項目首期選擇在今年年底推向市場完全是根據公司發展戰略和項目開發計劃所進行，首開區的一期將於今年年底前竣工，項目已經完全具備預售條件。
編者按：2010年8月11-14日，中國房地產界最重要盛典“2010博鰲房地產論壇”將在博鰲綻放。觀點地產新媒體正式推出“新政：2010博鰲房地產論壇特稿”系列報道。2010年，是博鰲房地產論壇的第十年，也是房地產面臨最嚴厲調控的一年，在新政下，誰是預言者？誰又能獨善其身？
觀點地產網 陳小麗 經過3年多曲折迂迴的經營運作，備受爭議的92億元“中國老地王”--新河三角洲項目終於傳出了新動向。近日，北辰實業董事會祕書郭川接受觀點地產新媒體的專訪，詳細解讀了北辰長沙三角洲項目的現狀及未來獨立滾動開發的工作規劃。
在郭川看來，儘管面臨宏觀調控，但目前長沙市場的優異表現和節節攀升的銷售價格還是給了北辰很大信心，“項目周邊的一線江景房樓盤價格在8000元-12000元/平方米之間，二線江景房價格也在6000-8000元之間”。
郭川介紹稱，北辰三角洲項目是北辰實業在長沙投資開發的超大規模濱江城市綜合體，總建築面積達537萬平方米，地上建築面積380萬平方米，其中住宅規劃300萬平方米，酒店、商業、寫字樓、公寓等綜合公共建築80萬平方米；平臺下社區商業配套和停車庫等建築面積157萬平方米。
以下是觀點地產新媒體對北辰實業董祕郭川的專訪實錄：
觀點地產新媒體：北辰三角洲項目一直備受市場關注，能具體介紹一下這個項目目前的具體情況嗎？
郭川：公司2007年取得長沙項目後，於2008年完成了3公里防洪堤臨時景觀綠化工程和建設用地內的場地平整工程，區內城市主幹道湘江大道三角洲段工程開工建設，並於國慶60週年之際按期完工通車。此外，2009年公司通過積極協調有關各方，進行了長沙地鐵1號線的線路和站位調整，使地鐵從項目經過，提升項目價值。另外，為配合“兩館一廳”2011年的投入使用，今年4月18日北辰負責建設的長沙三角洲項目區域內“四縱七橫一環”路網建設正式全面啓動。根據設計，除湘江大道北段業已建成通車之外，新建的11條道路總長約9公里，路網將東接芙蓉北路、南連三一大道、西臨湘江大道，首批開工的7條道路預計年底將基本完成主體建設工程。
從規劃情況看，長沙項目取得後，公司結合其“立體開發、人車分流”、具有2公里濱江景觀帶和物業類型較為豐富的特點，通過全球招標和方案比選，制定了以“文化休閒為驅動，以商務商業為引領，以生態居住為主體，建成集文化、休閒、商務、居住、旅遊為一體，代表長沙未來生活方式的都市遊憩商業區”的項目總體規劃，並確定了以“市政道路、沿江景觀先行，濱江商業、商務驅動，住宅開發有序推進，公建組團相對集中”的開發策略。除已經正在建設中的首開區60萬平方米的住宅之外，目前80萬平方米的沿江商業住宅組團的規劃方案國際招標已經完成，正在進行方案設計與規劃設計的深化，勘探等前期準備工作有序進行，預計年底啓動。
從房建情況看，現在已建的是首開區總面積60萬平方米，分別為D3區和E5區，下半年即將啓動80萬平方米的A1D1商業及住宅組團，全年預計開發140萬平方米。今年開發的部分可視作濃縮版、精華版的北辰三角洲，集中高端住宅、綠色生態住宅、高端寫字樓、酒店於一身。首開區60萬平方米中率先施工的D3區總建面30萬平方米，目前施工進度進展順利，平均23-24層，最高28層，在今年10月封頂。屆時將有1452套新房源推出，面積從89-325平方米。
從預售準備方面而言，北辰三角洲項目的售樓公園目前正在進行緊張有序的施工，預計在今年10月份可以對外開放。隨着售樓處的啓用和首開區一期的結構封頂，預計項目將在年底前正式推向市場。
