆蓋了。問題他們沒有解決中間有一個過渡階段，就是我跨越了廉租房標準後，沒有能力一下進入購買市場的標準。
比如發達國家有20%、30%左右社會租賃住房，我們現在叫公租房，這個概念可能是從英國學來的。政府希望他買或者用過高條件讓他住的話，所有人都在裏面不出來了。所以一定要賣掉，變成社會租賃房，而不是政府公租房，因為政府沒有權力把這些人轟出去。所以撒切爾當年就全部賣掉。所以最後要回到只解決租不起房的人的問題，而不是幫助那些買不起房的人。
樊 綱：剛才周其仁講的重慶的辦法特別好，廉租房、公租房在發達國家連片連片的建，最後變成像紐約全是黑人、巴黎也全是黑人。最好一個小區，他那個房屋質量不是特別高的，你不能用高檔公寓樓搞廉租房，這一批符合這個標準，你如果出租給收入階層的話，你可以拿到一定補貼。人還是分散的，這樣對社會有好處。歷史上各國有很多經驗教訓。我們作為後來者怎麼能夠吸取這些經驗教訓，找到比較合理、比較適用，又不使利益集團受益的一些辦法完全是有希望。