與全國整體形勢相似，2010年昆明房地產市場也需在供求矛盾中尋找新的平衡。而由於區位和經濟的特殊原因，昆明房地產市場也有自己的小氣候。首要關注的是外來開發商開始大規模進駐昆明，當地市場面臨變革。到2010年，昆明房地產市場的供應結構和消化結構都將發生變化。

　　房價，各區價格梯度明顯未來成長空間較大

　　供應，供應量將大幅增加熱點板塊在東西市區和主城中心

　　市場走勢無拐點城中村改造或引發集中成交

　　2009年房地產市場環境回顧

　　昆明歷來是中國西南重要城市，西南區首屈一指的消費文化中心，經濟輻射和財富吸納力較強。近年以滇池為中心不斷發展的產業經濟區和城市建設已使昆明初步形成多中心格局。

　　昆明及雲南的龍頭產業大都屬於壟斷性質產業，其他產業及商業則處在產業鏈的下游，資源分佈較為分散，消費地卻集中，昆明是西南區消費中心，對西南區域財富吸納力較強。

　　對內而言，在城市擴張與自我更新下形成新的地產格局，從昆明產業佈局上看，逐漸向外遷移，以滇池為中心，向東西兩個方向延展；以主城區為中心，向二環外轉移。在滇池東岸的呈貢工業區、經開區；西岸形成安寧工業區；北岸為西山老工業區；主城西為高新區，東北為空港經濟區。產業轉移為產業升級創造了條件，產業集羣為產業鏈的完善打下基礎，產業聚集為產業的發展創造了新的空間。

　　從城市發展上看，政府引導意識和力度加強，昆明市內多中心發展格局逐漸形成。

　　2009年對昆明房地產影響比較大的是城中村改造、輕軌交通試驗段開工、螺螄灣商業區改造、"二十不"新規等。城中村改造加快了城市化進程，提升了城市形象；軌道交通的建設，最直接的影響，將極大地促使房地產市場格局的重整，還將對各片區住宅價值產生較大的影響，由此帶來住宅價格體系的變化；螺螄灣商業區的升級改造，促使昆明市商業格局做出重大調整，不同業態在合理的規劃中將得到更大的發展；"二十不"等新規對新項目的規劃影響較大。

　　城中村改造也在一定程度導致了客戶羣體的洗牌效應，拆遷戶購房置業需求和能力增幅較大。

　　2009年房地產市場回顧

　　2009年昆明商品住宅成交量節節攀高，價格也穩中有升，客戶結構、購買力、購買意識發生了較大變化。家庭分化產生的購房客戶和投資客戶較多，規避通貨膨脹的意圖也不可忽視。

　　2009年，昆明新增樓盤數量42個(含未售項目，但均為面向市場的項目)，約有15個項目當年清盤，預計2010年至少增加20個新盤，數量會減少，但體量會更大，會有多個大盤面市。據昆明市房地產信息網數據顯示，2009年全年，昆明市主城區累計銷售各類新建商品房76425套，環比2008年的50700套出現大幅上升，升幅超過50%，與2007年的77360套基本持平。

　　從供應上看，今明兩年將會發生結構性變化，消化將發生結構性調整。

　　供應可分三個層面來看，土地、項目和產品。

　　從土地供應上看，供應量逐漸減少，供應的土地以城中村土地和工業用地為主，主城區內不再供應商品房用地；從項目上看，城市綜合體項目比較多；從供應的產品上看小戶型將面臨過剩。

　　從成交的情況來看，2009年成交量上是節節攀高，價格也是穩中有升，這導致客戶在需求和購買上發生了很大轉變，客戶結構、購買力、購買意識發生了較大變化。首先是家庭結構發生了轉變，原有的家庭開始成熟需要轉型，新家庭面臨多個老人與居住的問題，家庭結構的轉變導致需求結構發生變化；其次是購買力，經濟實力集中在轉型和投資客戶的身上，普通消費者的購買力還是很吃力；再次是購買意識上，有兩個方面，一是所有的購買都帶有投資的目的在裏面，二是對後市和現金缺乏信心，為避免通貨膨脹，把大量現金轉為不動產。

　　2010年房地產市場預測

　　昆明房地產市場與外界互動聯繫尚未充分建立，對宏觀調控政策影響也有一定滯後性，2010年隨着城市發展規劃實施和城中村改造，預計將延續09年市場走勢。

　　房價：各區價格梯度明顯未來成長空間較大

　　昆明住宅價格分化趨勢比較明顯，各區域房價差距較大，按板塊來說，東邊二環外新建住宅項目均價在4500-5000元每平方米左右；西邊很多項目要接近6000元每平方米；南市滇池板塊最高要達8000元每平方米，均價將達到6500元每平方米。昆洛板塊最高價可達6000元每平方米，目前項目間差異較大，這種價格梯度也預示着未來房價成長空間相對較大。關上片區相對獨立，距主城中心區較近，住宅價格處於南市的中位階段。

　　供應：供應量將大幅增加熱點板塊在東西市區和主城中心

　　2009年秋交會上參展的昆明項目有76個，多數只做展示不作銷售，2010年潛在供應量已經可見。今年年底開盤的項目，大部分餘量都要銷售時間段延後至2010年，加之即將完成改造的一些城中村項目。預計2010年昆明樓市供應量會大幅增加。

　　供應熱點區域為昆洛板塊、西市區、東市區、主城中心區。東西和中心區將會連成一線，呈帶狀發展。中心區只拆不建的條件放寬後，舊城改造、城中村改造項目以及二環內及一些郊區項目都備受關注。這一片區的活躍導致了供應量增加，加上東西市區的樓盤供應相對集中起來，三個板塊必然會連成一條帶狀的發展。交通線路的完善和城市規劃的影響，會使區域間的聯動性加強。

　　銷售：市場走勢無拐點城中村改造或引發集中成交

　　昆明住宅市場銷售受投資需求影響較大，區位發展勢頭和升值潛力差異作用明顯。另一方面，銷售情況也受城中村改造的影響。原來一環內只拆不建，隨舊城改造和城中村重建開發，二環內項目出現了集中供應的趨勢。從房交會可以看到，參展房交會的供應量存在一個特徵，即一帶三片，從西到東穿過中心區這是一帶，北市板塊、昆洛板塊、滇池板塊為三片。城中村的改造打破了昆明原有的產品供應的格局和項目區域供應格局。這部分局部銷售情況會好於整體市場。

　　預計整體市場走勢不會出現拐點。昆明是個內向型經濟城市，與外部經濟聯繫不是很緊密，外在因素變化對昆明本土的房地產市場影響不會特別大。

　　2010年房地產相關政策可能出現較大調整，但昆明與外界聯繫不多，具有明顯滯後或相對獨立的市場氛圍。很多一線城市開發商選擇到昆明來發展，也是因其市場特殊性帶來的避風港效果。