八年前，萬科靠着不斷做減法砍掉諸如萬佳百貨這樣如日中天的業務，轉型為專業住宅開發商，成就了今日的霸主地位；八年後，又是什麼原因讓萬科調整單一發展策略，做起了加法？
“萬科將進入持有型物業的開發。”
在深圳大梅沙萬科新總部大樓的一間會議室裏，面對眾多從北京趕來參觀這個號稱當下最環保大樓的記者們，萬科總裁鬱亮席間一句不經意的話，觸動了記者們的敏感神經：萬科要殺回商業地產了！
此前，萬科一向被視為“頑固”的住宅開發商，無論持有型物業增值潛力有多大，賺錢有多少，王石、鬱亮等萬科高層，在不同場合都一再強調，萬科只做住宅開發商，而此時萬科殺回商業地產的舉動，是其主動的戰略轉型，還是被動的妥協？
萬科的加法
萬科不僅要做加法，而且對未來產品線的規劃也相當宏大。
在記者的追問之下，鬱亮說，未來在萬科的產品線中，住宅產品仍是主流，會佔據80%，其餘20%為持有型物業，包括已在計劃中的深圳5個酒店，以及明年起將陸續落地的以服務為主的養老物業，此外萬科還將參與舊城改造、旅遊地產、城市綜合體等多功能物業開發，全面覆蓋各產品線。萬科的目標是，未來三年內建成220萬平方米商業配套。
“今年四五月間，就聽說萬科在做內部商業人才的培訓了。”朱凌波說。朱是全國工商聯商業不動產專業委員會主任兼祕書長，在商業地產圈有良好的人脈。
而早在鬱亮吐露“玄機”之前，萬科涉足商業地產就已有先兆。今年8月，萬科將凱德置地環渤海區域總經理毛大慶攬入麾下，出任萬科副總裁兼北京萬科總經理一職。業內當時就猜測，萬科挑中毛大慶可能意味着萬科的策略要進行某些調整，因為毛更擅長商業地產——他在商業地產巨頭凱德置地已經浸淫了 15年。隨後不久更換門庭的毛在一論壇上高調宣稱，萬科並不是絕對不碰商業地產，如果需要用商業地產提升住宅，那麼萬科也會進入。此話更堅定了業屆對萬科要涉足商業地產的猜測。
在萬科給記者的答覆郵件中，這樣解釋着自己為何做加法：“隨着城市的發展和城市規劃的調整，在城市一些比較接近中心的區域，純粹的住宅項目已越來越少，住宅項目在很多情況下需要有相當比例的商業配套。另外，城市人口結構也正在發生一定改變，養老物業等產品類型會有較好的發展空間。”
這個公文式的答覆，換成大白話就是人口紅利變了。據記者瞭解，早在2006年前後，萬科就做過一項中國人口結構變化的研究，得出一個結論：“2013年，首次置業人口紅利的拐點將出現，新增首次置業人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加；到2017年左右，老齡人口在此期間將不斷增加。”該研究預測，在2013年前後，北京、上海等一線城市將出現投資高端改善型、養老度假休閒型物業的趨勢。
萬科的公文式答覆與其曾經的研究不謀而合，面對人口結構的變化，萬科的改變可看作是順勢而為。但問題依然存在，改變為何發生在這一時點？改變的初衷僅僅如此嗎？
產業化的尷尬
很多人都還記得，2004年9月22日，萬科在北京召開了成立二十週年的慶祝大會，並一改謹慎低調的姿態，宣佈了一個充滿激情的宏大目標， “萬科三十歲時，即2014年，銷售額要從2003年的63億元增長到1000億元。未來十年，萬科將把佔1%的全國住宅市場份額增至3%。”
2004年到2014年，正是萬科從“弱冠”走向“而立”的第三個十年規劃。2009年，已經棋至中盤，站在這個承上啓下的時點來看，萬科正遭受着規模發展的瓶頸，究其原因，很大一點便是寄寓厚望的產業化之路推進的並不順利。
鬱亮曾公開表示，在萬科的第三個十年發展規劃中，要達到千億規模，產業化是一支核心武器，“只要萬科需要有更大規模的發展，就必然會更加強調產業化，而且其比例會不斷提高。”？萬科的產業化始於1999年，從早期的單項技術入手，萬科目前已經形成了系統的產業化結構：設計標準化、生產過程工廠化、現場裝配化以及產業鏈的整合。
2007年10月，萬科的產業化住宅首次從實驗室走向市場。在上海萬科新里程項目中，兩幢建築面積約1.44萬平方米的小高層住宅肩負着特殊使命，它們均為框架剪力牆結構，除樑柱和少量現澆樓板外，其餘外牆板、樓梯、陽臺和樓板均為工業化構件，預製率約37%。它還僅僅是萬科工廠化住宅產品的雛形。當時的上海萬科總經理劉愛明對媒體說，“萬科的終極目標是最終推向市場的產品預製率要超過70%”。
2008年，萬科又在上海推出了首個全PC(鋼筋混凝土預製結構)技術項目金色雅筑。然而，這個本應打響頭炮的項目卻接連出現質量問題，漏水嚴重、隔音很差……面對業主的種種責難，萬科十分尷尬。也正是自金色雅筑項目之後，後來萬科在上海的項目幾乎都會遇到購房者“是不是產業化項目”的詢問，銷售人員也不得不多次解釋“這個是傳統方法建設的，不是PC樓”。
肩負着產業化住宅推廣重任的金色雅筑項目，反而制約了產業化住宅的發展，這讓萬科窘迫萬分。問題還沒解決，萬科產業化實踐的腳步又遇到了更現實的挑戰：產業化的高成本和日益稀缺的土地供應。
