我們國家在2012年之前，政策不會出現太大的改變，經濟也希望求穩。在這個之前，也希望保持一個非常穩定、相對快速的成長。

　　8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄先生髮表了主題為“中國房地產市場的未來”的演講。以下為龔方雄先生演講的全文實錄：

　　龔方雄：謝謝主持人。今天我想的這個題目主要是跟大勢有關，中國房地產市場的未來以及貨幣市場可能對我們產生的影響。剛才瑞銀的蔡洪平先生已經講了，現在市場整個大勢非常好，給人感覺流動性非常多，企業融資非常好。上半年中國房地產市場在外面融資差不多就有幾十億美金，下半年更多。整個加起來全年可能會超過100億美金。這種現象跟全球的流動性是有關係。跟我昨天提到的全球基金經理做未來資產配置，資產配置過程中增加對新興市場的投資，重倉新興市場的同時，也選擇了重倉中國。重倉中國關鍵還是要看內需，房地產、耐用消費品、汽車是內需的首要。所以房地產就成為大家非常青睞的投資產品。

　　這種勢頭會持續多久？我們很多企業家，房地產開發商們都想在未來6-12月把自己公司推向上市，要趕上浪潮。昨天晚上一個提法，驚弓之鳥，我們的任志強先生的講法。大家都想趕上這一浪，害怕這一浪沒了。比如說未來6-12月後，全球的央行開始改變政策，緊縮流動性，這個機會之窗是不是為為中國房地產開發商和所有要在外面集資的企業關閉呢？這是一個很大的問題。

　　大家做企業長遠戰略規劃的時候現在可能想的最多的，從大局來講，從微觀企業營運角度看問題外。全球非常寬鬆的流動性局面何時會改變。如果出現變化的話，對我們房地產市場到底有多大影響。最近市場有一個很明顯的趨向，中國資產不但是房地產市場，對中國所有股票的估值都在趨於所謂的正常化。大家看到以消費類為主的板塊的估值會比整個大市估值高很多。耐用消費品，尤其是日用消費品，它的估值會很高，20倍、30倍。我提這一點的原因在哪裏？有時候你關注流動性，主要是一個週期性的因素。但是如果你想把自己的股票、估值做上去。如果你想在上市的時候取得一個比較高的估值，不但週期要把握好，最重要的是要把這個趨勢做好。為什麼日用消費品估值20、30倍，而且金融海嘯的時候。

　　我記得1、2月份當時推房地產是主要板塊、汽車是主要板塊。當時選擇推汽車，汽車就象房地產一樣，當時大概4、5倍市盈率。但是耐用品市盈率仍然是20倍。房地產也好、汽車也好，其實它的週期性對公司盈利性的影響是短暫的，最重要的還是趨勢性。趨勢性在哪裏呢？中國城市化進程還在初期階段，整個城市化程度還非常低。經過過去五年也好、十年也好，市場幾番波動，全球投資者也認識到這個趨勢。房地產價格會隨着週期性因素下跌，但是每次下跌都非常短暫，下跌了幾個月，馬上能恢復。現在市場，很多城市樓盤價格又創了新高。這裏面有一個很強的趨勢性在裏面，趨勢受貨幣政策、流動性影響並不是很大。從企業來講，要達到這個也不容易。每年盈利成長要非常穩定。不能非常高峯的時候，你盈利水平50%、100%，低谷的時候，下降20%、30%。大家還是要以事業為重，要把中、長、短期的開發佈局做好。然後在這個過程中什麼時候拿地、什麼時候開發，什麼時候到市場集資，把這個流程掌握好。這個非常不容易。說起來容易做起來難。

　　但是從大局上講，在我們國家做房地產市場，比在其他國家做房地產市場，它的優勢就在於我們的趨勢性很強。我們城市化進程還很低，你可以擔心貨幣政策、財政政策，但是貨幣政策、財政政策假如出現通縮，會讓你日子很難過。但是這個過程很短暫，大概就1、2年。這跟西方不一樣。美國在80年代末，房地產泡沫破滅後，日本是80年代初到美國買房子，當時加州房子漲的非常高，當時是加州黃金十年。非常不幸的是90年代不到，泡沫就破裂了。房價一跌就跌15年。加州房子從87年股災見頂後，99年後才真正復甦。我們中國開發商就不需要經歷這樣的煎熬。金融海嘯百年不遇，襲擊過來，不到幾個月，3月份到現在就是冰火兩重天。這種現象只有在中國可以出現。

