主持人：接下來的時間，就要進行本次論壇的南北精英對話第一場，關於中國地產未來，對話的嘉賓有中州集團董事長鬍賓。南京山水房產置業有限公司執行董事唐明。武漢東鑫集團常務副總陳勳。重慶黑格集團董事長趙玖學。山東黃金智業有限公司總經理李中義。北京世博偉業房地產開發有限公司總經理金錫順。
主持人是深圳特區報地產主編蔡照明。嘉賓主持是北京依蓮軒房地產開發有限公司總經理劉博。
主持人(蔡照明)：首先以熱烈的掌聲歡迎臺上的各位來賓。
今天我們的主題是關於地產未來，我覺得這個問題是比較難以回答，我中午吃飯的時候說我們自己感覺自己是姚明，但是前一段時間美國時代週刊一期主題關於中國未來的雜誌封面用的卻是章子怡。很多的企業家，很多人將爬一個山、過一個坎都記錄下來，將他們的一舉一動都告訴全國觀眾，感覺他們很會被關注，感覺全國人民在注目他們，所以這是一個變化的時代。不管怎樣變化，我們不能變態，希望今天關於中國房地產未來的討論，首先要將我們自己的定位搞清楚，上午很多專家都說了，房地產企業到底是什麼？我們這個行業在國民經濟中處的地位是什麼樣的？我們這個企業在城市中處於什麼樣的地位？我們企業家自己的定位是什麼？這是第一個環節談論的主題。首先有請各位嘉賓就這三個問題，一一做一個描述。
嘉賓主持(劉博)：感謝組委會提供這樣的機會給我，我本人是房地產商，做了十幾年的房地產，客串嘉賓主持還是第一次，難怪業內有很多人在叫喊，發展商越來越不務正業了，拍電影，在不同的場合競相粉墨登場，我不知道我出任這個嘉賓主持，會不會被別人說是不務正業。還沒有開始支持這臺對話，我就先此地無銀三百兩了。剛才蔡主編問中國房地產的未來，上午的研討說了房地產是國民經濟的支柱產業，而且還是重要支柱產業，我認為它的未來正像經濟學家說的那樣，但是後面主編所提出的一些具體問題，我還是想請在座的嘉賓來回答一下。
唐明：很高興有機會跟在座的各位有機會交流。首先我做一個自我介紹，我是唐明，來自南京山水房產置業有限公司，我在南京也在主持一個項目。我們這個企業現在在全國十幾個城市在開發項目，目標是做中國國內知名的地產品牌，並且希望將中國房地產產業能夠做到世界。現在我們已經在澳洲開發了項目。今天我們探討中國房地產在未來的發展，我想我們不能僅僅是圍繞着在中國這個區域，中國的房地產業必須將它放在世界的範疇內來看這個問題，我想這個更客觀，也能夠從更長遠的發展歷史來將目前情況看的更清楚。
南京這個別墅項目，它從定位來說，我們的目標是要做中國山水別墅的經典，我們希望能夠在別墅這一塊，將它做的更好，同時能夠真正將我們中國房地產的特殊東西，能夠跟世界有一個共享，能夠在世界的房地產發展史上佔有一席之地。我想今天借這個機會，先簡單的談一下，謝謝。
陳勳：我是武漢東鑫集團的，我們主要是在普通老百姓的住宅上，從發展來說，大眾的住宅和大眾需求是非常巨大的。我們公司現在在武漢開發的是一個三十萬平米的住宅小區，新海花城。整個的經營理念，也就是關注普通人、營造高尚品質住宅，普通人的需求是非常巨大的，他對生活、對生活品質的需求和展望也是非常高的，在我們公司來說，是尊重城市、尊重人。從今後的發展來說，不同的企業和不同的地位必然發展不同，有做高端或者尖端的住宅，這是他的發展方向，也有以滿足大眾需求作為定位，也有向商業地產發展的，作為以後地產的劃分是逐漸的專業化，這是我們的認識。謝謝大家。
李中義：今天非常高興有幸跟大家在一起交流、學習，非常難得。我是來自山東黃金智業房地產開發有限公司，我叫李中義，是這個公司的總經理。我們集團公司是開發黃金島，我們開發了黃金城市、黃金國際。另外我們還有一百平米的大盤，其中有40萬平米的商業地產，商業地產我們也是第一次做。我的主要感受，感覺到這幾年房地產的發展還是比較平穩的，特別是山東、濟南這個地方，沒有更多的炒作，也沒有更多的泡沫。我認為北方的城市比較穩，比較健康的在發展，特別是國家出臺的一系列政策，對這個市場的規範，我認為在山東表現出來是非常好。我個人的一個觀點，我認為我們國家加入世貿組織之後，這麼多年了，世貿組織一個主要原則就是要取消政府的干預，讓市場自行發展。我覺得更多出臺一系列的紅頭文件好像對這個市場培育並不是很好，特別是房地產市場也是市場，今天這樣限制它明天那樣限制它，對這個市場的培育和發展都不好。今天我聽了聶梅生會長的講話，她講的很好分析的很透，其實我也向她提一個問題，但是因為沒有時間了所以也沒有。