據萬科內部人士介紹，在目前條件下，產業化項目每平方米的成本要比傳統住宅成本高出300至500元，這部分成本主要是機械設備的加工以及現場的組裝。多出的這三五百元在年景好的2007年不算什麼，但是到了市場急轉直下的2008年就成了一個沉重包袱，畢竟行情不好，成本控制愈發重要。而進入 2009年後，土地市場競爭更加激烈，大規模拿地的機會已明顯減少了。
“高價地必然要求高附加值的產品，這就需要根據每塊土地的特點來做出精品。” 一位曾在萬科管理層工作的圈內人士對記者說，這逼迫萬科在實際操作中，產業化項目的比例不得不下降。
萬科的產業化之路還帶來了一個副作用：相對於同行，萬科的產品競爭力下降了。一個事實是，現在萬科的新盤，更多是它早期產品的複製，即使有創新也只是根據地域特點稍做改動。
“這是由於國內設計行業缺乏產業化住宅的相關設計經驗及匹配的技術實力，萬科的設計管理人員不得不投入很大的精力在產業化住宅技術實施上，換句話說，他們對傳統住宅的創新已被分了心。” 建築系科班出身的上海龍湖置業研發及運營總監劉穎喆說，“傳統的住宅設計，大量的技術工作主要由乙方來完成，甲方更多的是對產品核心品質進行把關；但做產業化住宅，很多技術方面的問題都是乙方從沒有接觸過的，也缺乏解決手段，甲方必須耗費大量的精力去進行研究和實驗。”
萬科批量製造的產業化住宅也受到了同行的挑刺。“幾年前，萬科的產品在市場上是可以引導潮流的，但最近幾年不行了。業內人士看盤，首選的不再是萬科的樓盤，而是龍湖、綠城、星河灣等。”一位上海開發商直言不諱地說，“萬科產業化住宅的立面看上去就像是動遷房。”
斐波那契數列式發展
或許是由於產業化推廣中的多重阻礙，加上這幾年房地產業政策的變化多端，2007年至今，萬科的銷售額一直徘徊。公開數據顯示： 2007年萬科的銷售額為523.6億元，2008年為478.7億元，2009年前十個月累計銷售額為526.9億元。
徘徊的銷售額，也使得2009年萬科的淨利潤很難隨着斐波那契數列扶搖直上。斐波那契數列，是由意大利商人兼數學家列奧納多·斐波那契在其1202年出版的《算經》裏提出的，它有一個明顯的特點：前面相鄰兩項之和等於後一項。
有趣的是，從2002到2008年，萬科歷年淨利潤數與斐波那契數列都十分吻合——3，5，8，13，21，34，55，這是一向對數字很敏感的鬱亮無意中發現的。在王石的新書《徘徊的靈魂》中曾有專章涉及。2009年，還會出現這一巧合嗎？按照斐波那契軌跡，今年萬科的淨利潤要達到89億元方能契合此規律。從萬科今年前十個月累計銷售額526.9億元來看，幾無可能。
當一個公司規模小的時候，增長很容易，但是到了幾百億規模之後，還想保持高速增長，難度就會呈幾何級增長。萬科本想通過產業化來實現規模化發展，但現實是此路荊棘重重。
規模難以增長，競爭壓力卻是迫切而實在的。今年前三季度，萬科已經痛失銷售面積的龍頭寶座，雖然在總銷售金額上，萬科仍穩居行業榜首，但保利、中海等追趕之勢已經昭然可見。“以前萬科是一枝獨秀，第二、三、四名落後很遠，現在，很多指標萬科或許不僅不是第一名，而且排在前面的幾位實力很接近。” 一位開發商高層如是評價，他認為在這樣的大背景下，萬科一定會轉型，尤其是土地日趨緊張之後，萬科更會意識轉型的迫切。
在這位高層看來，轉型有兩種方式：“一種是從簡單標準化開發模式轉為品類比較豐富的開發模式，另外一種轉型是從住宅適度轉型到複合地產。” 而此番萬科既加大產品線，又進軍持有型物業，顯然是做了兩手準備。尤其是複合地產，近年來，華僑城、華潤、綠地等大鱷無一不是此類開發模式。而這種開發模式對企業從政府手中獲取優質地塊大有助益。
不過，除了拉長產品線、開發持有型物業之外，萬科並不會輕易放棄它的產業化探索。雖然困難重重，但其成功在歐美、日本都有先例。按萬科所規劃的戰略，2014年公司旗下的所有住宅產品都將使用工業化生產。這意味着，萬科需要尋找一條有中國特色的產業化道路。
今年5月，萬科在北京推出的假日風景紫苑項目中，有兩棟樓運用了住宅工業化研究的部分成果，應用的預製構件率約22%。對比萬科上海新里程項目中接近37%的預製構件率，22%顯然離萬科曾經預期要達到的70%指標更加遙遠。
“產業化還是要結合中國國情來做，考慮在目前社會生產力的配合下，如何做到大規模複製。預製構件率降低，說明萬科考慮到了勞動力成本、裝配效率、項目質量等如何結合，是成熟的表現。”對於萬科的這一變化，中國建築設計研究院原副總建築師開彥認為這是萬科的進步。
不過，在劉穎喆看來，萬科還需要找到真正適合國內市場的產業化住宅樣品。“新里程和金色雅筑的產業化樣品都不能算成功，產品自身偏於單調和平庸，缺乏市場亮點。到目前為止，萬科還沒有做出一款有市場潛力的產業化產品。” 劉穎喆認為，這個有競爭力的產業化產品的問世可能還需要1-2年的時間。