國企無限制、不計代價把土地價格炒得非常高，在建設產品的時候也會不計成本，民企沒有能力去競爭。
觀點地產網 陳小麗 作為篤信房地產市場法則的企業家，中坤投資集團董事長黃怒波認為，對於企業而言，要保持理性，有序發展。所謂“保持理性”就是不要昏了頭，看到“回暖”就拼命提價；“有序發展”就是意識到房地產行業長期處於上下波動的階段，要在這個行業當中做長遠戰略準備。
在接受觀點地產新媒體就“2009博鰲房地產論壇”展開的專訪中，關於房地產市場的變化，黃怒波顯現得冷靜。
以下為觀點地產新媒體對中坤投資集團董事長黃怒波的專訪實錄，更多詳細內容將刊登在《觀點》雜誌博鰲特刊。
觀點地產新媒體：您如何看待2008-2009年中國房地產行業所經歷的巨大轉折？
黃怒波：這個轉折對於房地產界而言是個福音，在去年的調控下房地產業喘不過氣來，同時被妖魔化，今年的轉折反映了經濟措施顯效，說明房地產業在中國經濟中始終扮演着重要角色，不是輕而易舉的調控和打壓就不存在需求了，不科學的調控只能像這次房價回潮一樣，導致報復性上漲。同時，房價回潮反映新的情況，國家的四萬億被國企全部拿走，國企花錢是不計代價的，導致現在地王頻頻誕生，實際上“麪粉貴過麪包”的情況嚴重超過07年，這會帶來災難性後果，這與跟目前的“國進民退”機制有關係，國企有的是錢，不惜代價的，但是房地產行業不是那麼簡單，買得進來就賣得出去，新情況出現對房地產發展帶來不確定因素，甚至是一個災難的開始，這個新情況需要觀察。
觀點地產新媒體：此次轉折過程當中，您感受最深刻的是什麼？
黃怒波：是堅信中國房地產業在後三十年還是個朝陽產業，無論怎麼打壓，怎樣調控，最後大家都能夠挺過來，沒有想像中出現那麼多倒閉現象。一方面，市場稍微寬鬆一些，市場購需求力還是很強，另一方面，房地產業是個比較複雜的行業，這是去年一年的感受。另外感受最大的是，房地產極易被政治化、被情緒化、被社會化，因此在做住宅的話要小心些，在選擇的時候小心避開熱點地區，比如未必在一線城市，二線城市，甚至選擇在三線城市。
觀點地產新媒體：近期開發商拿地熱情正在醞釀和延續，你覺得現在是買到的好時機嗎？
黃怒波：絕對不是，今年是那些大國企手裏錢太多了，中國處於經濟復甦前期，產品產生過剩，投到哪裏都沒有效益，就把錢砸到房地產以及股市上來，目前是發燒階段，這個時候不能去碰地。同時，國企在土地市場的橫衝直撞對民企打擊很大，國企無限制、不計代價把土地價格炒得非常高，在建設產品的時候也會不計成本，民企沒有能力去競爭，可以說，國企是現在房地產市場的“野蠻人”，是家門口的野蠻人。
政府應該意識到地價暴漲是把雙刃劍，目前民企處於新的階段，這麼大規模玩不起，是時候尋找適合民企生存的準則了。
觀點地產新媒體：您認為2009年的土地市場又轉向何方？新的一輪樓市調控政策是否將出臺？
黃怒波：現在情況還不明朗，但是在這種情況下再次調控是不可避免的，希望不是簡單的政府行為，要和市場結合起來。比如說你可以控制資金，也可以控制土地，但是社會的剛性需求——居住需求和投資需求存在，下一步會有矛盾出來，通貨膨脹，房價會繼續上漲，房價上漲就導致很多人買不起房。與此同時，另一個問題出現，投資需求還存在，在通貨膨脹的時候，資金最安全的不是存在銀行，而是買不動產，而這兩個作用是相互作用的，下半年就會開始，到明年，中國的經濟真正復甦還是不確定的。
