2010年流動性過剩的背景下，大量非專業資金進入了房地產業進行淘金和避險，土地價格開始飆升，高端住宅市場活躍，價格快速上漲；供應量不足，成交量卻被透支；年底優惠政策取消的傳言引發了市場的恐慌，一些理性的購房者不倉促入市。2010年房地產消費持續性將大受影響，剛性需求擠出效應明顯，投資投機性住房比例可能進一步提高。鑑於政策維穩需求，房地產市場火熱局面可望延續。
政策環境整體仍相對寬鬆，但房地產行業有調整風險
上海進入城市建設新階段，房地產享受城建利好
土地供應將有可能減少，郊區比例仍較大
商品房供應繼續減少住宅供應量2500萬平方米
高房價對需求形成積壓預住宅銷售面積2200萬平方米
2009年上海整體經濟情況
2009年前三季度上海實現GDP總值10214.82億元，同比增長7.1%，略低於全國增長水平，在全國各省直轄市中比較靠後。但整體經濟已逐漸走出陰霾，預計第四季度仍將繼續回暖，基本可以完成年初訂下全年8%的增長目標。
經濟逐步恢復，基本完成全年目標
2009年的上海依舊在金融危機的影響中掙扎，同時也經歷着城市產業結構轉型的陣痛。從前三季度看，上海實現GDP總值10214.82億元，同比增長7.1%，略低於全國7.7%的增長水平，在全國各省直轄市中比較靠後。但增長水平較前兩季度略好，整體經濟已逐漸走出陰霾，預計第四季度仍將繼續回暖，基本可以完成年初訂下全年8%的增長目標。雖然GDP總量完成了目標，但是結構上依然存在不少問題。
2009年1月份CPI(居民消費價格指數)指數為102，自2月份起連續9個月低於100，至11月回覆到100以上，為100.7。
2009年1-10月PPI(生產者物價指數)全部低於100，但自7月份觸底開始反彈，至10月份回覆至93.6。PPI指數反映工業產品價格情況，PPI指數連續低迷反映工業生產需求不旺。
2008年底擴大內需是國家宏觀調控的主要政策之一，政策有效刺激了汽車，家電等消費市場。但是從CPI、PPI指數來看，整體需求並沒有得到很好的恢復，並且作為擴大內需政策的後遺症通貨膨脹並沒有出現。2009年釋放的大量流動性，對消費的促進有限，更多的進入了樓市、股市等資本投機市場，普通公眾並沒有享受到直接紅利。
數據顯示CPI、PPI環比均有增長，雖然現在通貨膨脹不明顯，但是中央經濟工作會議已經提出了管理通脹的工作任務，表示中央對明年通貨膨脹有一定預期。如果2010年的通貨膨脹預期明確，屆時如果准入條件寬鬆，可能將會有部分資金進入金融或房地產市場尋求保值。
居民收支保持穩定，貨幣供應增加支撐經濟復甦
2009年前三季度上海市城鎮居民人均可支配收入為21871元，同比增長8%；城鎮居民消費支出15799元，同比增長7.8%；收支比為72%，基本保持在平均水平。居民消費支出中，前三季度食品類支出較一季度減少4個百分點，消費結構逐步發生改變。
2009年是近年來貨幣政策最寬鬆的一年，貨幣供應量(M2)大幅增加。至10月，全國的貨幣供應量達到586643.28億元，比2008年底增加了23.5%，遠遠高出近年來平均增長速率。
適度寬鬆的貨幣政策是2008年底開始國家宏觀調控的主要政策之一，寬鬆貨幣環境對2009年房地產的繁榮來講具有關鍵性意義。融資順暢可以促進房地產開發企業的投資開發，從而帶動土地市場以及開發建設市場的繁榮。信貸環境的寬鬆同樣可以促進需求進入市場，尤其是投資性需求。
城市建設進入新階段多極發展與多元發展
"兩個中心"，城市新發展方向
2009年4月，《國務院關於推進上海加快發展現代服務業和先進製造業建設國際金融中心和國際航運中心的意見》正式發佈。明確了上海加快發展現代服務業和先進製造業建設國際金融中心和國際航運中心的重要意義和建設目標。
"兩個中心"建設的確立使上海未來城市地位及產業發展方向更加明確，上海將迎來新一輪的發展契機。
東部發展極--大浦東
