易憲容：1998年以來的國內房地產市場發展，基本上是國內銀行金融支持的結果。無論是大量銀行資金進入房地產開發，還是個人住房按揭貸款的金融創新，都是推動國內房地產市場發展與繁榮的關鍵。根據我的研究表明，近幾年來的房地產開發貸款增長明顯快於同期金融機構貸款增長速度，房地產開發貸款也在全部金融機構貸款餘額中的比重越來越大。正因為房地產市場發展過分依賴於銀行信貸，從而也就形成了以銀行信貸為主的單一的房地產金融模式。可以說，儘管這種融資模式的生成有其現實之原因，但我們卻不可小覷它將給國內金融市場及社會經濟帶來的風險。

　　我們知道，目前這種以銀行為主導的房地產融資模式的成因可歸結為以下幾個方面。一是銀行資產在整個國內金融資產結構中佔有絕對優勢，國內金融市場的不發達單一性(股權融資少、債權融資產不發達)。

　　當然，更為重要的是銀行信貸成本過低。在利率管制下，誰獲得銀行信貸誰就賺錢。比如民間信貸的利率往往高於銀行利率的一倍以上，儘管證券市場不發達，融資成本同樣較高。因此，在銀行低利率的條件下，房地產開發融資自然更多地會指向銀行信貸。

　　還有，國內近幾年來的改革與降低不良貸款的目標，正好與房地產業的發展需要資金意願一拍即合，這就使得大量的銀行資金進入房地產。因為，早在2000年政府就要求四大國有銀行每年降低2-3%不良貸款率，爭取在幾年時間內把四大國內銀行的不良貸款率下降到合適的水平上。而個人住房按揭貸款，不僅貸款時間長(一般在10年以上)，而且有住房為抵押。在這種情況下，只要做上一筆個人住房貸款，就可以擴大貸款規模，加大銀行貸款總額或分母，而不良貸款額不變(因為短期內個人住房貸款不良率發生很小)或分子不變，銀行的不良貸款率自然下降，也使銀行業利潤迅速增長。但潛在風險卻在不斷地增加。正如最近有人指出的那樣，國內房地產市場不能不繁榮，否則整個國內銀行業將面臨着巨大的風險。

　　首先，對房地產業來說，由於融資渠道少、融資渠道單一，這就使房地產企業的融資受政策性影響很大，一旦政府信貸政策有變化，不少房地產企業就面臨無法融集到資金的風險。如今年“房地產新政”及四大國有銀行股份制改造加速，銀行信貸的收緊以及銀行信貸風險管理更加嚴格，這就使得一些實力不強、資信不好的房地產企業面臨流動性缺乏的問題。在融資渠道十分單一的情況下，企業的流動性缺乏就迫使一些企業破產與倒閉。

　　其次，這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業的風險完全風險集中到銀行身上。如就目前的銀行來看，由於銀行存款利率過低，民眾的短期存款佔比重過高。在這種情況下，銀行以短期存款做中長期貸款，嚴重的資金錯配，必然會導致銀流動性風險；還有，當房地產企業需要資金但又不能夠通過其他方式獲得時，開發商或個人以不真實的住房交易套取銀行個人住房貸款形成的“假按揭”風險，從而給銀行帶來信用風險。而“假按揭”已成為當前銀行房地產信貸中最大的風險因素；又有，由於銀行制度尚不健全或信貸人員違規操作形成的信貸風險，同時，由於銀行搶佔個人住房消費貸款而不惜放鬆對個人的信用情況、財務狀況、擔保條件等方面的審核，這必然會導致大量不合格者進入信貸市場，造成以後個人還貸違約的信用風險；更為重要的是，當經濟發生週期性波動時，房價上升與下跌也會十分自然。當房價下跌時，銀行不良貸款增加，銀行成為房東，從而可能導致如銀行危機那樣的市場風險；當銀行失控性競爭個人住房消費信貸時，必然會助長個人超前消費的盲目擴張，個人負債率上升。有研究表示，目前國內一些城市個人負債率急速上升，主要是個人住房消費信貸所為。它不僅會增加銀行的風險，也來容易造成嚴重的社會問題。因此，改變國內單一的以銀行為主導的房地產融資模式已是迫在眉睫。