　　雖然我今天講的題目是一個週期性很強的題目，貨幣政策。什麼時候變，對房地產市場影響有多大，但是我的結論就是說，其實這個也是對中國經濟最好的描述。中國房地產市場也好，中國經濟也好，應該講是這種勢不可擋，上升態勢非常明顯。這也是我這幾天整個表達的主軸，就是我們國家市場有一個很強的趨勢性。對我們企業來講，你把握週期，看週期問題的時候，是為了把趨勢性能做好。週期好的時候，你盈利成長50%、100%，但是週期差的時候盈利是下跌50%-20%，5年平均成長是30%。如果是這樣的成長，市場給你多高盈利，他給你的估值，給你大起大落盈利成長，但是平均30%，你的市盈率可以達到30倍嗎？達不到。如果一家公司穩紮穩打。在好的時候它的盈利成長是30%-50%。但是在週期底部的時候，它的盈利成長也能保持零到20%，波動小。平均算來，也是30%的成長。從資本市場角度來講，他喜歡哪類公司，他喜歡給大家有一個非常穩定的盈利預期，而不是大起大落。象我剛才講的耐用消費品行業，吃喝拉撒這些東西，為什麼中國這些公司市盈率能長期保持20、30倍。因為不管是週期性頂部，不管是百年不遇的金融風暴，衣食住行總得保障。比如醫療設備這類公司，它的週期性很弱。

　　大家要儘量的減少盈利在週期這個大浪波動當中，隨波逐流。長江仍然是波濤洶湧，經濟的大起大落很難避免。但是從我們國家趨勢性很長的體系當中，你的盈利還是可以做得比較穩定、成長的好，這個就跟企業長期規劃有關，也跟週期判斷有關。我講了這麼多後，我講這個主題是要大家把週期性放在結構性當中去考慮，儘量對週期性把握好一點，減少未來盈利成長的波動，這是我講的主要目的。

　　現在講講主題，全球經濟經歷了這麼大的金融風暴襲擊後，我可以簡單跟大家講貨幣政策、財政政策變化都不會太快，也不會太急。就像昨天一個主題，他說驚弓之鳥，政策制定也確實是驚弓之鳥，他現在求穩的心態非常強。他不希望變。伯南克知道，我想我們中國政策制定者也知道，全球政策制定者都知道，30年代全球經濟之所以進入大簫條，就是在31年、31年曾經出現過一波經濟政策刺激下，出現企穩。美國政府、全球主要政府又趕緊轉變政策，結果經濟出現二次探底，而且二次的底比第一次的底低很多。伯南克就是研究30年代大簫條出身的，他對這個非常熟悉，他絕對不想重複過去人犯的歷史性錯誤。我認為全球的政策制定者，包括中國政策制定者，從目前心態來講都願意冒通脹的風險，而不願意冒通縮的風險。全球經濟在6-18個月會有一個比較強勢的週期性復甦。這也是很多企業想趕在未來6-12月這個窗口趕緊上市，怕18個月後，這個窗口就被關閉。

　　我可以跟大家講，明年如果出現政策上的調整，在我們看來政策上的方向性變化也會非常溫和。因為全球經濟2011、2012年走勢還是不確定的。明天我們宏觀政策可能會出現方向性改變，但是從緊的程度不可能太厲害，會非常溫和。如果明年加息的話，最多兩次，每次27個點左右。而且明年宏觀政策緊縮在明年第二季度以後才可能出現。就我們觀點來看，我們跟政府觀點也相近，因為他看的是四個條件，現在為什麼老強調政策方向不能變。講了四點：一個是繼續通縮的存在。第二，出口成為雙位數下降。第三，高端就業仍然非常非常難解決。第四，嚴重的產能過剩。這四點，大家主要看兩點，一個是通縮何時變通脹。從負轉正後，政策就要開始準備，方向性的改變。這一點還不夠，最重要的是後面的三點，後面三點跟什麼有關？出口有關。出口，我們國家仍然是20%以上的速度下跌。到明年即使恢復10%的出口上漲。產能過剩問題仍然解決不了。因為現在20%下降，指數從100%下降到70%多，明年即使上漲10%，仍然是80%左右，仍然有15%產能過剩，加上2011、2012年全球經濟的不穩定，再加上還有一點，很多人關注60週年大慶，要穩定市場、穩定信心。但是還有一點，我們國家在2012年之前，政策不會出現太大的改變，經濟也希望求穩。在這個之前，也希望保持一個非常穩定、相對快速的成長。從這個角度來看，未來的兩三年，不管從中國的政策環境也好，從全球政策環境也好，我們覺得仍然會相對寬鬆。大家做事不用太急，寬鬆的流動性環境會持續下去。在這種環境下，如果企業家們能把企業的盈利在這幾年當中保持在穩定較快發展，而不是大上大落，市場就會給你一個非常好的估值。尤其是中國經濟相對全球經濟增長非常強勢的情況下，達到對一般新興市場估值的溢價應該很容易做到計，我這部分就講到這裏，謝謝大家！