2009年5月，國務院批覆上海《關於撤消南匯區建制將原南匯區行政區域劃入浦東新區的請示》，同意撤銷上海市南匯區，將其行政區劃併入浦東新區。調整後，大浦東將形成兩個"核心"，即以金融為特色的陸家嘴和以航運為特色的臨港新城。這將更有利於浦東的產業功能調整。
大浦東的成功合併最大限度的為浦東城市綜合改革試驗田的發展留下餘地，也帶動了原南匯區的經濟及產業提升。其中，房地產價格已從5月以來的7000多元/平方米上漲到10月份的11000多元/平方米，漲幅達到57%左右，高於全市平均水平。
西部發展極--大虹橋
2009年10月，上海市政府公佈上海虹橋商務區管委會組織架構以及虹橋商務區的具體規劃、建設理念。虹橋商務區將以虹橋交通樞紐為中心，總用地面積約26.3平方公里，其中核心商務區佔地1.4平方公里，預計2011年啓動建設，2015年實現年生產總值超過100億元。
大虹橋板塊的建設將大大提升上海西部片區的商務環境，同時加快與長三角其他城市的聯動，憑藉其聚集的人流、物流、信息流等元素通過整合、調配、發散，快速完成上海產業結構的調整，提高經濟震動頻率，成為上海經濟發展新的增長極。
北部發展通道--長江隧道橋
連接上海浦東和崇明的上海長江隧橋11月7日正式通車，該隧橋為目前全球最長的跨海隧橋，其建成通車結束了崇明島這個中國第三大島1300多年靠船出島的歷史。
憑藉生態環境的獨特優勢，崇明島將成為繼大浦東板塊、大虹橋板塊之後，上海又一個房地產區域投資熱點，尤其是繼佘山之後的上海又一個生態豪宅聚集區。
軌道交通，人口疏導與引入
截止2009年底，上海將有4條軌道交通新線通車試運營，並且有5條新線將實現車輛上線調試，2010年將投入運營。其中，8號線浦東延伸段(成山路-航天博物館站)已於2009年7月正式投入試運營；7號線、9號線二期和11號線北段一期於12月份通車試運營。而正在建設的軌道交通10號線，2號線東、西延伸段，7號線北延伸段，13號線世博段也在09年內實現車輛上線運行調試。
軌道交通拉近了市區與市郊的距離，淡化了區域屬性，帶動了相關區域板塊的房地產市場發展，也是購房需求外溢的主要原因。
迪斯尼項目
2009年11月4日，上海迪斯尼項目申請報告獲國家發改委核准。預期一期佔地約1.5平方公里。全部建成後，上海迪斯尼項目總佔地面積可能達到6-8平方公里，數倍於香港目前的迪斯尼主題公園。擬總投資244.8億元。
迪斯尼這一巨大娛樂項目的導入，使周邊產業格局產生聚集效應，從而帶動人口、消費增長，使區域房地產需求增加。巨大流量的遊客，必使周邊旅遊的配套產業升級，比如酒店業、餐飲業等，從而刺激商業地產的發展。隨着周邊市政配套的完善，以及居住環境的改善，會促進區域住宅市場的發展，另外由於此區域就業人羣的顯著增加，也會導致住宅需求的增加。
2009年房地產政策環境回顧
2008年底為了拯救低迷的房地產市場，政府推出了大量的優惠政策，2009年這些寬鬆政策得到了很好的延續和實施，即使下半年市場價格上漲過快，政府也沒有推出大力度的調控政策，而是以加強監管為主。
從2008年9月16日起到12月23日，央行5次降息。財政部從2008年11月起，實行一系列房地產政策，包括下調契稅，免徵印花稅、土地增值稅；最低首付款比例調整為20%，利率可打7折；加快廉租房建設；規範低收入家庭資格認定。
上海在財政部救市政策的基礎上，發佈《關於促進本市房地產市場健康發展的若干意見》，共14條新政策刺激樓市，其中涉及契稅下調，貸款利率的下限擴大，最低首付款比例下調，住房交易稅費調整等。2009年上述救市政策繼續運行，對房地產市場的持續升溫起到了促進作用。
2009年下半年受房價過快上漲影響，政策逐漸發生轉向。在中央政治局會議之前，國家各部委出臺各類監管性政策，以期加強引導，使房價上漲幅度引入正常軌道。政治局會議後，調控政策力度明顯加大，打擊投資、投機購房成為國家此輪抑制房價的主要手段。
2009年6月，《上海市經濟適用住房管理試行辦法》正式對外公佈。《試行辦法》出了規定購房准入標準還規定上海市經濟適用住房將實行"租售並舉"的措施，以保障困難羣體的居住問題。