趙玖學：我是重慶黑格集團董事長趙玖學，重慶是一個非常美麗的山水城市。我進入房地產是比較晚的，重慶市的兩個輕軌總站，重慶的輕軌是九線一環，整個長五百多公里，我將兩個總站之間做成藝術化商業大街這個項目正在做。我認為中國房地產市場早的很，需求量大的很，短短二十年的時間，在西部在重慶真正開發的時間才十年，真正的需求量非常大，領導專家今天早上也介紹了情況，為什麼說需求很大，首先是中國本身人口很多，加起來現在有十三億人，城市人口少一點，佔到30%，但是現在實際上農村到城市裏買房的，需求量是很大的，這是一個市場，十三億人。還有就是境外的市場，中國因為人多，在發展的過程中，很多老外都到中國來投資發展要買房，另外華人在國外的留學、工作等等，他們看到中國的發展也要回來。第三個需求，實際上就是農民工，特別是西部每一個省市到外邊打工的人，他們賺錢之後回到自己的家鄉，就要到鄉鎮、市裏買房。第四種需要就是更新換代了。
我覺得宏觀調控就相當於帶着一股病毒的大風颳過來，開發商有三種現象出現，第一種倒下了，第二種感冒傷了幾個月又治療好，可能有一部分轉化為重症，肝癌也好或者其他的重症，都死亡了。第三種是身體比較棒的，能夠經受考驗的。國家宏觀調控其實今天講我有這樣的一個感覺，就是國平民穩的需要。現在歐洲國家反傾銷，就是因為我們佔領了他們的市場搶了他們的飯碗，還有以臺灣為一個點攻擊中國，另外東南亞的金融風波，事實擺在我們面前，國家宏觀調控我作為一個開發商，是理解和支持國家宏觀調控的。作為一個企業要發展，特別是在中國這個發展中的國家，在國外很多專家學者專門研究中國的發展，覺得中國的發展就是一個迷。歡迎大家到重慶去，謝謝大家。
胡賓：對話這個環節，我是下午來了之後才知道要參加，如果有不對的話，請大家原諒。
我是中州集團董事長鬍賓，對中國未來房地產的發展，我想從三個方面談談我自己個人的看法。
在座很多企業家，從五十年代到七十年代出生的佔的比例比較多，在這個年代出生，遇到中國經濟大發展的時期，給我們帶來了很大的機遇。像在過去中國那麼不發達的時代，怎麼發展房地產啊，所以天時給我們這一代人創造了非常好的機會。我相信中國的房地產未來最起碼說十五年到二十年，我覺得地產業都是美好的。雖然這段時間國家進行了宏觀調控，暫時給我們這個行業帶來了不利，我指的是暫時的。我覺得不利的還是企業資金鍊的問題，這個暫時的調控也還是可以渡過調控，沒有大的問題。如果說資金鍊上出現問題，就像剛才黑格集團董事長說的一樣，感冒的感冒，病毒的病毒，如果資金鍊上不成問題，我覺得房地產再過一個月會回升，如果一個月不回升半年也會回升，如果半年不回升一年也會回升，目前的情況是暫時的。所以我從天時的角度，從長遠來說房地產這個行業，在座都是做房地產的，我們選擇這個行業絕對是非常好的，從天時的角度，對我們這代人也是千載難逢的最好機遇。我們選擇的這個行業又是最好的，目前的困難是暫時的，將來未來的房地產肯定是美好的。
第二個角度，我想從地利的角度。剛才黑格集團的董事長也說了，我們身處在中國，中國有十三億人口，中國對房地產開發的需求量非常大，由於人們生活的不斷發展和提高，經濟的發展，對房子的需求仍然是市場空間很大。我們對未來充滿信心，對房地產的未來，為什麼說它美好，我覺得也是其中地利的因素。
第三個角度，我想說人和，我覺得最終做房地產還是在於人。同樣的一塊地，不同的人，可以產生不同的結果，在房地產低迷的時候，上海的房子價格下來，不一定其他地方的房價就會下來，我們生長在中國，可以選擇的餘地很大，天津的房價下來我們就到海南來，海南的房價不好上海的房價很好，中國這麼大的範圍，只要對這個市場分析好，對自己有一個正確的定位和判斷，還是可以找到空間。另外你就是拿本地區來說，房地產總體的市場都好，比如說上海，如果你造的小區，不管是公寓樓還是別墅區，或者是辦公房，商業地產也是一樣，你能夠多一些創新理念，你仍然有自己生存的空間。
