深圳城市才發展30年，卻在大力推動舊改，說明鋼筋混凝土建造的建築物不值錢，土地才值錢。

　　觀點地產網 梁嘉欣 深圳已進入全城舊改時期。城市更新辦法出臺以來，隨着舊改的快速推進，深圳市政府亦不斷地在細化機制上努力。

　　4月20日，福田區召開城市更新政策宣講座談會，廣泛收集各方意見，出臺城市更新實施政策的相關指引，對現時城市更新紮堆淘金的行為進行引導及把關。

　　深圳舊改

　　自城市更新辦法頒佈以來，深圳舊改進行得如火如荼。金地集團的崗廈改造項目、華潤集團的大沖舊改項目正大刀闊斧地進行。現在連香港開發商巨頭也要參與其中，“舊改”的吸引力可見一斑。

　　3月29日，長江實業旗下全資附屬公司長江投資與佳兆業集團簽訂合作協議，共同發展深圳龍崗區坂田片區的舊城更新項目，項目佔地達7.7平方公里，合作雙方將根據城市更新辦法，將該地塊申請重建作商業及住宅用途。

　　事實上，港資參與深圳舊改早有先例，李嘉誠旗下的和記黃埔早年亦與中航地產合作打造位於華強北的一綜合體項目。

　　而深圳本土企業的舊改熱情更是有增無減。作為深圳舊改的專業戶，佳兆業日前在業績發佈會上，表示手中有舊改項目正在洽談或者簽約。據瞭解，自2005年涉足深圳舊改以來，佳兆業已取得的舊城改造項目佔地逾420萬平方米。

　　在招商地產4月19日的投資者交流會上，總經理林少斌亦表示，招商正在簽下幾個深圳舊改項目。另外，深圳綠景、田廈實業等企業的多箇舊改項目也正在籌建當中。

　　深圳市政府對舊改項目的發展亦大力推進。在城市更新辦法實施後的第五個月，深圳市規劃和國土資源委員會4月19日宣佈，《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃包括88個城市更新單元、6個城市更新重點研究片區已獲市政府批准。

　　同時，深圳市還公佈了各年度轉入2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃的項目共86個。

　　但深圳資深地產專家賀承軍卻表示，實際上深圳近幾年來舊改的推進速度很慢，五年來還是維持這一狀態。他指出，舊改能不能快速推進，取決於房地產市場的繁榮。

　　他指出，深圳城市發展才30年，卻在大力推動舊改，說明鋼筋混凝土建造的建築物不值錢，土地才值錢。此外，舊改比拿地的成本高，如果房地產市場變冷，賣不起價格，觀望情緒濃厚，開發商也不會急着推進。只有地產市場供需兩旺，舊城改造的速度及力度才會大大加快。

　　機制細化

　　儘管如此，城市更新改造令全城房企躁動已是事實，新老企業、內外資企業紛紛進軍舊改，更是造成一股更新改造熱。然而，在這股舊改浪潮的背後，不少業主漫天要價，開發商亂許願、違建、搶建等的不規範行為時有發生。

　　據瞭解，城市更新辦法出臺後，深圳不少舊城區的房價迅速拔高30%-50%，從而提高了未來開發房地產的成本。同時，考慮到市政基礎設施的建設及城市形象，目前許多舊改項目均是採取整體完全拆遷的方式，拆遷成本亦相對較高。而開發商考慮到政策對樓市的調控力度，或不會投入很多的資源。

　　正欲推出城市更新實施政策指引的福田區表示，要發佈更新項目，規定開發的強度密度，科學界定更新改造的類型。主要對鑑定的結構危樓和樓齡達到規定年限的項目推倒重建、有的可部分重建、有的則可通過綜合整治完善功能配套，並鼓勵節約型低耗型的更新改造模式。

　　深圳業內人士烽林火認為，只拆一小部分，剩下的做翻新，可降低開發成本，但未來可售面積也沒有那麼龐大。目前一般的城市舊改項目都比較大，尤其是部分城市綜合體項目，面積可達60-100萬平方米。

　　同時，現在城中村改造的投資額動輒就數十億元，如果不對參與舊改的開發商建立門檻，可能會造成爛尾樓的出現。烽林火指出，深圳過往很多舊改項目都是簽約後因缺乏資金，導致長期爛尾。

　　福田區此次亦考慮對開發商資質門檻進行設置，並實施備案制。開發商的資質信用，是否欠地價、土地使用費，是否違規開發，是否引發物業糾紛都要進行查明，並作為重要的考量指標。同時，開發商還須要到相關街道、社區工作站備案，建立信息互動的渠道。

　　賀承軍對此表示，政府對進入舊改的開發商進行梳理有好處。目前參與城市更新的開發商魚龍混雜，此舉可避免一些沒有實力的開發商通過與村民的談判拿到利益後，但又沒有實力開發的情況發生。

　　此外，隨着政府對樓市的調控力度加大，深圳市規劃國土委日前亦表示，將盡快出臺房地產調控相關措施，並將進一步增加住房的有效供應。有業內人士表示，此舉可能會對舊改項目的造價成本有所控制，不會出現漫天要價的情況。

　　另一方面，由於舊改的週期長，投資成本高，開發商不可能自己完全出資建設，像金地、萬科等企業手上的資金大約100億左右，而一箇舊改項目則需要20、30個億的投資，發債融資是房企保證項目發展資金充裕的最佳方式。

　　4月22日，佳兆業表示，擬發行3.5億美元、2015年到期的優先票據，為現有及新增物業項目提供資金及作一般企業用途。儘管佳兆業方面並未透露所募集資金將用於哪些具體項目，但有業內人士預計，此舉將對佳兆業舊改項目的成功發展有好處。

　　然而，相對於佳兆業這類港股上市的房企順利融資，境內大部分開發商卻面臨信貸收緊的壓力。烽林火表示，目前中央的調控政策對銀行信貸逐步緊縮，缺少政策的定向放貸，舊改的進程將會有所拖慢。

　　與此同時，賀承軍亦提醒，如果是經過深思熟慮，非改不可的項目，快速推進當然是好事，但對於一個城市而言，舊改推進過快，有可能把好的東西摧毀，這亦是中國城市發展的弊端之一。過快地淘汰已有建築，會破壞歷史人脈的積澱。