“政府對樓市的政策應該更具前瞻性，更謹慎一些，避免過多的“滯後效應”，這樣地產才能更健康、有序地發展起來。”
觀點地產網 王小明：從福建本土起步的三盛地產，去年開始抓住了調整的機遇，成立了三盛地產集團，醞釀着從單一區域開發商向跨地域、多項目的全國性開發商的轉型過程。
作為三盛地產的掌舵人，經歷了2008年中國樓市風雨的程璇對房地產市場的觀察和思考更為深入和透徹。“悲觀、彷徨、驚喜、狂熱，可能是很多親身感受了今年上半年房地產市場發展歷程的人所走過的心路歷程”。在程璇看來，無論市場多好，紀律和理性都是房地產企業最不能拋棄的精神，因為“對於一個房企而言，往往是一塊土地定生死”，程璇深知企業經營的風險。而在政策層面上，程璇亦認為政府反反覆覆的調控政策是對樓市的傷害，“政府對樓市的政策應該更具前瞻性”。
以下是觀點地產新媒體對三盛地產總經理程璇女士的專訪：
觀點地產新媒體：您怎麼看待2008-2009中國房地產所經歷的如此巨大的轉折？在此次轉折過程中，您印象最為深刻的事件是什麼？
程璇：回暖，活躍，急漲，爭購……兩年前似曾相識的一幕，在上半年的樓市再度上演。從交投零落到量價齊升，從門前冷落到排隊搶購，逆轉出現在區區數月間。
之所以會發生這樣的轉折，一是鼓勵消費需求的政策逐步發揮作用。2008年底開始，國務院出臺了一系列鼓勵居民消費的政策，包括降低契稅、放鬆第二套房貸等。二是房價下調刺激銷量上升。從2008年下半年開始，由於銷售難度加大，一些城市出現價跌量升的現象。三是壓抑了一年的剛性需求的釋放。居民在房地產調整中採取持幣觀望的態度，自主性需求被壓抑了近一年，在房價下降以及各種優惠政策出臺的情況下，居民購買自住性的住宅增加。四是通貨膨脹預期的影響。為了刺激經濟，我國發放了巨量的貨幣，未來通貨膨脹預期風險加大，同時，在沒有更好投資渠道的情況下，部分房地產投資性需求上升。
市場是發生了巨大的轉折，但如何讓房價與自住購買力保持均衡，如何讓房地產健康發展併成為支撐經濟復甦的重要力量？這對剛剛企穩回升的中國經濟來說，是下半年迫切需要解決的現實課題。
此次轉折中，讓我印象最深的是“三輛過山車”，第一輛是數月間各地如“過山車”走勢的成交量，第二輛“過山車”是二套房貸的新政，被市場拉得忽松忽緊，如同“橡皮筋”。從傳言“收緊二套房貸”，到如今的板上釘釘，只有短短兩週左右。從嚴控到適度放鬆，再到從嚴管控。其實，就目前來看，過去炒房的投機客已經很少，更多的是剛性需求客戶與投資客，因此，這個時候收緊二套房貸，勢必會對房地產市場的需求帶來很大影響。未來，政府對樓市的政策應該更具前瞻性，更謹慎一些，避免過多的“滯後效應”，這樣，從長遠來看，地產才能更健康、有序地發展起來。
第三輛“過山車”莫過於土地市場演繹從“流拍”到“地王”的冰火兩重天。08年，土地流拍在全國各地頻現，而今，北京，一個月時間裏，“地王”紀錄已刷新4次。福州，夏季的炎熱引燃了土地市場的火爆，月初，原汽車運輸公司地塊和原鍋爐廠地塊，在“掛轉拍”中，最終分別以5.06億元、11.06億元成交，樓面地價分別達到了驚人的7439元/平方米與8805元/平方米。大家都在拿地，但是情況有了很大變化，高價地王有，可口的餡餅也有。地王之外，也有一些企業在這次轉折中準備充分，把握住了機會，通過兼併收購，拿到了不少性價比很高的土地。土地儲備在量和成本上的變化，必然會帶來行業格局的深遠變化。
觀點地產新媒體：您是否認為當前房地產在復甦？對當前的市場，有何種擔心？
程璇：悲觀、彷徨、驚喜、狂熱，可能是很多親身感受了今年上半年房地產市場發展歷程的人所走過的心路歷程。市場壓抑了一年釋放的剛性需求，通貨膨脹預期的影響，讓房地產當前的復甦成為必然。
但無論市場如何的好，我始終強調理性與紀律性，這才是企業健康發展的保證。2007年地王頻出，2008年有多少公司退地或拖欠地款？對於一個房企而言，往往是一塊土地定生死，歷史的教訓不可不鑑。此外，我希望地方政府要推出更多的土地供給。上半年很多地方樓市的成交金額甚至超過了2007年，如果土地供應量沒有合理的保證，開發商就容易發生斷頓搶糧的現象，地王自然會層出不窮。
觀點地產新媒體：當前房地產行業是否出現了一些過熱的跡象？如何看待當前房地產市場的供需狀況？
程璇：地王、投資炒房、通脹預期等等，最近的這些熱點話題說明房地產行業的確出現了一些過熱的跡象，如果持續下去，政府必然會加以調控。因此，當前房地產市場的調控政策應該注重市場的變化，着重保護初次置業者的消費性需求、改善性需求並加強對投機性需求的抑制力度，促進市場銷售，這樣才能保證行業的健康可持續發展。
