編者按：2010年8月11-14日，中國房地產界最重要盛典“2010博鰲房地產論壇”將在博鰲綻放。觀點地產新媒體正式推出“新政：2010 博鰲房地產論壇特稿”系列報道。2010年，是博鰲房地產論壇的第十年，也是房地產面臨最嚴厲調控的一年，在新政下，誰是預言者？誰又能獨善其身？
金地覺得這一次的調控，可能持續的時間會比較長，並不會像上次那樣，隨隨便便就“無疾而終”了。
觀點地產網 博鰲專稿 周靜怡 “金地覺得這一次的調控，可能持續的時間會比較長，並不會像上次那樣，隨隨便便就無疾而終。”在金地集團深圳總部裏，新上任的金地總裁黃俊燦在接受觀點地產新媒體專訪時，暢談自己對市場的看法。
政策之下，許多企業的業績都出現了下滑，金地也不例外。由於上半年可售房源不多，金地上半年的銷售為53.76億，僅完成了全年目標的1/4。黃俊燦在回顧去年火熱的市場時表示，企業要踩準點，並不是容易的事情。金地今年下半年將會推出大量項目，完成210億的銷售壓力不大。
觀點地產新媒體：您會不會覺得在中國整個市場環境裏面，因為地產金融化不太成熟，因此對於發展上有一定的阻力？
黃俊燦：我覺得政策的出臺，也是要去考慮社會的市場發展的現狀，和市場的需求。隨着現在經濟的發展，老百姓的收入和財富也在不斷地增長。這裏有兩個方面，一方面人們有了比較強的消費能力，比方說深圳或者其他地方的高檔商場，都很多人，消費能力也很強。這種基礎使商場本身有了一個比較穩定的回報，可能說有一個比較穩定的租金，因為我們不管什麼商家在裏頭，他們都能掙到錢，因為社會有這種購買力。
第二，老百姓除了自己消費以外，都多多少少還有一些餘錢。那麼現在的投資，實際上渠道是比較少的。如果有一個商業的穩定收租性的基金，比方說買了這個基金的份額，那麼通過這個基金把這些份額集中在一起，形成一個比較大規模的資產去購買剛才這些商業的資產，實際上這個基金，將來也會有一個穩定的回報。這樣的話就相當於整個的市場環境就成熟，到時候我相信推出REITs也是水到渠成的事情。
觀點地產新媒體：金地曾經提過房地產市場的發展將從住宅發展到商業，最後是服務地產。那您會不會認為地產金融化是各個企業必然會走到的一步，只是金地探索的比較早而已？
黃俊燦：如果我們去看看發達國家的房地產市場，就會發現市場成熟到了一定時候以後，或者城市化進程到了一定階段以後，那麼就必然會在房地產金融方面有一個比較大的發展。我們可以看到不管是在美國，還是在日本，甚至是在新加坡，在房地產金融方面，這些國家都發展得非常好。
因為我們國家現在的這種生產、銷售的模式，是因為市場有很大的需求。當城市化到了一定程度以後，那麼這方面的需求，新增的需求可能會減少。因為大部分的人的居住都已經得到了滿足，或者說整個社會新增居住的要求就不會很多。
可以看到有一些發達國家的人口都是負增長，城市化也差不多了。那麼這些國家存量的房子怎麼辦？這個時候可能就會伴隨一些新的業務，有一些公司將存量的房子集中起來，可以出租。這麼多房源，作為租賃性的公寓，一樣會有房地產金融的市場。所以我們會看到在這些發達的國家和地區，他們有針對各種各樣的物業類型的房地產基金，比如說有針對辦公樓的，有針對倉庫的，有針對出租型的公寓，有針對商業的，有非常多的產品，企業也可以去做一些選擇。
觀點地產新媒體：2009年金地銷售情況特別好，導致今年上半年出現了無盤可售的情況。您站在現在去評估去年的情況，會不會後悔為什麼當時不開發多一點？
黃俊燦：是。其實踩準市場的節拍，遠遠是我們需要去做的一件事情，但是這件事情的難度也是比較高。
經過08年、09年、10年以來，相信在這一方面金地將會去逐步地把機制建得更好。金地現在在對宏觀經濟的研究方面，包括對房地產市場、宏觀的趨勢判斷上面，已經跟清華大學合作做了一個預設模型。從現在判斷來看，我們去年做完的這個模型，從現在來看，這一塊和我們的時機變化，變化還是比較吻合，對我們的指導意義還是比較強。
接下來，除了這方面以外，金地更多的想去跟這些行業方面對制定政策這方面有一定智慧貢獻的人進行多一些交流。同時金地對自己的生產經營，系統內部、管理，或者是在銷量上，在開工，在建、竣工這些方面都會統一地去做一個統籌。