最近我們在建的有三個項目，中州集團在虹橋路有一個虹橋中原，這個房子就是我們開發的，從房子的地理位置，本身的地塊不是很大，一邊可以看到西郊賓館，一邊可以看到西郊動物園，怎樣充分利用到這些資源，設計房子時的朝向角度等，當時上海對容積率沒有限制，批給我就是高15層，結果局部15層，中間去掉了很多房子不蓋，少掉很多面積，但是景觀環境非常好，能夠使戶戶觀景。
金錫順：首先感謝組委會給我這樣的機會。我還是認真的回答一下主持人提到的三個問題。我在北京做房地產公司，北京是政治文化的中心，自然我對企業的定位，或者說我們在北京做房產的定位，是希望做文化地產。具體實施在我們第一個項目裏有所體現，比如說從硬件方面，我們在社區裏建了國內首家的圖書館，在軟件方面我們社區儘管現在項目已經操作完成，但是現在社區內仍然有各種各樣的沙龍、書友會、英語角等等，在我們社區的文化氛圍非常濃。通過我們的項目，首先說明我們符合這個城市的定位，既然是政治中心，所有的行為都是符合國家政策導向的。從我們眼裏，或者說業主的眼裏，都認為我們的社區是最最和諧的。這是在一個城市的定位。另外我們公司是這樣，我用了三年多的時間，過非人的生活完成了這個項目，從這個角度我非常理解我的團隊，希望將來我的公司能夠穩步發展，絕不會快速的擴張，然後用人生命的代價去完成每一個產品。所以我對公司，希望是有板有眼的走下去。
我是朝鮮族人，這個民族的特點就是比較重文化，其實也是比較追求完美吧，所以在我們以後操作項目過程中，都希望這個項目能夠完完全全、完完滿滿的實施。我是貪圖享受的人，我最理解我第一個項目客羣的想法，他的一些需求，所以從這個角度我完全能夠滿足他們的需要，只要我用心去做就是了。我是公司的一個大股東，利潤的多與少,其實決定權更多還是在我們的手裏，一個人這一輩子能夠吃多少、喝多少，從這個角度，我不是把利潤放在第一位的開發商。在以後做項目的過程中，我仍然會很輕鬆的做，儘量滿足客戶的要求。謝謝。
主持人(蔡照明)：這一輪下來發現大家都很低調和務實。去年我們搞了一個活動地產溫度計，在深圳市找了一些小人物，因為大家知道大的地震之前都是小動物最敏感，所以我們找了售樓員等等這些。為了讓這個會場熱鬧起來，給每位發一個"溫度計"，上海的房地產市場當作是一百度，西藏的房地產市場當作是零度，判斷當地的房地產溫度是多少，請大家很感性的做一下，我們做一個分組，然後做話題的探討。
前一段時間，我們在新政下專門開了一個論壇，新政下地產商應該做什麼，不應該做什麼，應該提倡什麼，應該反對什麼，請了一些大的發展商去了，我提了一個問題問王石，他本來是認為自己做很健康的運動，我說王石其實在給地產商做很負面的影響，每天這麼玩都可以將企業做的那麼好，覺得地產企業太容易做了，是一個暴利行業。今天中午吃飯的時候，我們說目前地產市場是出了問題，到底是誰將地產市場搞壞了？我們也應該表揚一下潘石屹，現在全國很多地產商出去做大學客座教授，而潘石屹出去拍電影，我覺得這是一個很好的現象，娛樂行業本身是很渾的，讓他們就渾去吧。
我讀一下大家的答案。杭州是95度。南京是80度。湖北是50度。山東是40度。北京80度。北京60度。上海是100度。重慶是58.88度。假設上海房地產溫度是一百度，江蘇是70度，成都是40度。
平均值是多少？中國地產的平均溫度是70.485度。請發燒區的幾位舉手，看是哪幾位？就是超過70.485度的。
