把原來不是商品、不是市場產品的東西轉化為市場供應，只有這一條可以平衡中國的國民經濟。
2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啓宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業精英參會，共議“新政下的中國房地產”。
以下為著名經濟學家、北京大學國家發展研究院院長周其仁先生12日上午的現場演講實錄：
周其仁：這個題目是論壇給我出的，我自己PPT上已經改了幾個字，房地產政策我沒有什麼發言權，我還是講講跟中國經濟有關的情況。
這兩天正在公佈7月份的經濟數據，我就講其中一個：7月份我們國家的貿易順差是287億美元。金融危機以來，從單月看，這個數是比較高的。當然前3月份還有一個小的逆差，整個上半年到7月份我們累計的順差是800多億美元。
下半年還有幾個月怎麼樣呢？還要看，因為通常內需如果有一點走弱，進口就會走弱出口就會轉強，順差就會增加。今年如果有1000、2000億美元的順差，也是有可能的。我就講這個順差。
跑到房地產論壇講順差，好像有點文不對題，但我覺得這個跟我們房地產有很大關係。
順差不管多大，像去年中國的外匯儲備不單單是經常項下順差，還有一些跑進中國來的錢，加到一起，去年這麼大危機，全年中國增加的外匯儲備4531億美元。這個數跟我們在座各位有什麼關係嗎？你往前看08年4600億，07年4100億美元，這些數我們聽了都覺得找不到感覺，我想跟各位交流一下我的感覺。
什麼要國家外匯儲備？國家外匯儲備就是國家央行從市場上收回來的錢。商業銀行當中有幾百家是有權做外匯交易的。商業銀行的錢從哪裏來？廣大出口企業掙來的錢，出口企業賺了外匯換成人民幣，央行一買外匯，人民幣就從央行手裏到了商業銀行，一年總有四到五次貨幣週轉量。這樣的話，大家想想看，如果以去年數字為準，4500億美元外匯儲備淨增長，那放出去多少人民幣？
4500億美元，如果匯率6-8之間，我們取一個7，就是2.8萬億，再4、5次週轉率，假定貨幣當局不採取任何措施，這一項放出去的量，2.8萬億×4/5，這個量就是我們在市場上看到的量。
30年前中國人有點外匯，是不得了的事情，因為沒有創匯能力。現在一年有這麼大外匯儲備，首先是好事。但是好事也有我們一個招呼得了、招呼不了的問題，這種好事都帶來巨大挑戰。
我想很簡單地講清楚它的挑戰在什麼地方。很簡單地講這部分貨幣對應的商品已經出口了，錢在國內，就這麼簡單。因此這個錢在國內就變成國內經濟平衡的一個問題。
很多人一看外匯、一看順差，就覺得跟美國人有關係。但是首先是影響國內品牌。你想想，商品出去了，錢在國內，會發生什麼事情？這個錢去追什麼呢？追商品是追不平的，因為商品總生產量一大塊出去了。
現在很多人說鼓勵消費，真消費了，那個物價指數一下子就上來了，因為購買力超過了商品供應量，這個是有點小瀋陽的幽默了。
商品出去了，錢留下了，這個不是一點點錢，是一個巨大的錢。如果這個錢全部買商品，國內商品總供應是不夠的。這個道理簡單吧。非要買，物價總水平一定要上。
再來一個結構的。大家並不是平均去買所有商品，如果追所有商品，那就是所有商品價格都調，價格之間的相對價格不變化。這中間還有結構性的變化，巨大的購買力在某一個時期會集中在某些商品上，那就好看了，這麼大的經濟，這麼巨大的一個超過商品供應量的購買力，衝到哪裏，哪裏就有行情。
這十年來，有人抓住了這個行情，有人沒有抓住。這其中有一個市場的力量，而市場是不平衡的。有一些超過商品供應能力的購買力在國內各個市場中漫遊，衝到哪裏，哪裏就好看。
這十來年我們看到很多東西，從04年調控鋼鐵開始，三大行業、九大行業，每一個都是出行情。九大行業沒有調下去，房地產升溫。房地產沒調整下去，股票升溫。哪些投資品這些年價格不衝到頂點？
我的看法，它除了跟國民經濟正常增長平衡的力量，除了這個因素之外，還有一個不平衡。這是今天中國經濟高度外向介入全球化，中國商品在市場上有競爭力，創造巨大順差帶來的派生品。
你光讓購買力追商品，是追不平的。你說追國外商品，這個缺口可以減少。可是國外商品消費不容易。因為我們央行在大手的收市場外匯，以維持過去8.26現在的6.8左右的匯率。為什麼維持這個匯率呢？我們有巨大的出口部門，多少億的勞動力，幾個沿海省份的經濟都依賴着這個出口。人民幣對美元升1分錢，寫文章很容易，做出口生意的人就不得了。張瑞敏我去談過，任正非我也去談過，動一分對出口公司的成本影響巨大。所以要有一個匯率目標，既然有匯率目標，他就在市場上大手買外匯。對個人企業，外匯買外國商品好還是賣給央行好，對很多人說，與其自己買外國商品，不如賣給央行。
還有一個困難是跟知識有關，買外國商品、服務、資產，要有相應的知識積累，要消費信息。這方面中國作為一個大國，過去多少年封閉，這個要慢慢積累。