觀點地產新媒體：去年在上海等地金地拿了幾幅地價較高的地塊。金地在今年怎麼樣去評估那幾塊地的發展，或者評估那幾個項目？
黃俊燦：地價比較高，我覺得大家更多的是從地價的總價，地價的單價上面來看的。我想金地還是相對比較理性的，我們在拿這些地的時候，會去認真地評估這些地本身的特點，它所處的區域的房地產市場的情況，包括對它所處的區域的房地產產品的水平、類型做一個研究。金地會根據我們自己對這塊地的理解，去做一些產品方面的轉型。比方說去年金地在上海趙巷拿地項目，我們現在實際上做的是“平層”別墅的概念。
我們平層的這些房子裏頭，使用的功能分區也是非常明確的，金地相信在市場中間也是有非常大的，潛在的需求。所以我們在這方面，會把這一塊的需求更準備地把握好，做出來的產品、品質，我相信是不會低過別墅。
對於金地來說，產品創新是最重要的，也是公司能夠在市場上讓產品能夠被消費者認可的非常重要的東西。所以金地在產品創新方面，我們從08年開始，集團就有一個專門的產品研發部。
這個部門實際上給我們的產品線做了系統性的創新，我們希望把這個創新，這些大的系統性的創新集中在總部，這個部門跟生產沒有關係，而是專門去研究不同類別客戶的需求。然後在這個基礎上去針對不同客戶研發出不同的產品線。隨後再考慮這些產品線在產品的特點上面，怎麼能夠滿足不同類別客戶的需求。最後把這些東西交給我們的一線公司，讓它們再去做進一步的深化。
觀點地產新媒體：金地曾經提出，2011年的銷售可以達到300-400億，並且這是一個客觀的數字。那您是不是認為今年的調控政策會在今年底便到底了？
黃俊燦：沒有。金地覺得這一次的調控，可能持續的時間會比較長，並不會像上次那樣，隨隨便便就“無疾而終”了。
我們對2011年的判斷可能在政策方面不會去出臺更加嚴厲的政策，因為我覺得現在的這些政策，基本上適應這個市場，上漲的速度也得到了遏制。我估計下半年從推貨推出來以後，從結構比例上來看，最後統計意義上的平均房價肯定是下降的。因為剛性房需求多，改善性的房走得少，房價是下降的。
我相信這些東西也符合政府的調控預期。所以我想我的判斷是不會有更進一步的調控的政策出臺。但是也不會輕易地給你一些鼓勵的政策，我們是在這種情況的判斷下面，去對我們自己的銷售做了一個判斷。
我想這一輪的調控跟上一輪的相比，不管是政府，還是開發商，還是消費者都比較成熟，都比較理性。上一次政府說的是出手要快、要穩、要準，這些東西好像搞得這件事情很大。那麼現在實際上政府在這一系列的政策下，有比較周全的考慮，這些政策配合得也比較好。對於開發商來講，也不會像上一次一樣，一下子就亂了分寸。
現在價格僵持了很長時間。所以有一些項目，稍微價格有點鬆動，就很多人去買。因為消費者有的在08年下跌的過程中，有的人炒着要退房，結果真退掉了，後面又沒買回來，就很後悔了。所以這一塊，我相信大家對這種看法，都趨於成熟。基本上大家都認識到，不管是政府，還是開發商，還是大部分比較明智的消費者，都認為政府的調控並不是要把這個行業打垮。更多的是讓這個產業更加穩定，更加健康，持續地發展。同時政府會去把要做的保障性住房的那方面做起來。
但我想人對於居住的改善功能這一塊的需求，遠遠是存在的。就算有了保障性住房，將來條件許可，還是願意去買產品。所以我覺得長遠來看，房地產市場是沒有什麼問題。
而且最近如果細心的留意的話，可以發現以前炒的很兇的房產稅已經沒有動作了。這可能某種程度上也是一個信號，政府不願意再繼續去打壓。政府覺得現在已經有一定的、符合預期的調控效果。
觀點地產新媒體：金地4月份曾經提出過一個48億的定向增發的計劃，在目前各方收緊融資渠道的情況下，金地有否考慮取消增發計劃？
黃俊燦：現在據我們瞭解，定向增發在證監會這一塊，對地產還是比較嚴的。所以我們也在做好一些準備的工作，也是要等時機，等到有了適當的時機，我們再去啓動這件事情。
但是金地沒有取消，因為這一塊的工作我們也準備得比較充分，而且金地的業績也能夠支持我們再去做一些整合。