2009年7月，上海市房管局已出臺《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》，打擊捂房惜售，明確商品房預售和現售，其銷售方案須經備案。並且重申商品住房申請預售面積不得少於3萬平方米。
2009年土地市場回顧
2009年上海土地供應同比略有增加，由於房地產吸納大量流動性，地王頻出，並且對房價攀升起到推波助瀾作用，土地市場供求結構性矛盾比較突出。
供應略增，土地出讓總金額全國第一
根據公開公告信息，2009年前11月上海出讓土地總面積的達到1750萬平方米，比上一年略有增加。截至11月23日，上海土地出讓金高達821億元，位居全國各大城市之首。上海的土地出讓金額和2008年的382億元相比增加了115%。比最高時期2007年的803億元增加了2%。土地出讓金的增加有兩個方面的因素，一是因為土地供應量增加，二是因為土地成交價格提高。
根據公開信息，2009年1-11月份，上海市土地供求市場基本呈波浪式發展。共推出432塊地塊，約1750萬平方米，較去年同期略有增加；累計成交土地389塊，共約1526萬平方米，存在流拍現象。分月份看，1-11月集中供應量出現在3月、8月和9月份，8月份供應量最大達到274萬平方米；而成交量最高則出現在9月份，共成交了270萬平方米。
土地出讓區域不平衡居住類用地供應增加
從各個區縣的供應量看，奉賢、嘉定及松江三區成為今年以來供應最大的區域，分別達到257萬平方米、247萬平方米和187萬平方米，三區供應量佔總供應量的45%左右。中心城區8大區供應量極少，總和僅約82萬平方米，佔比約5%左右。可見，上海的土地供應仍以遠郊為主。隨着今年南匯與浦東的合併，預計下一年大浦東的土地供應量將有大的提升。
從土地供應結構看，居住用地的增加是今年最明顯的亮點。1-11月份，純居住類用地共推出64塊地塊，總量約461萬平方米，這也是近年來最集中的一次。上漲過快的房價和社會輿論壓力是其主要因素。但是，這並沒有完全改變上海居住用地的稀缺性，相反由於市中心居住用地供應不足，導致了上海地王頻現。
地王現象頻出，土地平均溢價率高
地王層出是2009年土地市場的顯著特徵之一。截至11月23日，上海的住宅用地溢價水平位於前列，平均溢價達到114%。土地價格抬高同樣是房地產市場的旺盛帶動，同時又促進了本地房價的上漲，形成循環效應。上海住宅地拍賣多次出現新拍地價超過周邊房價的情況。部分重點地塊的交易情況：
2009年商品住宅市場回顧
2009年在高需求與豪宅供應的多重影響下，上海市商品住宅價格創下新高，自6月開始，整體均價已超過15000元/平方米，8月份更達到18463元/平方米，12月初已經超過22000元/平方米。高端住宅市場成交活躍，目前上海房地產市場單價超過10萬元/平方米的樓盤已超過10個。上海房價全面進入萬元時代。
市場快速回升，供求矛盾突出
經歷了08年一整年的低迷後，上海商品住宅市場終於在09年迎來了新的春天。自年初開始，市場成交量持續走高，於4月份達到高峯，當月成交量達到228萬平方米。而今年以來，單月成交量超過200萬平方米的月份就有3個，整體表現已超過了2007年的火爆行情。
另一方面，我們看到，目前上海商品住宅市場供求矛盾越來越突出。09年1-10月份，除9月份供求比略超過1以外，其餘月份全部呈現供小於求的市場局面。
房價穩步上漲，豪宅領漲
儘管2008年的金融危機對上海房地產市場影響很大，並出現個別月份價格震動，但從整體趨勢看，仍呈現穩步上漲的態勢。而進入2009年，在高需求與豪宅供應的多重影響下，上海市商品住宅價格也進入了一個新的領域。自6月開始，整體均價已超過15000元/平方米，8月份更達到18463元/平方米，12月初已經超過22000元/平方米。
上海已進入豪宅時代，目前市場上單價超過10萬元/平方米的樓盤已超過10個，除了人們熟知的湯臣一品外，還包括翠湖天地嘉苑、濟南路8號、海珀日暉、嘉里華庭、新華路1號、白金灣府邸等等。其中，新華路1號、白金府邸等項目是今年剛入市的新樓盤。