　　金融是房地產業的核心。對國內房地產來說，房地產金融的發展自然決定了房地產市場的發展及未來走勢。那麼，國內房地產金融未來趨勢如何？可以說，在目前的環境與條件下，儘管國內金融業改革進展十分迅速，但以銀行為主導的房地產融資模式在短期內難以改變。因為，銀行在金融資產結構中的優勢地位不可能在短期內改變，而且國內的金融市場多元化、多層次性也不容易建立，再加上個人投資渠道狹窄，國內銀行存款一路攀升，從而使銀行資金來源充裕，銀行仍然會成為房地產融資最主要的渠道。

　　不過，從長期來看，房地產金融多元化是未來發展必然趨勢。最近，有人提出，國內未來房地產金融應該是以銀行加信託為主導的模式。因此，有不少人認為，美國的房地產市場發展與繁榮最為重要就在於房地產信託起到了十分重要。因為，房地產信託有很好的分散風險的功能。如信託機構可以直接介入房地產開發的專業性監管；對信託資金的用途進行實時跟蹤；房地產開發成為資金封閉運行、開發過程公平、風險補償可以預見的經營活動；信託公司和保管銀行只能參與信託收益分配而不是收取中介費，促使他們主動形成明確的風險約束機制，從而降低房地產與金融兩方面的風險。我們也應該看到，房地產信託必須以有效的信用體系、信用觀念為基礎。如果一個社會的信用觀念、信用體系缺乏，那麼房地產金融要真正發展起來是不可能的。這並不是創立一個《房地產信託基金法》就可以完成的，而是要一個這種法律制度能夠生長的條件，這並非短期內能夠完備。

　　在本文看來，未來房地產金融的多元化，可能重點表現在直接融資的方式，如股權融資、債權融資等。一是目前國內證券市場正在進行重大的股權分置改革。這將為市場的發展提供良好的契機，從而為房地產企業融資提供便利的條件。二是債券市場的改革將給國內企業的債權融資創造一個良好的平臺。三是保險資金、機構投資者的發展也能夠為房地產市場融資提供一些工具與手段。

　　未來銀行房地產信貸業務的競爭將更加激烈但更趨理性。近幾年房地產信貸的快速發展不僅讓銀行不良貸款快速下降，也讓國內銀行業得到根本性改變，由以往的全行業虧損轉變為國內盈利比較好的行業。隨着國內銀行業改革深化、商業化程度提高、銀行風險防範意識的增強和防範技術的提高，銀行信貸的市場競爭也會日益理性，同時針對業務發展初期風險的產生，商業銀行防範體系也日益完善和成熟。

　　隨着個人銀行信貸業務競爭深化，不僅相應的市場規模會擴展，而且信貸的品種與體系都會發生很大的改變。比如，目前國內個人住房按揭體系，既單一又不便利，與民眾真正的需求相去甚遠。比如，個人住房按揭利率，在發達的市場體系下，不僅有固定利率，也有浮動利率，而且利率水平根據不同的時期有不同的設定。民眾在做住房按揭時就有很大的選擇空間，每一個住房按揭者可以根據自己的約束條件，選擇更適合的利率方式，也可以分散銀行利率的風險。改變現在只要個人購房就能夠獲得貸款的局面。如銀行如個人信用取證、抵押物評估、抵押保險、擔保、貸後跟蹤、拖欠追討等環節將會有一套嚴格的審核及管理體系。這樣，不僅減少了銀行信貸風險，也降低銀行運作成本，簡化手續，提高效率。

　　個人住房信貸發展及業務品種的多樣化，也會帶動市場上與相關的中間業務大力發展。如由個人住房貸款派生出來的如房產評估、購房與貸款諮詢、代理收付、代辦保險、代辦產權登記等中間業務將得到大力發展。而住房金融市場的進一步細分、信用徵用系統建立、嚴格監管標準的設立、個人住房信貸利率體系建立及保險品種增加都是房地產金融市場未來發展方向。