近十年來，我們的GDP或者說經濟發展在大幅增加，但實際政策上是“國進民退”的十年。

　　中國房地產行業是伴隨着中國產權制度的突破與改革而成長起來的行業。

　　當然，這是一個極其籠統的說法，從某種程度而言，大多數市場經濟之後發展起來的行業都是伴隨着中國產權制度改革而興起的。但房地產行業本身特殊，其牽涉到中國土地產權制度改革和企業產權改革兩個最為根本的問題。

　　正是在這樣的認知基礎之上，我們專程赴北京，採訪了華遠集團總裁任志強先生，以期在中國房地產行業面臨轉型，以及2009博鰲房地產論壇即將召開的時候，能夠為“復甦與改變中的房地產新未來”這個論壇主題找到一種思想基調。

　　華遠集團剛將自己的總部搬到了“華遠企業號”不久，任志強先生在自己的新辦公室中接受了我們的採訪。

　　恰逢方興地產以40.6億的價格拿下北京廣渠路15號地，2009年國有企業拿地“兇猛”。於是，圍繞產權制度改革，並在此基礎上延伸出的“國進民退”的主題，開始了一場充滿“批判力度”的採訪……

　　採訪時長超過兩個小時，本文將摘錄其中主要思想和精彩論點刊登。詳細採訪內容將刊登在《觀點》雜誌“2009博鰲房地產論壇特刊”。

　　觀點地產新媒體：中國房地產行業乃至中國市場經濟發展到今天，我們覺得有思考和反省的必要。不僅僅是在企業和市場層面的，可能還有制度層面的，尤其是土地產權制度改革和這個行業市場競爭主體的民營化。兩個方面都牽涉到產權制度等一系列的問題，不知道您怎麼看這個問題？

　　任志強：現在很多人之所以要講產權，是因為我們現在制度在倒退。我們的改革以十年為一個階段的話，可以劃分成三個階段。

　　鄧小平南巡講話之前應該是我們改革的第一個十年，主要傾向於農村的土地承包制度和農村的鄉鎮企業發展，這個是在農村進行的產權制度突破。所以我們的改革在第一個十年取得了改革的重大成果是，1.5億人口脫離了貧困；

　　第二個十年是在城市裏進行的產權制度改革，包括土地的制度，91年實現土地的有償出讓，以及93年提出了“國退民進”，在這個階段城市改革與發展還是比較快的。但這個十年裏頭，我們大概只有6000萬人口脫貧，比第一個十年脫貧人口大概減少了一半；

　　第三個十年實際上是最不好的十年，名義上來看我們的GDP或者說經濟發展在大幅增加，但實際政策上是“國進民退”的十年，基本上是從03年開始成立國資委以後最為突出。國有企業開始越來越強大，國有企業開始越來越具有壟斷性，央企的壟斷性越來越集中化。

　　實際上我們能夠從國有企業和民營企業的不同待遇上，可以發現我們在產權制度改革上是倒退的。但產權問題是解決產權經濟問題的基礎。秦曉今年有一個說法，希望把國有企業權“消滅了”，秦曉的說法就是“沒有必要在關係到國家命脈重要領域進行把控”。我覺得國資委的任務應該是把國有企業都消滅了，而不是做大做強，套現資金用於社保等公共事業。

　　觀點地產新媒體：房地產行業的產權制度改革呢？

　　任志強：房地產行業來講真正的改變是產權制度的改變，不解決產權制度，是不可能的。在鄧小平南巡講話之前，房地產行業基本上是國有化的，因為那個時候還沒有土地有償出讓制度，所以必須是國有企業將國有土地的利潤轉化為國有資產，然後通過國有資產的調撥轉化為公共事業。鄧小平南巡講話之後允許非國資進入房地產行業，實際上我們房地產行業發展是允許這些人進入以後，是在土地有償出讓這個制度發展的基礎之上發展起來的。這實際上是產權制度的突破，使得大量民營企業可以參與房地產行業。

　　現在來看，民營企業佔了這個行業的主體地位，國有企業最低的時候只佔到8%，現在有所回升，但大概也就是20%強。現在國有企業的市場佔有率高了，“國進民退”。

　　觀點地產新媒體：現在有沒有產權制度改革的好辦法？

　　任志強：在產權制度改革的問題上，我覺得還沒有具體的解決辦法，可能要等到“80後”的人成為國家領導人的時候，現在沒有什麼辦法。

　　觀點地產新媒體：但有些人認為小產權房是農民對產權制度的自主突破？

　　任志強：我個人不贊同小產權房，很多經濟學家認為否定小產權房會損害農民的利益，我個人不這麼認為。小產權房是集體利益，集體在代表農民行使權利，但實際上農民在這個上面得不到多大的利益，可能是對農民利益的極大損害。

　　例如在太原的情況，太原現在有幾個很大的開發商，全都是鎮長和鄉長出身，他們就是利用小產權房發的財，和這次上海倒塌的房子一樣，最後發現24個股東里邊23個股東是當地的官員。他們還不錯，做的是大產權房，而更多的這一類人做的小產權房。現在如果去核查的話，基本都是這樣一種情況（鄉長和鎮長利用小產權房發家）。有些會給農民一些利益，但是農民並不知道這中間到底有多少利潤。可能是有一個億的利潤，但實際所有農民只分到了100萬。這樣的案例可以找到很多，關鍵問題應該是土地私有化。

　　土地不私有化是不行的，集體所有制是一個沒有明確產權概念的東西。集體企業的東西實際上就是選出了一個代表出來，這個代表說了算，並不是集體當中所有人可以參與決策。這些代表控制了大量的權利，他們之所以有機會不是他們有能力，而是他們鑽了制度的空子。如果土地私有化了，他們就鑽不了這個空子。

　　觀點地產新媒體：回到剛才的問題，2009年產生的很多“地王”都是國有企業拿的。

　　任志強：我們認為國有企業永遠不行的問題就在這，國有企業需要的是業績，這個業績不是利潤業績，是營業額業績。國有企業沒有資金成本的壓力，民營企業要計算資金成本的壓力，但國有企業很多不計算資金成本，這裏頭可能就差了18%。三年週期一年是6%的利息，就是18%的利息，國有資本不計算。所以國有企業比別人有更高的成本承受能力，有20%的資本差，民營企業當然拼不過，這是不一樣的。

　　另外，上市公司國有企業的股東回報要求不是那麼高的。民營企業不一樣，民營企業一定是要掙錢的，所以民營企業不敢去拿這麼高的地。