我沒有說這是泡沫，我也不知道什麼叫泡沫。泡沫是一個具有許多主觀色彩的話語，目前我寧可把它叫做是資產價格通貨膨脹。
瑞信董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬一直是國內關注房地產市場形勢較多的經濟分析師。陶冬堅持認為目前的流動性過剩必定讓中國的房地產在未來的半年甚至一年的時間內繼續飛速上漲。
但對於目前討論很多的“泡沫”一詞，陶冬表示並不認同，原因在於“主觀性太強。”
在接受觀點地產新媒體就“2009博鰲房地產論壇”展開的專訪中，陶冬一直用比較中性的詞彙來描述他眼中的房地產及宏觀經濟情況，力求規避有太強的個人情感因素。
觀點地產新媒體：您怎麼看待08年到09年這一年中的房地產變化？
陶冬：我認為過去這一年房地產真的只能用“大喜大悲”四個字來形容。沒有什麼比這四個字更能形容房地產市場過山車似的變化。這裏面實際上包含着兩個截然不同的政策因素和市場調整。
瑞信董事總經理、亞洲區首席經濟分析師 陶冬
第一部分來自於中國政府對於宏觀經濟的調控以及對於房地產市場擠泡沫這樣的調控思路，這導致了去年銀行銀根對開發商的急速收緊，同時民眾的購房熱情也急速冷卻，而開發商在2007年大量囤積了土地，資金槓桿、負債率都非常高，在2008年一下子賣不出去房子之後，現金流出現了混亂。的確，在去年下半年有許多開發商由於現金流的問題導致資金鍊處於斷裂的邊緣。這給房地產市場帶來了重大的壓力。
第二個重大事件是雷曼兄弟倒閉以後各國政府的一次戲劇性的轉變。由於金融海嘯，各國的央行銀根由收變成了放，而且是拼了命的放。這導致利率一下子被拉低，經過一段時間調整後，流動性也開始流入了實體經濟，這在中國尤其明顯。
過度的流動性帶來了資產價格的上漲，先是股市，然後蔓延到樓市。從今年開始，房地產的成交量有明顯復甦的跡象，到後來房價也開始上漲。
觀點地產新媒體：您對這一年中印象最深的事情是什麼呢？
陶冬：印象最深的是在去年第三季度的時候政府對房地產的一片打壓聲和第四季度的托市聲。政策在6個月之內出現瞭如此戲劇性的變化，這在中國的歷史上是罕見的。
觀點地產新媒體：那您怎麼看待目前的房地產市場呢？
陶冬：我們應該先看一下大的宏觀環境。
我認為宏觀環境實際上有三部曲。一部曲是金融海嘯，這個帶來金融體系的震盪和流動性的危機。這個震盪在世界其他地方比中國更為強烈，但中國也受到了影響。民眾的信心出現了一次滑坡式的衰竭，這給房地產帶來了重大的影響。
之後，這個危機的第二步是戰後這個世界最嚴重的一次經濟衰退。衰退實際上還在進行當中，儘管在過去的兩個月，一些經濟數字出現了轉折點，紛紛被分析員稱為“春芽”。但是這裏面只代表了經濟有企穩的跡象，之後是不是會出現快速的“V”型的反彈，還有爭論。而我個人認為出現“V”型的可能性不大。
但即使是實體經濟的復甦速度夠快，由於央行放出了史無前例的流動性，放出了實體經濟所能夠承受的流動性，那麼部分流動性就會溢出成為“熱錢”。這部分熱錢是目前拉動金融資產上漲的主要動力。這在國內國外都一樣。
與其說是由於經濟復甦帶動了金融價格上漲，倒不如說是太多的流動性，太低的資金成本帶動了金融資產的價格上漲，而這些金融資產的價格上漲幫助了人們信心的恢復，從而帶動了實體經濟的復甦。
觀點地產新媒體：但從統計局最新公佈的數據來看，中國的實體經濟到目前為止還是處於走下坡的階段？
陶冬：我認為實體經濟的低谷是今年的第一季度。在這之後，內需有明顯的改善，出口依然形勢嚴峻，但惡化的情況似乎已經過去。在今年下半年會略有好轉，但復甦的速度會明顯低於樓市。
如果要看資產價格，已經出現了明顯的反彈，這實際上表明中國的實體經濟的復甦是冷熱不均的。既有熱的一面，也有溫的一面，更有冷的一面。而這就決定了目前中國的貨幣政策還是會以寬鬆為主，畢竟出口形勢不容樂觀，就業市場情況依然嚴峻。在這種狀況下，政府很難大規模地收回流動性，這種可能將對實體經濟帶來直接的負面衝擊。
但是不收回流動性，大規模的天文數字貸款在另外一方面會為已經熾熱的資產價格上漲火上添油，而政府目前就處於這種兩難的境地。
我相信實體經濟的恢復，就業機會的創造更重要，這就決定了房地產的流動性不會短缺，不會迅速地收緊銀根，因此房地產價格在下半年還是以上揚為主。
觀點地產新媒體：這種上揚是短期的嗎？
陶冬：房地產一定有周期，週期有上也有下。現在看來，房地產已經進入了一個新的上升的週期。但是由於上一輪房地產的調整並不充分，大量的庫存房也沒有得到有效的消化。由於金融危機打破了政府調整的計劃，而不得不由收縮變成放開，因此上一輪的調整也就不夠充分。我相信在某一個時節，在下一輪調整的時候，這些因素會重新顯現在供需關係上。
我相信房地產的下一個調整週期不會在今年出現，也不會在明年較早的時候出現。
觀點地產新媒體：但是房地產這一輪的反彈和復甦比預期來得快得多，似乎超出了很多人的想像和預期。
陶冬：這一輪的資產價格的分析註定是不成熟的。如果要看基本面分析，尤其按照收入來分析，今天的房地產價格根本就不應該是按照目前的這種幅度來上升。但是人們沒有看到的另外一面是流動性氾濫，資金成本極低。如果要是說開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動房地產繼續上升主要是來自熱錢，來自炒作。
觀點地產新媒體：那您認為這是新的一次泡沫的開始嗎？
陶冬：我沒有說這是泡沫，我也不知道什麼叫泡沫。泡沫是一個具有許多主觀色彩的話語，目前我寧可把它叫做是資產價格通貨膨脹。如此大的流動性勢必會帶來通貨膨脹，但是短期由於實體經濟中的就業和產能還是存在很多問題，這輪通貨膨脹的宣導來自於資產通貨膨脹。