從昌盛到海印，在最具紛擾的2009年，中華廣場經歷了賣盤與換裝。

　　觀點地產網 梁嘉欣 5月21日，落戶中華廣場的國際名牌H&M正式開業的當天，中華廣場的新主人海印股份宣佈，預計今年中華廣場的收入將達1.5億元，這是中華廣場重整旗鼓之後的首份業績預報。

　　雖然中華廣場的持有者仍為鄒錫昌旗下的香港昌盛集團，但作為中華廣場的“二房東”，海印股份仍然對中華廣場寄予了厚望。鄒錫昌把中華廣場14年的承租權交給海印股份，卻實屬無奈之舉。

　　昌盛中國之痛

　　鄒錫昌在地產界打拼20年，而中華廣場就花費近8年時間去打造，可謂是嘔心瀝血之作。所幸是，中華廣場並未令鄒錫昌失望。1999年廣州商業市場百廢待興，中華廣場及時封頂對外銷售，頓時成為各路商家搶手貨，銷售收入突破6億元，鄒錫昌也因此一戰成名。隨後，中華廣場每年約1.1億元的租金收入更成為鄒錫昌的收銀機。

　　然而，鄒錫昌並不甘於此，打開資本市場的大門是其最大的夢想。就在昌盛準備上市前夕，鄒錫昌卻為吃下中山地王耽誤了上市的最好時機，於是，昌盛的上市日程表被推遲至2008年。

　　以為“拿到錢就能上市”的鄒錫昌不惜向創投基金髮行2500萬美元可贖回的可轉換債券。可是，一場金融風暴讓一切化為泡影，包括昌盛在內的多家企業的IPO上市夢被無情擱置，可轉債到期的危機讓昌盛身負鉅債，為日後其轉租中華廣場埋下了伏筆。

　　為改善債務狀況，鄒錫昌當時只有兩條路可走：出售中華廣場的現成物業和放棄中山地王項目。最終，轉讓中山地王為鄒錫昌償還了全部的欠債和利息，但此時的昌盛中國已經毫資金週轉，萬般無奈之下，鄒錫昌還是把中華廣場轉租給了海印股份。

　　海印股份接盤

　　海印董事長邵建明早已對中華廣場覬覦之久，並曾就收購事宜與鄒錫昌進行多次密談，雖最終僅是承租中華廣場14年的經營權，但還是將中華廣場暫時控制在了海印的手中。

　　對於海印而言，中華廣場是海印進軍商業的首個大型購物中心項目，在此之前，海印運營的多是批發市場、專業店。有分析人士指出，承租中華廣場或是海印試水高端商業地產的前奏。

　　但事實上，中華廣場一直也存在着“旺丁不旺場”的尷尬處境，邵建明以1.3億元的年租金租下年收入僅1.1億元的中華廣場，不少業內人士都為其捏一把汗。而恰逢此時，廣州商業地產也逐漸開始要出現“井噴”的局面，不少開發商都大肆進軍商業地產領域，中華廣場面臨的競爭尤為激烈。

　　幸好面對2010年的史上最嚴厲的調控，商業地產項目成為最安全的避險港灣。有不少業內人士也認為，投資商業地產的黃金時代即將來臨，未來十年將是商業地產勃興的黃金十年。

　　對此，邵建明表示，2010年海印股份將全面進軍商業地產，未來將有2~3個主題商場及購物中心入市。

　　盈利前景看好

　　接盤後的海印對中華廣場進行重新定位及包裝調整，將其打造成了一個高端時尚潮流購物中心。海印表示，截止2010年5月20日，中華廣場基本調整完畢，目前大部分商戶已經正式開業。

　　海印預計中華廣場項目今年收入約為1.5億元，由於部分樓層招商改造尚未完成，成本無法確定，故對公司貢獻的利潤尚不確定，但1.5億元的預收入已達到公司原定的發展計劃。

　　仲量聯行一高層人士介紹，按海印1.3億元的租金計算，海印可得到的回報率達10~20%，較為吸引。而“保底租金+業績提成”的租賃方式，未來或可為海印帶來高於1.5億元的收益。

　　根據海印與興盛當初訂立的合作經營協議，合作經營期內第一年、第二年海印股份向興盛地產每月支付合作經營費用人民幣1100萬元，從第三年開始合作經營費用在上一年度的基礎上按3.25%的比例遞增。

　　業界擔心這會對海印帶來更多的成本壓力。但海印表示，目前公司旗下商業項目的租金仍保持不斷的增長，在租入租金提升的同時，對客戶的租金也有所遞增，可相應地抵充成本，不會構成一個很大的壓力。

　　業內人士指出，目前中華廣場營運理想主要得益於人流，“周邊沒有大型的購物中心，同時附近一些小型商場可為其補充人流，因此目前中華廣場人流非常暢旺。”

　　但該名業內人士認為，雖然名為購物中心，但海印仍只是個“二房東”，中華廣場並非如天河城、太古匯等由單一營運商經營，因此從操作層面上看，中華廣場未來的經營操作始終不如單一業權方便。