購房需求擠壓溢出，房價全面進入萬元時代
今年爆破似的成交量與價格上漲致使剛性需求逐漸向上海外圍市場轉移。2009年10月份，上海外環外、郊環內的成交比例佔總成交比例的62%。那些曾經被上海人稱之為"鄉下地方"的區域成為了今年購房大軍的主要選擇。
我們在探究購房需求轉移的過程中發現，購房者的主觀購房需求並沒有改變，仍希望能在市中心購房、生活。造成需求外溢更重要的因素是由於房價的擠壓效應。自今年8月份開始，上海城市地區房價已全面突破10000元/平方米。郊環內已幾乎找不到低於10000元/平方米的樓盤。以上海四環區分的"54321"格局正在逐步形成。
房地產投資增長平緩，下半年回升
2009年1-11月上海市房地產投資總量為1356.93億元，比上一年同期年增加7.5%。房地產投資佔社會投資總量比例為27.9%，比重比2008年下降了0.4%。2004年至2008年房地產投資比重下降趨勢明顯，但是2009年的比重下降趨勢明顯減緩，房地產市場的熱度驅使資本重新選擇。
2009年上海市房地產投資增長遠遠不及銷售增長的勢頭。4-6月份是商品房銷售面積最多的四個月，卻是投資資金增長最低的月份，當時開發商對局勢判斷比較保守。至後期，房地產開發商的市場預期傾向利好。雖然預期一致導致行動一致，加重了風險的可能，但是相比今年的銷售收入開放商的投資行為仍是比較保守的，開放商保留了充分流動性面對2010年的局勢。
2010年上海房地產市場預測
2010年還未擺脫經濟危機的陰影，政府不會打壓房地產，大量高價地王的出現使得房產價格不會自動理性下調；由於消費熱情難以持續，2010年成交量將比2009年有所下降，價格也不會持續09年的瘋狂上漲趨勢。
十一五規劃最後一年，充滿危機與挑戰
國際經濟局勢方面，美國的經濟復甦動力仍然有限，國內需求與危機前仍有相當差距。同時，2008年開始美國、西歐、日本等國為救市釋放出大量流通性，2010年面臨一個收縮的可能。如果美國2010年開始收緊流通，國際金融局勢可能會面臨不小的衝擊，中國的股市樓市必然也會受到影響。
國內經濟形勢方面，2009年面對相當的困難保持住了GDP8%的增長率。鑑於目前形勢，2010年經濟增長的壓力比2009年略小，但也不可太樂觀。2010年國家4萬億救市資金中仍有一半可投入到各項建設中，投資增長依然保持了強勁的力量。2009年的消費增長受政策影響大，結構很不平衡，2010年消費市場面臨結構性調整。出口增長恢復受到美國等國家的經濟復甦狀況的影響，從數據上看，進度仍處於緩慢。中國之前一直是依賴出口拉動經濟，出口如果無法完全復甦，依靠目前國內內需，無法承擔拉動經濟增長的重擔。
政策環境整體仍相對寬鬆，房地產行業有調整風險
2010年宏觀經濟仍然面臨着保增長和調結構兩項重大問題。從保增長的角度講，需要房地產市場繼續拉動內需，貢獻GDP增長。並且已經執行的寬鬆貨幣政策釋放出的大量流通貨幣很大程度集中在房地產市場以及股市，如果強力打壓市場，流通量從這兩大市場溢出，可能會影響到資本市場。
但是，沉重的住房壓力與就業形勢使得2009年民怨加重。政府從考慮民生角度來講，需要控制通脹以及房價強勁的上漲勢頭。預計部分政策轉而會抑制投資需求，在稅收和信貸方面，將會把合理需求與不合理需求分得更加清晰，繼續扶持前者，壓制後者。
2009年11月底，中央政治局會議召開，12月初，中央經濟工作會議召開。兩個會議均表示2010年將繼續實施積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策。經濟工作會議中雖然不再提房地產支柱產業地位，但表示鼓勵自住需求。這在很大程度上表達了中央對於明年的政策基調，因此預計2010年宏觀經濟政策不會發生大的變化，房地產政策主要抑制房價的過快增長。
上海進入城市建設新階段，房地產享受城建福利