中國經濟復甦靠投資拉動，因此帶來很多不確定性，明年還是不確定的一年，房地產商在今年能賣的房子就趕快賣了，賺到錢先放在兜裏安全，為明年的小冬天做準備。
觀點地產新媒體：明年還有個小冬天？
黃怒波：我認為肯定會有的，因為這個復甦不是穩定的，尤其是靠從未有過的這麼大的貨幣放量支撐，如此多的貨幣量肯定是不可能的。
觀點地產新媒體：房地產在經歷了2008年的下跌之後，2009年上半年卻出現了一輪成交放量和價格上漲，您如何看待這種現象？
黃怒波：這並不奇怪，一方面中國的經濟沒有想像中那麼糟，市場還在發展，一方面是中國城市化速度很低，處於發展中，還有就是在這種背景下居民儲蓄率很高，導致居住改善需求還是存在，恰恰調控這兩年有個大背景，把土地都停了下來，大家也沒有資金了，產品出現斷頓，所以在市場稍微復甦的時候，大家都有個通脹預期，即買脹不買落，在通脹時刻，大家可能產生購買衝動，這並不奇怪。
觀點地產新媒體：根據目前形勢，您認為當前的房地產行業是否在復甦？您怎樣看待今年下半年的房價，走勢又如何？
黃怒波：現在沒有復甦，目前出現的新情況是個災難，就是國企手裏拿到大把的錢，不惜代價拿地，這給市場一個很壞的信號，房價不是按市場行為帶上去，而是一種完全人為帶上去的，這對社會放了一個信號，是災難。我認為會有些調控出來，真正的復甦還沒有到來。
房價一定會上漲，中國是個城市化集約型越來越強的國家，一採取行政措施就是大起大落，這肯定不能從市場化解決產品供給穩定。在這歷史情況下，沒有認識到這麼快的城市化速度和下一步經濟保八的發展速度產生的社會經濟需求也是相對的，在這個背景下，十年內房價上升的趨勢是不會變的，從房地產業看長期房價是不會下降的。
觀點地產新媒體：目前房價上漲趨勢是否會出現風險？
黃怒波：現在回頭看市場的風險其實沒什麼了不起的，任何市場都有風險，總體來看，適度地控制土地資源對房地產還是穩妥的，但前提是，市場需求剛性存在，土地資源還是比較奇缺，這與土地管理政策方面都有關係。實際上，我認為房價在10%-30%範圍內波動，這是非常正常的。仔細想想，房價跌一些，升一些不要太奇怪，穩中有升最好，不過出現暴漲暴跌是比較麻煩的，市場會出現混亂。
觀點地產新媒體：未來一段時間內，市場是否還會有更大的調整？
黃怒波：肯定會有，在這次金融危機後，很多遊戲規則會改變，不過目前還不會。目前首先要求穩定和經濟復甦，到明年經濟真的到了復甦階段之後，很多政策會越來越成熟，而不是像現在這麼簡單的遊戲規則。
觀點地產新媒體：目前二套房貸收緊已進入實施階段，有觀點認為二套房貸收緊是為了控制樓價升幅，對此，您認為二套房貸政策走向將對樓市產生哪些影響，您如何看待此次的政策的轉向？
黃怒波：現在的政策是應急的，不是科學的。二套房市場，從居住需求和投資需求來看，都是現實存在的，我認為應該用市場管理市場，在這個問題上，政府的調控還應該謹慎些，每個地區政府的政策也是不一樣，二套房市場如果不打開的話，一套房市場房價也不會降下來。
我認為，上半年時間不會有大的動作，因為溫家寶總理已經說過，中國所處基礎不好，還需要適度寬鬆的貨幣政策，但是到今年年底就不好說了，我認為今年年底會有不同的政策出來。經過這麼一個金融危機之後，中國政府，企業對經濟發展的規律、調控會有新的認識，開發商要小心些，不要撞上一個春寒。