剩下還能怎麼解決這塊缺口，儲蓄，中國已經是高儲蓄。在座的把錢存在銀行，銀行要花成本的，銀行通過把這個錢帶出去，才能把銀行服務的投入掙回來。
所謂基礎設施，那不就是買鋼材、設備、機械。一個累計越來越大的一個由於高度外向、由於鉅額順差、由於增長非常快的外匯儲備，我們國民經濟當中就遇到了一個很大的對壘的挑戰。
為什麼這些年老要調控，其實政府也是蠻辛苦的。一會兒管這個行業、一會兒管那個行業。但是為什麼要那麼辛苦？它就是有一個不平衡的力量在裏頭，如果不處置好，整個經濟增長的節奏、未來，它就可能受影響。
買東西平衡不了今天的國民經濟，儲蓄也平衡不了今天的國民經濟，買外國商品、外國服務，幫點忙，但是需要匯率機制有更大的改動。
所以都不是當前可以選的辦法。我想來想去可選的辦法是一條，就是這種超額的購買力要購買我們國內過去不是按商品生產出來的資源。這個資源原來不在市場裏頭，現在由於有這個購買力，由於體制變化，把原來不是商品、不是市場產品的東西轉化為市場供應，只有這一條可以平衡中國的國民經濟。
而事實上，中國國民經濟過去多少年來，我們廣義貨幣供應量遠遠高於GDP增長，高高在上。90年代朱總理管的時候，廣義貨幣增長量超過GDP有20個百分點，後來大手的收，還有6-8個百分點。
房地產的地哪來的，地世世代代就是農民的地，你經過市場一拉動，產權一界定，來一個什麼拍賣制度，他慢慢就轉成商品。
客觀講，房地產對中國國民經濟的平衡，從87年土地開始有使用權轉讓這個市場，90年代搞了城市房改房，啓動了房地產市場化過程，公道的說，對中國的國民經濟平衡做出了巨大貢獻。如果沒有那麼多地從原來自然狀態轉為資產狀態，我們這個高度外向經濟的平衡問題會更加嚴重。
但是不是說這裏沒有問題。既然這是一個平衡機制，那超額購買力如果買的壓力很大的時候，你多供地不就行了嗎？有什麼好怕的？你仔細研究這裏面有一個障礙，這個地原來是農民的地，一個地從自然地變成商品狀態，要轉成國有。現在誰可以賣地？只有政府可以賣地。政府為什麼可以賣地？因為這是國有土地。國有土地怎麼來的，依法徵用來的。所以房地產市場基礎環節不是市場，市場講買賣、講平等交易。徵用，你想賣也得賣、不想賣也得賣，什麼價我來定，這就導致國民收入當中很大的問題。
中國這個金字塔到今天人數最多的就是農民，農民是國民需求的一個基礎。賣農產品現在已經賣到市場飽和了，總的供給量非常平衡。第二，賣勞動力。第三，土地增值。中國啓動了前兩個增加農民收入的模式。第三個還是沿用政府徵地模式。政府如果拿地修了大壩，農民也認了。但是如果政府把土地賣了，賣了很好的價錢，農民慢慢就醒了，他說原來這塊是我的地，怎麼變成那麼多錢？他對原來屬於他的資產有訴求，他就要講價錢、要製造麻煩。
農民沒有別的辦法，就是人數多，往地上一坐就是一片，拆遷徵地現在是難度越來越大。其實是反映了這個資源、資產市場化當中的初級現象。
怎麼解決呢？徵地制度不能一天廢了，它是地方財政的支柱。除了國有土地可以向市場供應，集體用地也可以向市場供應，目前已經批准了成都、重慶做這方面的事情。
我和我的一些同事、同學在這個方向研究了一年半，我們認為一個意義非常遠大的視野。增加土地，不再僅僅是政府一條，我們要逐步開始用市場手段動用原來自然資源向市場供應。在座各位的行話看就是深入土地一級市場甚至一級以前的市場。我們在成都、重慶都看到了一些我認為很有希望的，現在的一些公司包括萬科深入到農村土地徵用上。
農村也是國有土地很大的組成部分，過去窮，房子破破爛爛，靠農民自己騰不出來。他要資金進去、規劃進去、設計進去，然後把農民的住宅相對集中，住的好一點、漂亮一點，土地就騰出來的。
那個土地遠離城市中心不值錢的，現在找到一個辦法我認為是創造，把遠離城市的土地復墾為農地。把這個指標作為一個權力的額度拿到市場交易。
重慶已經在國務院批准下成立了地票交易所，我上個禮拜還去看第十幾次的拍賣，現在一畝地票最高價賣到20元。誰買呢？就是靠近大城市發展的用地方。那一次拍的20萬畝的就是一家民營加油站，他拍了這一畝地票，然後把地票的權力。
當然這個試驗還僅僅侷限在成都、重慶，沒有擴展到全國，但是我認為值得我們地產界注意。我們已經把城市建設的很漂亮，但是農村的房子、小鎮的房子還真讓我們臉紅。今天中國人出去看城市，不會很吃驚，因為我們還有鳥巢呢，國外還沒有，但是我們農村到國外去看看農村，日本的農村、韓國的農村，我們還有很大距離。
所以說在這個領域上是可以找到整個行業的突破口。不單單是一個城市房地產業，而是一個城鄉建設業，在這個過程當中讓中國土地市場發育的更加成熟，不但用政府強制力徵用土地，而是讓農民土地在市場吸引下，從原來非市場狀態轉化為市場狀態，一方面可以增加財富創造，一方面可以平衡高度外向的經濟。當然這個僅僅是平衡中國經濟很多方面當中的一緯。我覺得這一塊值得在座地產領袖給予特別關注。