恆隆如何做到“陳啓宗的模式”？如何做到高投入下的零負債經營？原因似乎在於恆隆的投資週期與回報週期的控制上。
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很多時候，當項目推薦者想向陳啓宗推薦項目的時候，他們很快發現找到了知音，抑或說他們知道自己尋找的生意夥伴是一個內行。當陳啓宗對推薦的城市並不感興趣的時候，他只會客氣地聊上兩句，但如果是他感興趣的城市，他會詳細的諮詢地塊的位置、面積和規劃，然後詢問是否適合做商場，或者是寫字樓。如果可以進一步，他會要求對方把項目的資料發送到他的郵箱。
陳啓宗甚至會向那些向他推薦項目或者是土地的人表達他對一個城市的看法，其中他會告訴你這個城市的GDP、城市規模、哪個區域他最看好，當然他最在乎的是人均收入水平，因為他想知道這個城市有哪些人可以買的起他帶來的那些商品。
有時候我們覺得陳啓宗是一個十足的生意人，甚至像個二道販子，他覺得他要做的事情是把LV或是HERMES帶到那些充滿購買慾望的城市當中去。於是暴發戶或是開始追求品味的人們發現在自己的城市能夠充分的滿足自己的慾望。這個時候陳啓宗會很驕傲的告訴他們，是我和我的商場為你們帶來了這些。
這種想法是從恆隆廣場成為上海這樣的大都市的時尚標籤開始的，或許陳啓宗自己都未曾想到恆隆廣場會有今天的成就，但當他發現之後他立即意識到這是一個前所未有的機會，他知道他能夠將恆隆廣場帶到全國。一個可以理解的現象是，似乎並不是所有的城市都能夠容納恆隆廣場這樣象徵着品味、時尚抑或是慾望的商業設施，但陳啓宗會告訴你：“你不懂，港匯廣場週末的日人流量是60萬人次。這是2009年地鐵開通之前的數字。”
與恆隆廣場相比，港匯廣場擁有更多的草根意識，抑或說它滿足了一個城市大多數人的消費慾望。
圖表：恆隆廣場的世界知名品牌（詳見 房地產模式 專題）
所以，當我們問陳啓宗在二線城市到底會選擇恆隆廣場還是選擇港匯廣場的時候，他告訴我們可能是港匯的模式，但是同時會有恆隆廣場的高端優勢，不同的城市會有不同的組合。
保守的恆隆
恆隆是一個天生保守的公司，儘管他們曾經想過激進，但是很快便在激進的道路上遇到了麻煩，1982年的一輪房地產週期調整當中恆隆遇到的幾乎是滅頂之災，隨後恆隆轉向保守，與大多數房地產公司一樣，恆隆在尋找一條迴避房地產週期調整的道路。
1997年，陳啓宗首先是躲掉了亞洲金融危機，隨後他在上海建設了恆隆廣場，恆隆廣場的成功讓他認為自己找到了恆隆的模式。
2006-2007年度恆隆的業績報告中，恆隆地產的負債是0。正是在此份報告中，陳啓宗說：“香港過去十年很奏效的一套，不大可能適用於遠為巨大和多元化的市場，故吾等必須打造新的模式。”
此後，多數評級機構對恆隆的評價開始轉向保守，在很多時候他們認為恆隆在嚴格意義上已經不能稱之為住宅開發商。
“恆隆現在更像一家商業地產發展商。”有評級機構這樣評價恆隆，他們認為對香港房地產商傳統的評價已經不大適用於恆隆了。
與之對應的是恆隆在業務收入上的表現，2006-2007年，恆隆地產物業租賃收入達30億港元，而物業銷售僅為13.85億港元。僅僅從這個數字表現上來看，顯然評級機構是對的。但是恆隆與大多數商業地產商並不相同，因為恆隆在2006-2007年的負債率是零，其上海兩項目的回報率20%。
這是恆隆保守的投資策略，因為當大多數人詢問陳啓宗哪種不動產投資方式最為合理的時候，陳啓宗會告訴你：如果你想買房子的話，在一個好的地段買下來，只要是全額支付，那麼你一定是賺的，因為房子會升值。如果你這個房子並不用於自住，而是用於出租的話，那麼你的投資回報率肯定更高。當然，前提是你必須有房子自己住。
這是陳啓宗的經營模式，在他看來，放在手裏淨賺的錢是最實在的。而商業地產的流動性較住宅地產更差，尤其商場如此，商場強調的是長期收益。
在更多的時候流動性差所帶來的風險也許是物業投資的信貸風險，但如果是“零負債”的話，這種風險幾乎也變成零，即便是經濟蕭條，出租率下降，風險依然被控制在最低點。
恆隆極其重視商場地段選擇。陳啓宗大多數選擇那些成熟的商業區域的地段建設商場，例如上海的南京路和徐家匯，瀋陽的中街路和青年大街。這些成熟的商業區域是商場出租率的保證。
在所有的高成本投資當中，陳啓宗最重視的是回報率。因而，在恆隆廣場及港匯廣場，固定租金+營業提成的模式開始成為可能。
陳啓宗在城市選擇、地塊選擇及項目選擇上幾乎是大多數急於擴張的內地房地產企業所無法理解的，他們可能更看中城市未來的規劃，但是陳啓宗看中的是城市未來的購買力。在地段的選擇上，陳啓宗趨向保守，核心的城市人流已經具備成熟的商業條件，這些能夠吸引商戶，並能在短期內帶來最大的回報。