觀點地產新媒體：在您看來，新河三角洲項目作為“中國地王”上的長沙新地標，將如何定位高規格項目規劃設計以及品質？
郭川：為了保證項目的高端定位，北辰三角洲在建築規劃、交通規劃、園林景觀和商業配套設計等城市建設的主要環節，特地邀請美國JERDE、美國RTKL、香港MVA、英國GVA、凱達環球、AECOM公司、貝爾高林等，七大世界頂級設計機構聯合設計規劃。七大世界級公司分別專注各自優勢領域，聯手完成北辰三角洲的各項規劃設計。
北辰三角洲延續了北辰開發奧運項目的綠色環保理念及多項先進技術，結合區域地形特徵，充分利用豎向空間，採用人車豎向分流的交通組織設計，在不同標高層分別安排人、車交通系統，從而實現立體開發、人車分流，目前該項目已被評為全國節約、集約用地示範項目，是國土資源部重點關注項目。
觀點地產新媒體：在“北辰三角洲首發儀式”上，公司宣佈將用8至10年的時間對該項目進行獨立滾動開發，請問如何安排開發計劃？
郭川：項目將分為啓動期、發展期和成熟期。整個開發中住宅和公建將穿插進行，生動體現出公司“以文化休閒為驅動，以商務商業為引領，以生態居住為主體”的開發理念。
項目啓動期中，公司預計開發住宅90萬平方米，公建預計50萬平方米，包括洲際酒店、近230米高的寫字樓、商業公建和沿江步行商業街。
項目發展期中，公司預計開發住宅180萬平方米，公建預計70萬平方米，包括近300米高的寫字樓（其中包括1家酒店）、商業中心和酒店式公寓。
項目成熟期中，公司預計開發住宅120萬平方米，公建預計20萬平方米，包括辦公和沿江商業。
觀點地產新媒體：此前首開股份對長沙北辰的4%股權轉讓對該項目的開發是否造成影響，回購首開股權適宜進展到哪個階段了？未來公司是否會考慮引進其他企業共同開發該項目？
郭川：2007年公司與首開聯合投標主要是為了滿足招標文件中關於投標人“單個項目超過300萬平方米”的開發經歷，與首開強聯聯合成功競得了長沙項目。雖然北辰與首開的股比為80%和20%，但長沙項目基本上由北辰獨立運作。2009年上半年，為了增強長沙公司資本實力，北辰將長沙公司的註冊資本提高到人民幣5億元，北辰與首開的持股比例變為96%和4%。
此次首開轉讓長沙公司4%的股權，也是雙方經過溝通後的結果，北辰通過北京市產權交易所辦理股權收購事宜，預計7月底左右能夠最終完成。
從上述過程可以看出，首開股權的轉讓對於長沙項目運作不會產生任何不利影響。
在戰略規劃、品牌影響、開發理念、運營能力和資金實力等方面全面契合，並能夠為長沙項目的開發建設和未來運營帶來全面提升的情況下，公司不排除與其他企業共同合作開發項目的可能性。
觀點地產新媒體：公司在北辰三角洲在首發儀式上，確認首期30萬平方米房屋預計年底前發售的消息，請問將推出的房源售價參價格是多少？此外，該項目的沿江商業綜合體及住宅進展如何？
郭川：長沙首開區一期的價格尚未確定，但公司在年底前開盤時肯定會考慮到周邊同類、可比項目的價格和銷售情況，在長沙市對應產品的價格箱體內定價，給長沙的消費者提供高性價比、高附加值的產品。目前項目周邊一線江景房的售價基本在8000-12000元，二線在6000-8000元之間，項目開盤銷售時，公司肯定會對其進行參考。
目前，緊臨湘江的沿江商業和住宅組團總計約80萬平方米，經過方案的國際招標和深化，目前正在進行緊張的方案規劃設計，預計年底即將啓動。
觀點地產新媒體：據悉，北辰三角洲一期城市綜合商業廣場通過招商引進華誼兄弟影院確定的第一個大型旗艦業態，能介紹該項目的客戶羣體是什麼樣的？
