政策風險是影響行業信用的重要因素
受益於國內經濟的高速增長和前期有利的國家政策導向，中國房地產行業自改革開放以來，長期呈現快速成長的態勢。
但從2007年下半年以來，市場整體成交開始出現量縮價跌的趨勢，從而對國內房地產開發商的資金鍊造成重大沖擊，其中部分開發商受到了廣泛質疑。
而此次市場調整的宏觀背景，是在國家調控下各種政策的累積效應的逐步顯現。因此，市場對未來的政策走向及其可能影響，更是普遍感到迷惘。
行業風險正在積聚
中國房地產市場近年來的持續升溫，使得整個行業在超速發展中正在積聚更多的風險。2007年，全國完成房地產投資2.53萬億元，實現商品房銷售7.6億平方米，金額達2.96萬億元。1999年至2007年，房地產投資額的複合增長率高達25.88%，商品房銷售面積和銷售額的複合增長率分別為24.29%和34.6%。
新興市場特徵明顯，成長快速、波動較大，存在典型區域分割特徵從行業發展來看，雖然每年超過1500萬農村人口進入城市的浪潮、中國人均可支配收入年均提高16.94個百分點的速度、國民經濟連續五年保持兩位數以上的快速增長，都是推動國內房地產市場發展的內在動力，但中國房地產市場仍然屬於新興市場，表現為成長快速、波動較大，並且存在典型的區域分割特徵。這種分割不僅表現為城市與農村房地產市場的區別，而且表現為資金高度集中於少數核心城市。
2006年末，全國房地產開發投資額和商品房銷售額排名前十位的城市的合計比重，分別達到了36.18%和44.17%。而根據2007年國家統計局的有關資料顯示，這10個城市的人口數僅佔全國的9.74%，GDP佔全國的23.08%。
市場結構零碎脆弱，開發商應對逆境的能力弱從行業結構來看，較低的行業進入門檻導致了市場結構零碎脆弱，市場集中度極低。目前，國內規模最大的開發商萬科集團的銷售面積與金額的市場佔有率，2007年末也僅分別為0.81%和1.77%，遠低於發達國家市場的正常水平。同時，國內半數以上的房地產開發商是2002年之後成立的，民營的房地產企業從1999年的不足3000家，增長至2006年末的4.79萬家，七年間平均每年增長30.41%。這些開發商由於成立時間較短，普遍缺乏完整的行業週期經驗，並暴露出技術層次較低、財務管理與資本實力較弱等諸多問題，當國家政策發生重大調整或市場發生劇烈波動時，均易面臨重大挑戰。這種挑戰在直接融資與金融創新受阻，行業資金來源高度依賴於銀行貸款的背景下，更會被成倍地放大。
開發技術不成為行業核心競爭要素，開發商的實質是買賣與投機土地從行業技術來看，開發技術沒有成為行業競爭的核心要素組成部分，所開發物業的平均壽命僅為30年，遠低於國家規定的50年標準。
而在住宅產業化技術方面，我國更是遠遠落後於日本、北美地區整整40多年，並且受制於企業開發經驗和開發規模的不足，預計這方面技術的進步還將需要一段時間。因此，目前國內市場的多數開發商實質仍然是買賣與投機土地，而並非物業開發，整個行業內充斥着粗放型的開發與運作。
統計手段落後，阻礙了市場正常價格體系的形成從行業監管來看，市場統計手段的落後是造成房地產市場信息混亂的重要原因。即使是政府也難以獲得全部準確有效的市場數據，尤其是房價數據。被過度學術化和專業化處理的有關結論，與普通民眾的感受差異較大，統計口徑不斷變化影響了數據的連貫性和可比性。此外，雖然有信息公開制度的要求，但大多數房地產主管部門仍對當地真實房價諱莫如深的態度，也使得社會公眾對房地產市場的真實運行狀況無從把握，阻礙了市場正常價格體系的形成。
房地產金融配套發展緩慢，銀行貸款仍是主要資金來源從行業環境來看，多層次金融市場的不完善、資本配置效率的不足，使得銀行貸款為主的傳統融資渠道成為了中國房地產市場的主要資金來源，銀行貸款在房地產開發資金中的比例實際超過55%。2007年末，全國商業性房地產貸款餘額為4.8萬億元，佔本外幣貸款餘額總和的比重高達17.28%。與此形成強烈對比的是，2007年中國內地A股僅有兩家房地產企業實現IPO，共募集資金15.85億元，與上年相比，大幅下降72個百分點，而同期國內房地產企業在海外融資額達到554.27億元，比上年大幅增長349個百分點；集合信託的融資規模也比上年減少31個百分點。中國房地產金融難以配套發展的原因，除了目前存在的金融業的多頭監管、社會法律體系環境的不完善、政府的行政控制思維之外，投資者的普遍不成熟、風險承受度較低也是重要因素。而美國次貸危機的嚴重後果，也給國內投資者和政府監管層以前車之鑑。因此，作為風險較高的房地產債券產品，仍將難有市場空間。而利率的管制以及近期對銀行提供擔保的限制，加大了債券類產品的創新難度。