從恆隆在上海的兩個項目可以看出，位於南京路的恆隆廣場與徐家匯的港匯廣場就是陳啓宗最為得意的作品。目前恆隆在上海的兩個項目無論商場還是寫字樓的出租率均為百分之百，兩項目的年租金收益高達10億港元。
陳啓宗的週期
大多數人難以理解的是，恆隆如何做到“陳啓宗的模式”？如何做到高投入下的零負債經營？原因似乎在於恆隆的投資週期與回報週期的控制上。陳啓宗似乎有意的在將投資週期拉長。而這一直以來被認為是陳啓宗執掌恆隆以後的保守策略。
1997年亞洲金融風暴之前可以看做是恆隆的資金儲備期，在這一輪週期當中陳啓宗沒有進行土地儲備，甚至在香港市場上出售了租賃物業。因而在亞洲金融風暴之後，陳啓宗成為香港土地市場上少有的擁有大量資金儲備的開發商，這被認為是恆隆第二代執掌之後的經典戰役。陳啓宗引以為豪的是，1997年亞洲金融風暴之後，香港的開發商當中只有他和李嘉誠手中擁有大量的現金儲備。而此時，李嘉誠保守而不再進入土地市場，所以，當時的香港土地市場只有恆隆在進行土地儲備。
在此一輪土地儲備完成之後，陳啓宗等於是在坐着收錢。之後，恆隆在香港土地市場上的拿地速度開始放緩，逐年小批量的開發，以延長開發週期，並在土地升值之後享有更高的利潤。
陳啓宗在2000年左右開始啓動上海恆隆廣場及港匯廣場項目，從而拉開恆隆進軍內地商業地產市場的序幕。儘管在上世紀90年代中期恆隆已經進行了兩個項目的土地儲備，但恆隆在項目規劃及資金、商戶、人才儲備及培訓上花費了大量的時間。
1998年-2007年是恆隆吸收土地儲備到消化土地儲備的階段。在此階段，恆隆進行了新一輪的現金儲備。2005年之後，陳啓宗開始強調中國機會，利用手中的現金在瀋陽、長沙、濟南等二線城市佈局。如若按陳啓宗在2007年的年報當中所言，恆隆將投資內地8到12個二線城市的話，那麼恆隆將陸續投入近千億的資金。
圖表：中國內地投資物業及發展中物業之按地域分析（詳見 房地產模式 專題）
這樣的投入對於目前年收入僅40億的恆隆而言是難以想像的，但陳啓宗有他自己的週期，在恆隆已經獲得的五個城市的土地中，進入實質操作階段的僅有天津瀋陽兩個項目，而此兩個項目土地恆隆早在數年前便已經拿下。
圖表：恆隆內地二線城市發展戰略（詳見 房地產模式 專題）
恆隆這些資金可能會在未來10年到15年內逐步投入，這是一個相對較長的週期，而且項目一旦建設完畢之後便可直接轉化為收益。
恆隆將根據自身的年度收益情況逐步的投資其他城市的項目。在未來三年內恆隆每年會有50億元左右的收入支配，這足以維持在其他城市項目的投資。更為重要的是，如若瀋陽等城市的項目進入收益期的話，恆隆的收益會出現一輪新的增長，這將為恆隆的投資帶來更多的資金保障。
此外，陳啓宗認為，為了搶佔機會，恆隆可以適當的向銀行貸款。可以想像，在陳啓宗的開發週期當中，即便是貸款，陳啓宗依然重視資金的使用效率及低負債的要求。許多分析人士認為更多的時候陳啓宗將貸款使用到購入土地上，而後期的項目開發，恆隆有能力通過自有資金來進行投入。此外，恆隆的商場只是一個最初的落腳點，其後，恆隆會在商場的基礎上配套發展其他物業，例如港匯廣場與恆隆廣場開業之後恆隆興建了寫字樓進行出租。但陳啓宗表示，未來其他城市的開發不一定會走寫字樓的路線，酒店及租賃型的公寓可能是不錯的選擇。對產品的搭配上，恆隆有選擇方式。
陳啓宗的投資週期決定其能夠將投入的資金根據自身的營業收入情況分期投入。一切都根據恆隆自身的收益安排。
如是，我們可以清晰看到恆隆的模式：陳啓宗理解且知道房地產尤其是商業地產流動性差的事實。流動性差的風險在於其佔用大量的資金，並且不能及時的套現。於是陳啓宗選擇不貸款，同時拉開項目投資週期，減小資金的集中投入。同時，陳啓宗通過項目選擇，縮短回報週期。因而陳啓宗並不在乎房地產行業的流動性差，他所作的不過是順應房地產業流動性差的弱點，有效的把握房地產的投資週期而已。
當然，在恆隆模式當中最為重要的是其不可複製性，一方面是大規模的資金投入而無需貸款，這在內地房地產企業當中幾乎不可想像；而另一方面恆隆在上海及香港積累的品牌優勢讓陳啓宗能在更多的城市推廣恆隆廣場。在瀋陽、長沙這樣的城市買到最新款的LV手提袋抑或是阿瑪尼的服裝，畢竟是這些城市的精英階層難以想像的事情。但陳啓宗顯然知道長沙抑或是瀋陽擁有這樣的消費慾望，而大多數內地地產商是招不來這些品牌的。陳啓宗看中的是其中的商業機會，在許多時候，人們會樂觀的認為阿瑪尼抑或是LV會擁有越來越多的中國客戶。
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