郭川：為打造項目的文化休閒驅動力，公司在商業招商與尋找合作伙伴方面，積極引進影院等娛樂休閒業態，本次與華誼兄弟的合作，首先是雙方對長沙甚至是整個湖南娛樂產業及未來發展的看好，其次是雙方商業地產和傳媒娛樂業的強強聯合，標誌着北辰三角洲項目“文化休閒為驅動，商務商業為引領”的一個良好開端，最後，華誼兄弟的成功引入，也意味着北辰三角洲項目商業地產的招商大幕正式開啓。一期的綜合商業廣場將於2013年建成並投入使用。
在未來，北辰三角洲項目將依託湖南的娛樂產業，以及華誼兄弟在電影方面的優勢和影響，契合長沙市政府正在建設的“兩館一廳”，力爭不斷提升項目的文化氛圍，加速引入現代的休閒娛樂方式。
未來，項目將以影院等文化和娛樂產業的大量人流為依託，通過品牌商家引入、特色沿江步行商業街和大力發展休閒及娛樂產業，積極促進三角洲區域乃至長沙市文化產業和休閒娛樂的發展。
觀點地產新媒體：該項目首期為何選擇在今年年底推向市場，作出這樣的決策是根據公司發展戰略還是市場變化？
郭川：完全是根據公司發展戰略和項目開發計劃所進行。首開區的一期將於今年年底前竣工，項目的售樓公園也將於四季度之前建成，項目已經完全具備預售條件。
此外，儘管面臨宏觀調控，但今年1-6月，長沙施工面積為4838.97萬平方米，與去年同期相比，增加16.37%，其中住宅為3714.13萬平方米，同比增加17.27%。新開工面積為1198.25萬平方米，比去年同期增加126.44%，其中住宅為919.28萬平方米，比去年同期增加133.24%。而今年7月第一週，長沙市一手房成交套數為2249套，環比上週增加9.07%，商品房成交均價為5178元/平方米，環比下降1.22%。在長沙五個行政區中，均價最高的天心區均價為5888元/平方米。目前，項目周邊的一線江景房樓盤價格在8000元-12000元/平方米之間，二線江景房價格也在6000-8000元之間，市場的優異表現和節節攀升的銷售價格，也給公司以巨大的信心。
最後，從目前營銷過程中的蓄客情況來看，也是十分理想的。
觀點地產新媒體：您對目前長沙市場持怎樣的判斷？
郭川：此前的房地產調控的目的是遏制部分城市房價過快上漲，首先沒有否認房地產的健康發展，其次也是針對部分房價上漲過快的城市。由於此前長沙房價基本保持穩定增長的態勢，因此政策調控壓力較小。而且在宏觀調控出臺後，長沙今年上半年的樓市銷量還同比增長了24%，不少一線城市則出現了不同程度的下降，因此政策對各個城市的市場影響是不同的。
目前長沙的房價在中南六省市裏仍處於價格窪地，但是江景房的價格自去年下半年起呈現量價齊升的態勢，今年雖然受宏觀調控影響成交量保持平穩，但價格仍舊高位運行。公司在看好房地產未來長遠發展的前提下，對長沙的房價、尤其是江景房保持樂觀的預期。目前全國性大型開發商開始進入長沙，所形成的規模效應將帶動長沙房地產建設品質的提升，並拉動房地產消費。
最後，北辰三角洲項目將分8到10年開發，這期間中國宏觀經濟的發展，將至少可以趕上一至兩個經濟增長週期，房地產和經濟之間的正相關關係眾所周知；而長沙房地產市場作為價值窪地，隨着大量品牌開發商的進入，在提高房地產產品品質的同時，勢必拉動房地產消費，銷售價格不斷看漲；就項目而言，地價成本早已鎖定，並在8-10的開發週期中保持不變。因此，公司當初對長沙的判斷，就是對未來8-10年長沙經濟發展，乃至整個中國經濟發展的信心。
觀點地產新媒體：公司曾表示北辰三角洲將建成集文化、休閒、商業、商務、居住、旅遊為的長沙新地標，就目前而言，是否已經達到之前預期的效果？
郭川：從目前來看，隨着沿江商業住宅組團年底即將啓動和與華誼兄弟的成功簽約，標誌着公司對三角洲地區的打造以高標準起步的策略開始實施。
未來公司憑藉在商業地產方面的優勢，藉助長沙市政府投入巨資建設的“兩館一廳”，公司不僅有信心使三角洲項目成為公司未來的贏利增長點，更有信心將長沙項目建設成為長沙市的文化中心和經濟副中心。