2009年4月，廣州市十區一手住宅交易均價為7978元/平方米，同比下降27.5%，環比下降3.7%。

　　最近關於樓市成交的信息很多，有經緯發佈的信息：廣州十區簽約套數前50名樓盤的成交均價環比上升5.3%，成交均價為8654元/平方米，相比3月份8220元/平方米，漲了434元/平方米；也有國家發改委和統計局發佈的4月份廣州新房價格與去年同期相比下跌6.7%，但較今年三月份卻上漲2.1%，環比漲幅在全國70個城市中居頭兩位。而今天廣州國土房管局終於發佈了《2009年4月廣州市十區房地產交易登記情況通報》，我們先來看一下該通報對廣州商品住宅成交情況所作的分析：

　　(一)4月全市一手住宅成交量進一步上升。

　　2009年4月，一手住宅的交易量進一步上升。全市一手住宅交易面積為83.24萬平方米，同比上升108.2%，環比上升30.9%，自2007年6月後月交易量首次重上80萬平方米，為22個月以來的最大月交易量。其中，中心六區交易面積為48.09萬平方米，同比上升86.3%，環比上升41.7%。同比、環比數據均顯示，本月一手住宅的成交量進一步上升。

　　(二)受部分批量交易案件的因素影響,全市均價出現下降。

　　2009年4月，廣州市十區一手住宅交易均價為7978元/平方米，同比下降27.5%，環比下降3.7%。

　　2009年4月成交均價環比上升的區域有5個，下降的有2個，其餘3個區域基本持平；其中成交面積靠前的番禺、花都、白雲、海珠、天河等區均價各有升降。蘿崗區4月均價環比上升38.8%，是由於該區本身成交量相對不大，易受結構性因素的影響，而該區香之雪山莊等價位較高的樓盤本月集中成交，在一定程度上拉昇了區域均價。海珠區2009年4月均價環比下降達28.1%，與該區部分住宅大批量低價成交有關，經抽取該區成交個案數據，該區有3宗住宅為單位之間的交易，成交均價僅為1173元/平方米，交易面積達5萬平方米，佔該區成交面積的29.3%，直接影響該區及全市成交總體均價水平。剔除這三宗特殊個案，全市均價為8423元/平方米，實際環比上升1.6%，環比變化幅度與上月相比變化不大

　　(三)中心六區、中高價位物業成交量佔比持續上升，周邊新區物業成交量佔比持續下降。

　　一方面，從區域成交情況來看，中高價位物業集中的中心六區4月一手住宅均價達9865元/平方米，交易面積48.09萬平方米，佔全市交易面積的比例為57.8%，與2009年3月相比，所佔比重有所上升(2009年3月中心六區交易面積佔全市交易面積的比例為53.4%)。中低價位物業較多的新四區4月一手住宅均價只有5396元/平方米，交易面積35.15萬平方米，佔全市交易面積的比例為42.2%，與2009年3月相比，所佔比重有所下降(2009年3月新四區交易面積佔全市交易面積的比例為46.6%)。中心六區、中高價位物業成交量佔比連續2個月上升。

　　另一方面，從成交價位區段情況來看，抽取網上備案數據統計，10000元/平方米以下價位區段的樓盤成交佔陽光家緣新建商品住宅備案的66.5%，該價位區段所佔比重與3月份持平。但14000元/平方米以上價位區段的樓盤成交佔比上升4.2%，而10000-14000元/平方米價位區段的樓盤成交佔比則下降4.2%，顯示本月高價位段樓盤成交比例上升。

　　從上述分析，我們可以看到4月廣州一手住宅成交價格如果剔除特殊的因素，全市均價為8423元/平方米，環比上升1.6%；而成交量應為78.24萬平方米，也比3月的63.59萬平方米上升23%左右。可以說，4月的成交登記依然維持了3月份"價微升、量猛增"的良好態勢，業內普遍擔心的"價升量跌"的態勢尚未出現。

　　應該說，廣州樓市3、4月所取得的良好的成交業績是與房地產新政、信貸政策以及開發商積極促銷的努力分不開的。近期房價有不斷上升的跡象和趨勢，樓市的報道甚至讓人有"房價越漲成交越好"的感覺。但抽樣典型樓盤住宅成交面積及均價情況卻顯示，雖然房價有小幅的上升，但許多樓盤4月的成交均價並不是很高。例如：廣州雅居樂6558元/平方米、南沙碧桂園3590元/平方米、中海璟暉15975元/平方米、保利中環廣場17918元/平方米，這些成交均價均比開發商自報的要低很多，有些要低1000元-2000元。這就是為什麼我不太相信開發商自報的成交均價的原因。

　　我在前幾天的博客中寫道："我認為，如果五一成交真的是很好，那一定是與開發商採取合理價格積極促銷有關；我不太相信，在這樣的市場環境下，'價格越漲成交越好'的奇蹟和神話。我甚至不太相信開發商自報的成交均價，據我的觀察即使是品牌開發商也存在謊報和虛報成交均價的情況。"可以說，我的猜疑在一定程度上得到了印證，或者說再次得到了印證：一是樓市成交好是合理價格促銷帶來的，而不是漲價漲出來的；二是品牌開發商的實際成交均價要比他們報稱的要低很多。

　　從4月網籤和目前房價的走勢來看，可能5月份交易登記的成交情況依然有可能保持價量平穩的態勢。但如果開發商不斷提升價格，那樓市的成交量到6月以後就肯定要回落。有人認為6、7、8月本來就是銷售淡季，加上開發商可能會斷貨，成交減少是必然的、不必擔心的。不過，去年6、7、8月卻是在市場環境很差的情況下，連續三個月成交量在60萬平方米以上，由一個月還達到66萬平方米。

　　總的來看，4月的成交數據還是比較令人欣慰的，沒有出現房價大幅上漲的情況，成交不僅沒有下跌反而創出新高。這樣好的局面和成果是來之不易的，是政府、開發商和消費者共同努力的結果，應當盡力呵護，不要任意提高地價樓價，導致樓市成交再次萎縮。