政策框架的不斷變化，是導致國內房地產市場及其參與者信用水平不高的重要原因中國房地產市場的現狀，是在國內獨特的社會經濟體制下和歷史發展過程中逐步產生，其發展進程既歸因於歷史必然性，又受到了諸多人為因素的影響。但縱觀其演化進程，人為因素中最主要的仍當屬政策變化的影響最為明顯。中國房地產自誕生之日起，就在政策與市場的邊緣徘徊，市場與非市場的力量交互作用，雖然目前市場化的力量維持着不斷加強的趨勢，但整個市場仍在政府制定的大框架內運行。這種框架本身由於中國快速發展帶來的持續性結構改變而顯得不夠穩定，這也是導致國內房地產市場及其參與者的信用水平始終無法保持在較高的位置的重要原因之一。而在所有政策中，土地、金融、稅收、業務、外資及住房保障等政策的影響尤為重要。
政策是重要因素
針對未來政策在以上這些方面可能發生的變化及其潛在影響，我們（新華財經）在此進行如下的專題討論與分析：土地政策中國未來的土地所有權仍然不可交易，雖然《物權法》出臺有助於克服部分制度缺陷，但其效果的釋放需要時間。土地開發引入市場化機制，增加了物業開發成本，自2007年下半年以來土地市場的低迷，使得部分地方政府又流露出放鬆土地出讓控制的意圖，但中央近期以土地問責制度為代表的新政策，則加強了這方面的約束，將會起到一定的制衡作用。近期，國家加強對土地的管理，使得土地供應存在集中化趨勢，但《土地儲備管理辦法》作為部門規章的法律地位並不高，不具有對地方政府的強制約束力，制度的推廣效果還需進一步確認。總體來看，具有一級土地開發能力和經驗的開發商未來優勢將更為明顯，但開發商與地方政府的協調能力在行業內依然至關重要。
金融政策作為影響中國房地產市場的核心驅動因子，目前金融政策取向存在市場化機制與窗口指導並存的狀態，其收縮與否對行業的生存狀態影響重大。從實際效果來看，政府在金融市場中的窗口指導行為，對房地產領域的影響通常更為直接和明顯。目前，國家金融政策的總體趨勢是鼓勵房地產的消費屬性，抑制投資屬性。從長遠來看，雖然中國金融領域的創新潛力依然巨大，政府對金融創新持謹慎並不拒絕的態度，但結合近期美國次貸危機的經驗教訓，中短期內通過金融創新提供房地產市場發展新動力的可能性不大。
稅收政策地方稅收的分割與無序競爭，導致宏觀調控中的稅收工具效果不明顯。房地產稅費繁多，包括土地出讓金在內的各種稅費支出，約佔整個房地產項目銷售收入的50-60%。重交易、輕保有的稅收特徵，使得各項稅收的政策效應被短期化，從歷史數據來看，政策出臺後房地產市場的成交量呈現短期脈衝現象，對中長期的影響並不明顯。作為市場重點關注的物業稅目前開徵的難度依然很大，而其一旦開徵，將對市場產生重大影響，其具體細節的制定至關重要。總體來看，對於政府而言，當前提高稅收的執行力度，將比完善制度建設更容易在短期內收效。
業務政策長期以來，房地產市場存在的多頭管理現象影響了政策的執行效果，但近期大部制改革的結果顯示了政府對房地產市場的重視。有關部門推出的套型限制政策在緩解結構性矛盾的同時，也將對細分市場產生不同影響。目前，對房地產市場供應結構的人為限制，有可能會對未來高端房地產市場價格反而起到推高作用。縮短開發週期的政策將影響房地產業的開發模式，雖然有助於增加市場供應，但也不利於開發商通過大塊土地開發來獲得規模效應。預售制度的管理，將成為未來政府宏觀調控的重要手段之一。
外資政策雖然海外熱錢的具體規模難以精確，但其已確實成為推高房地產市場的重要原因。目前，中國政府對資本項目的管制，在某種程度上也降低了未來熱錢大規模撤離時，可能出現的房地產市場崩盤的可能，但這種管制的可持續性更多地會受到國內和國際雙重政治因素的干擾。此外，政府目前在打擊假外資與境外融資方面的努力雖然有助於規範市場行為，卻造成了行業正常的境外融資渠道受到抑制的現象。而對於外國投資者而言，其個人投資中國房地產市場的限制，也將面臨進一步加強的趨勢。
住房保障政策在住房保障方面，保障體系的缺失容易引發市場供求的惡性循環。但目前政府力推的廉租住房制度由於覆蓋人羣有限，並且多數是購買力嚴重不足的弱勢羣體，因此，中短期內對市場影響將非常有限。經濟適用房制度將主要對低收入人羣產生分流作用，但這些樓盤同時將對周邊的其他商品住宅產生顯著的價格拉低作用。需要特別關注的是，保障性住房的發展可能會受到資金、開發能力的制約，而從各地政府已經公佈的2008年保障性住房供應的計劃來看，願望目標與現實的可操作性之間差距是明顯的。
總體來看，未來的政策空間較大，相關政策出臺時機與方式受制於宏觀經濟走勢。未來數年中國房地產市場仍將處於政策密集期，政府在金融、土地等方面仍有較大的政策空間，並可對市場產生根本性的影響。但這些政策的出臺時機與方式，將在更大程度上與宏觀經濟的整體發展趨勢密切相關。