2009年上海完成了大浦東、大虹橋的構建，長江隧道橋的通車等幾大重點項目。2010年是世博年，預期明年不會上馬新的大項目，而是繼續完成09年及之前的規劃建設工程。此外，由於受世博會影響，上海市政府規定，至2010年4月底，全市部分在建工程將停工。
大虹橋跟進大浦東，上海樓市現有格局即將打破
東有"大浦東"，西有"大虹橋"，這兩個"槓鈴"被延安路這條槓桿相連，是上海今後發展的兩個主要基點，分別承擔着上海國際金融和航運中心建設，以及國際貿易中心建設的責任。南匯併入大浦東，2010年世博會、以及迪士尼樂園落戶浦東川沙進一步使得浦東的房地產市場在09和10年發展迅猛。虹橋樞紐站2010年投入使用，帶動了大虹橋區域房地產的發展，整個大虹橋都將成為浦西樓市新的動力源。
2009年只是大浦東大虹橋的初步規劃形成，房地產市場已經快速接受並消化了這些利好消息。2010年大浦東的具體建設項目以及虹橋樞紐的建設項目將陸續完工，市場將重新消化這些利好。
長江隧橋開通，崇明樓市迎來新起點
崇明的契機，來自於剛開通的上海長江隧橋和即將開通的崇啓大橋項目。前者將崇明和上海本土連接，後者則將江蘇與崇明合為一體。前者09年10月通車，後者也將於2011年投用，並與南京高速公路相連。
受隧橋通車利好因素作用，崇明的區域房價已出現幾波全面上漲的行情。目前上海多家房地產企業正積極在崇明買地或開發項目,崇明島這一上海"最後熱土"的開發並非將營造一個簡單的"房地產島"，而是與崇明產業構築、生態島建設融為一體，或將是中國的"濟州島"，普通住宅總量受到嚴格控制，高端物業和旅遊地產項目將與生態產業協調開發。
土地供應將有可能減少，郊區比例仍較大
上海市2020年的建設用地指標為2981平方公里，而2008年的建設用地面積已經達到2860平方公里，可擴張用地十分緊缺。實際上，上海市近年的土地供應計劃逐年減少，2008年經營性土地供應計劃已經縮至1500公頃，2009年更低，預計2010年經營性土地供應計劃為1400公頃。中心市區可供開發的土地無比緊缺，郊區仍將是土地市場的主要供應。
窮則思變，面臨有限緊缺的土地供應，目前主要有兩個方向的緩解可能。一方面，加快農村土地流轉以及城市棚戶區的改造，提高土地利用率，釋放土地供應量。土地流轉進入房地產市場是一個比較爭議的話題，這方面仍有政策阻礙，但是打擦邊球行為廣泛存在。另一方面，利用快捷的城市交通，將部分住房需求引導出行政區劃外，蠶食周邊區域，發展居住衛星城。目前綠地集團在崑山花橋的項目以及太倉新城的項目已經是此意圖的明確體現。
商品房供應繼續減少住宅供應量2500萬
2009年上海新開工商品房面積約為2150萬平方米，比2008年減少月16.7%；2009年新開工住宅約為1500平方米，比2008年全年減少約15%。
同時，商品房供應跟土地供應相關性很高，根據前四年的土地供應與2009年的房地產投資狀況，預測2010年商品房供應約3000萬平方米，其中商品住宅的供應量為2500萬平方米。
高房價對需求形成擠壓預住宅銷售面積2200萬
一方面，剛性需求將受到進一步擠壓。目前上海市的房價收入比為60倍左右，對普通公眾來講，一套住房要花費幾代人積蓄。房價繼續上漲的情況下，會將更多需求擠出。另外，目前上海城市化水平已經達到75%，城市化進程減緩，所以城市化進程中釋放的需求量也極少。同時2010年的貸款量可能比2009稍有回落，也影響到銷售市場。
另一方面，2009年中央政府默許房價急速上竄這個既成事實，併為2010年房價繼續上漲保留了空間。目前資本對房地產市場的預期空前一致，必將導致2010年資本行為的高度一致並且趨向有恃無恐，進入房地產市場。此外，國內的通脹預期以及資產價格的飆升並將吸引更多國際熱錢進入中國市場。在沒有任何重大結構性政策遏制的情況下，房地產資本市場仍是羣雄起舞，欲罷不能。
根據市場供應量以及需求預期，預測2010年商品房銷售面積為2800萬平方米，商品住宅的銷售面積達到2200萬平方米。