就在半年前，諸多機構還在報告中一再強調，當時各大城市的新盤存量至少需要消化2年以上。可日前，中原地產研究中心對10家標杆上市房企跟蹤監測卻發現：5月底，10家房企已領預售證而未銷售的庫存面積總量達1247萬平方米，比2008年10月底下降39%。而5月標杆房企總銷售量達329萬平方米，佔總庫存面積的26.3%。如果以去年下半年至今的平均月銷量計算，以上存量僅可消化6個月。另外，由於2008年房地產市場低迷，很多開發商對於未來的信心不足，放慢了購置土地的步伐或者將已有的土地轉賣出去，導致了新開工量不足。綜合以上種種，我認為當前房地產市場的供需狀況出現供不應求的可能性是存在的。
觀點地產新媒體：三盛地產在去年至今的調整過程中遭遇過怎麼樣的一些調整？公司採取過怎樣的一些措施應對調整？
程璇：去年至今，正是中國地產經歷的這個調整期的時間，讓三盛完成了發展必經的兩個重大調整。其一是調整組織架構，正式成立三盛地產集團，逐步發揮了戰略與投資、財務與資金管理、運營與風險監控以及關鍵資源管理和業務管控的5大職能。其二是在企業理念、文化、人員任用上同步進行相應變革，以確保三盛由單一區域開發商向跨地域、多項目的全國性開發商順利轉型。
2009年，我們採取了一系列的措施保證企業在市場調整期的兩大戰略調整，首先，多方式拓寬融資渠道，不斷提高資金使用效率，以增強抗風險能力，實現業績提升與資本擴張的良性互動；第二、加速推進產品線及開發流程的標準化，加強計劃管理，降低開發成本，保證收益率，提高資產週轉率，提升規模運營能力；第三、藉助信息化手段，與用友集團達成戰略合作關係，進行信息化一體化建設，全面落實管控與流程再造成果，使縱向上更加明確“集團-區域公司-城市公司”三層架構間的管理界面和責權利劃分，橫向上不斷加強各專業管理的系統性和一致性，不斷提高“戰略-計劃-預算-績效”管理閉環系統的效率；第四、加強客戶互動，掌握客戶需求，不斷提升產品及服務的性價比，提升品牌知名度；第五、重視土地儲備工作，力求規模適當、相對低價、佈局合理、有利週轉；第六，深入探討總結企業文化，理解企業願景、使命、價值觀，並加大落實推廣力度；最後，不斷完善人力資本的培育與激勵機制，使員工價值在公司快速成長中得到充分體現。
觀點地產新媒體：你如何看待市場調整過程中的企業管控？你覺得一個優秀的地產企業的企業管理應該是怎樣的？
程璇：每次重大的市場調整都必然伴隨着行業的重新洗牌，有的公司會出局，有的公司會脫穎而出。出局的公司基本都是在管控上存在較大的問題的粗放型管理公司，市場好的時候銷售數據會掩蓋一切問題，市場調整的時候這些問題就會放大出來變成致命的問題，比如財務管理不善，現金流斷裂；產品設計出現問題，市場不認賬；產品質量出現問題，砸了品牌等等。反之，脫穎而出的公司都是長期重視企業管控，在內部管理上下了很多功夫的企業，市場調整對他們而言當然是難得的機會。
一個優秀的地產企業企業管理模式應該具備流程化、制度化、標準化，同時又不缺少人文情懷的特點。首先，作為一個大型的跨區域地產集團企業，擁有眾多的下屬企業和員工，要保持高效的管理就必須建立一套完善並執行良好的制度管理體系並能快速複製。其二，一個企業，只有做到人力資源回報和股東資本回報並重，才能使自身在地產行業的人力資源競爭中時刻保持領先的優勢，因此一套完整先進的人力資源管理及績效管理體系同樣重要。
“羅馬不是一天建成的”，企業管理建設不是一蹴而就，要成為優秀的地產企業，同樣還需要花費大量的資金和人力建立並完善企業戰略規劃、品牌建設、工程建設、成本考核、客戶服務等眾多體系。
觀點地產新媒體：能否談談公司近幾年的發展計劃和目標？
程璇：生存靠棉襖，戰略要思考。我們知道只有戰略清晰了，才能部署計劃和目標，而系統、全面地審視自己是調整戰略前必須思考的問題。因此，去年，我們先是系統地盤點自身的資源狀況，系統診斷和評估企業的管理能力，並以價值鏈為線索對企業的業務能力進行層層解剖。在完成對自身的審視與評估之後，我們從基本的商業邏輯出發，排除短期的高度不確定性，儘量把握長期的市場規律，定下了三盛集團三年內的戰略發展目標：以資產持續增值為出發點，確定了每年集團資產投資收益率目標，嚴控風險，保證持續盈利，達到IPO所要求的基本條件。以嚴控項目開發成本水平和風險為開發前提，每1-2年新增1個新進開發區域，每年新增1-2個新進開發城市，各區域每1－2年新增1-2個開發項目。
隨着最近我們在福州收購了目前市中心最高端的別墅項目“三盛o美之國”以及佔地1300多畝的“三盛o奧林匹克花園”等多個優質地產項目，三盛目前在全國7大城市已同時運作起15大項目，可開發建築面積500萬平方米，土地儲備達4500畝。時至今日，我想我們在實現目標的路上已交出了一張比較令人滿意的答卷。