南京萬科"價格門"事件，萬科的這個應該是商品房，我覺得政府的價格干預有點過分，直接用行政手段干預商品房的價格是不明智的。
由於宏觀政策及信貸緊縮的影響，房地產價格正在走軟，成交量出現下降，房地產開發商的處境越來越難。中山大學嶺南學院院長吳立範在接受觀點地產網的專訪時表示，把目前流動性短缺、房價下滑歸結於信貸緊縮的結果有點過分。他認為即使沒有去年9月份的信貸緊縮政策，今年的房價一樣會下滑，只是下滑的程度可能會有所不同。
以下是觀點地產網對吳立範教授的專訪。
觀點地產網：在目前的情況下，出臺物業稅是否合適？您覺得在什麼時候出臺最合適？
吳立範：在目前的情況下出臺物業稅顯然是不合適的。現在房產市場都處於調控下滑階段，房價總體水平相比去年的高峯期下跌了20%，甚至30%，現在推出來的話，對整個的房產市場衝擊很大。另外，除了目前的經濟環境之外，物業稅在很多方面都沒有做好出臺的準備。這些準備對政府來說，應該是物業稅實現從空轉到實轉的一個必要條件。因為物業稅的問題不僅僅設涉及到房地產，還涉及到千家萬戶百姓的切身利益。因此是一個巨大的複雜的工程。政府應在各個方面做好充分的準備。一是思想和認識上的準備。儘管從03年以來我們在物業稅的問題上，學者、專家、業界以及政府官員都進行了充分的討論，但沒有達成一致的觀點，分歧還是比較大。如土地出讓金的問題，土地出讓金是不是物業稅的一部分，大家各執己見。二是物業稅制度上的準備。包括物業稅的稅率和稅基及各種不同情況的處理和安排。這些也都還沒有統一明確的觀點。而這些都是物業稅的基本問題。三是技術上的準備。物業稅涉及到所有有物業的百姓和業主。如何去徵收、採取什麼方式去徵收，信息方面的收集等，技術上還沒達到要求。這些會影響到物業稅推出後的公平性和有效性。在這幾個方面需要更多的討論，各級政府要準備好了，就可以考慮出臺物業稅了。
觀點地產網：從物業稅試點的幾個城市來看，當前物業稅遇到的困難主要在哪些方面？
吳立範：物業稅在幾個城市的試點，都是在假定的條件下空轉的。要不要徵收的物業稅，大家都形成了統一的意識。然而涉及到徵收物業稅的具體問題，困難還是比較多。比如，採用單一稅率還是多重稅率，經濟房和高價房是否該採取不同的稅率，差異有多大等。第二是稅基的問題。稅基是根據房產的價值來確定的，可如何確定房產的價值。如果房子是通過市場交易的，這就很好解決，因為有市場交易價。可實際上，這部分房子所佔比例很小，大部分房子都是以前通過福利分房的形式、補貼的形式獲得的，沒有價值確定的基礎。如何去評估這部分房子的價值？還有房產價值的變化，又該如何去調整稅基？第三是在自住房和投機房之間徵稅的差異問題，我們也沒有明確的規定。包括自住房是否應給以一定面積的豁免稅，多少面積。最後物業稅有沒有地方差異性，各地方經濟發展不平衡、收入不平衡、房產價格也不平衡，是否應考慮這些因素來確定不同的稅率。
目前試點的城市可能採用差異性的稅率。根據各個城市的水平來確定出來的比較合理的稅率。這些問題都沒有解決，物業稅當然難以實施。
觀點地產網：為什麼信貸調控會對房地產市場造成這麼大影響？會不會造成房地產市場的崩盤？
吳立範：我們其實是反過來看這件事的，我們先是看到了房地產市場的下滑，然後回過頭來看看是否是由房地產信貸緊縮造成的，其實這種由結果反推原因的看法是片面的。我覺得把目前流動性短缺、房價下滑歸結於信貸緊縮的結果有點過分。我們先問個問題，如果沒有去年9月份的宏觀調控，現在的房價會不會下滑？我的回答是即使沒有去年9月份的信貸緊縮政策，今年的房地產價格也一樣會下滑，只是下滑的程度可能有所不同。因為，從去年9月份的信貸政策來看，主要是在第二套房貸上加重了自付的比例以及在利率上比第一套房調高了。這種做法是對的，我們的政策就應該在第一套房和第二套房上有所區別，因為第一套房是自住，第二套房大部分屬於投資性的。所以第二套房貸政策只是打擊了投資性住房問題，並沒有影響到第一套房的購買。房地產價格下跌來自國際和國內的影響。國際上是美國次貸危機所帶來的影響，國內宏觀經濟形勢的變化起到了很大的作用。房地產業的下滑和整個經濟增長速度放緩相關。自去年下半年以來，人民幣升值、出口下降和通貨膨脹上漲，使央行連續多次上調銀行準備金比例和利率，對全國的信貸都會影響。所以我們看房地產的情況不能孤立去看，而要放到國家整個宏觀經濟大環境中去看。這樣去看的話，我們就可以看到，房地產的下滑不是單純信貸緊縮政策引起的。再就是股票市場的變化，房產和金融市場有密切的聯繫，股市的變化嚴重影響了房產資金的供給和需求。在銀行信貸上，我們以往在房產的信貸政策上一直都是比較寬鬆的。以前連樓花都可以賣，現在應該是在逐步規範化，控制風險。過去銀行對房地產的信貸過於優惠和寬鬆了。今後應該不會再有這樣的現象了。當然銀行這種政策的調整，在目前的環境下，確實會對房地產市場造成一定的影響。但這是銀行在信貸方面走向規範化的過程，是值得肯定的。