金錫順：我覺得這個評判標準讓我很為難，我當時給北京打80分，是用倒扣法，我認為上海的確是過熱的典型城市，但是曾幾何時，很多人說上海的市場是最好的，很多我的朋友從國外回來投資，也一定去上海，認為上海整個的市場是最規範的。這次房價過高，的確有人為炒作的因素，其實還有一個方面，上海小市民的心理，不知道在座有沒有上海人？除了這些因素，上海其他方面都是做的不錯的，將這一點因素扣除之外，我覺得北京打80分還是比較合理的。如果僅僅用過熱還是低溫、高熱這樣的東西來評判，我覺得不合理。如果現在題目是出我認為你所在的城市是過熱還是低溫，那我會打正常。
主持人：那我們對高溫區有什麼樣的態度，他們什麼東西值得我們借鑑？低溫區的哪位同志先說？
趙玖學：為什麼我判斷重慶只有58度呢，重慶他是一個直轄市，人口三千一百萬，城鎮人口一千二百萬，城市人口主城區是七百多萬，GDP現在才三千億，重慶直轄市之後投入很大，將來的需求量很大，所以我認為重慶只有58度。上海和北京為什麼是高溫區，因為上海一個經濟本身發達，整個老百姓的需求，買房的人，包括高中低端的客戶都滿足了。國外回來的人到上海買房的比較多，所以上海的開發商是賺了大錢。還有我認為上海值得西部學習的東西有很多，現在中部、西部，特別是西部的房地產，包括成都、重慶、西安等，做的樓盤品質跟上海、北京相比，可能品質更好，但是價格便宜很多，甚至一倍。我看到重慶的小區，在北京上海絕對可以賣到一萬五、一萬六，為什麼差距這麼大？我認為還是跟GDP的發展、經濟的收入，還有整個市場的客戶羣體是相關聯的。
胡賓：我說上海從價格的角度來說高溫，我覺得是可以理解的。
主持人：留一分鐘的時間給大家提問吧。
沒有提問的話，那就每位嘉賓說一句話吧。
嘉賓主持(劉博)：我覺得發展商要因地制宜，才能夠在經濟變革中生存下來。
唐明：顧雲昌先生說過一句話，我認為他這句話比較客觀的反映了目前房地產的形勢。市場迴歸理性，價格迴歸價值。在這麼一個大的前提下，我想幾個具體的層面，一個整個房地產行業平均利潤率會迴歸到整個社會的平均利潤率的水平，這也是隨着市場競爭包括房地產新政，這一點可能在不久的將來會實現，維持一個合理的利潤水平，對整個房地產業的持續、健康發展，是至關重要的。房地產應該是會越來越專業化，會重新獲得大眾的認可。第三就是國際化，銷售、管理模式等等的國際化，通過房地產企業的國際化提升，也會使爭得的行業，不管是管理水平包括整個的經營思路，都會有很大的提高。整體來說，我認為這次的房地產新政對房地產業帶來的影響，從目前來看是房地產市場短暫的一個下降，但是從長期裏看，如果我們再過三年五年，再回到博鰲房地產論壇，再回歸今天，從未來來看這次新政對中國房地產業帶來的影響，我想是持續、友好、非常良性的發展，是會起到非常重要的作用。時間有限，今天簡單說這些，謝謝大家。
陳勳：作為一個企業的發展是來源於客戶、來源於市場，房地產市場是不是有是不是非常巨大，發展前景如何，大家都是想知道的。正因為如此，企業關注市場、關注客戶，為這個市場所擁有，這個企業就能夠發展，但是在操作過程中，要符合政策符合城市的發展，這個企業就會良性的成長起來。
李伏安：中國房地產企業應該說是非常年輕的，一些政策的出臺也是規範行業，讓這個行業健康的發展。資本主義國家房地產已經運作了上百年曆史，仍然是經久不衰，我們還有什麼可擔心的呢？謝謝大家。
趙玖學：堅持就是勝利，勝利需要堅持，我願為我們黑格的客戶服務終生。謝謝。
金錫順：既然房地產是國民經濟發展過程中的重要支柱產業，我給我的告誡是樂觀的面對這個行業帶來的一切變革，用心去體會業主的一切需求，做出最好的產品。
主持人(蔡照明)：因為時間的關係，對話就到這裏結束了，我願意用迴歸作為我們今天論壇的結束。剛才我描述的狀態，我認為都是需要回歸的狀態，我們這個行業要回到社會平均的狀態去，我們的企業也在轉型，一方面是企業的未來，一方面是行業的未來，像現在深圳有很多企業，我發現原來是靠養蝦做房地產開發商，現在又去做養蝦了，或者又去做其他的了。隨着行業的發展，他們也會迴歸到其他行業尋找出路。個人的迴歸，我覺得可能是迴歸到商人，對各方來說，應該以投資為主導型迴歸到消費為主導型的這個層面，在這個過程中，政府的職能可能也需要回歸，但是這個問題留給臺上、臺下的各位思考。感謝各位的參與，謝謝大家。