通貨膨脹加上中國人民銀行連續上調利率和存款儲備金，地方政府加快經濟適用房的推出等諸多方面集合在一起，給房地產商造成巨大的影響。因為房地產商資金的來源一部分是銀行貸款，這一部分佔了很大比重。第二部分是，樓盤銷售後的回籠資金。第三是短期的融資、如發債或者上市等。主要是前兩個部分。然而今年，房價下降，成交量低；股票市場融資及發行債券也越來越難，這些都造成了房地產商的資金缺口。過去房地產商是試圖從股票市場再融資，發行債券等，可這些方式在目前的情況下都做不到了，行不通了。市場的這些調整都是這些房地產商所沒有預料到的。所以我覺得這次的調整也給房地產商帶來了很大的教訓，不要以為金融市場、股票市場，外部籌集資金的手段在任何情況下都是可以行得通的，這些其實並不是可靠的融資手段。房地產商要發展，最主要的還是要靠自己有創造現金的能力。不能完全依賴於股票市場、發行債券等。
造成房地產市場崩盤的說法就有點危言聳聽了，目前還看不到這種跡象。沒有出現大型房地產公司倒閉的現象，房價短期內也沒有大幅下跌，說不上崩盤，但潛在的危險還是存在的。房地產商要根據自己的能力來發展自己，不要盲目去買地擴張。
觀點地產網：怎麼看待當前開發商的救市論？它對新的政策可能會造成什麼影響？
吳立範：開發商呼喊救市，是房地產市場不成熟的表現。房地產市場本來就是競爭的市場，這種競爭機制的市場就存在風險，表現在市場走勢可能在一段時間內可能過高，也可能一段時間內持續低迷，這些都是市場的正常現象。在這個市場裏，不管你是開發商還是投機者，都要自己承擔這個風險。並且這種競爭的市場本身就有調節的作用，使一部分低劣沒有競爭能力的房地產公司淘汰出去，這些都屬於市場的調節。因此，我們允許一部分企業在這個競爭的過程中發展起來，一部分淘汰出去。我們又沒看到房地產市場崩盤的跡象，沒必要救市。寄希望於政府救市，還不如面對現實，找出自己的對策。
因此這些救市論對下半年的新政不會有什麼影響。新政應該是保證房地產長期穩定地發展，打擊以投機為主的行為，而不是短期的權宜之計。
觀點地產網：你對下半年的金融信貸形勢有何判斷？開發商所面對的從緊信貸調控政策是否有所鬆動？
吳立範：下半年的形勢如何要和國際國內整個宏觀環境聯繫在一起來看。但從目前來看，下半年的形勢應該是非常嚴峻的，短期內通貨膨脹帶來的壓力是不會改變的，產業調整影響還會持續下去。房地產開發商所面對的從緊信貸調控沒有鬆動。救市，是表示市場處在崩潰的邊緣，政府才需要去救。但房地產市場並沒有在崩潰的邊緣。首先從房價來看。房價從去年9、10月份到現在，出現了一個調整。確實是高位下滑，但也只是到了去年7月份的水平，相對來說還是一個比較高的價位。這種調整並不劇烈，我們現在還沒看到房價大幅度跳水的現象。二是從交易量來說，與去年同期相比，確實是下滑了。但這只是對未來市場發展不確定的反應。市場處於僵持的階段。三從不良貸款來看，還是相對比較少的，銀行體系也沒受到什麼影響。但潛在的危險還是存在的，可並沒有到需要救市的地步了。因此，從緊的信貸調控還是會繼續下去。
觀點地產網：您對南京萬科"價格門"事件有什麼看法？如何理性認識開發商與政府在其間的博弈？
吳立範：對這個事情我不是很瞭解。但我覺得要區分是經濟適用房還是商品房來看待。從報道來看，萬科的這個應該是商品房。是商品房的話，我覺得政府的價格干預有點過分，直接用行政手段干預商品房的價格是不明智的。地方政府對商品房的管制是必要的，如樓盤的規格、質量要求、容積率及其他的建築要求，政府應該去管理，開發商也應該按規劃去建設。而對住房的價格，政府應當區分商品房和保障性住房。對於保障性住房，政府有權規定它的價格。但商品房的價格應該由市場競爭來決定，而不是政府用行政手段來決定。
南京物價局是根據土地出讓金、稅基和合理的利潤來確定的一個指導價格。問題在於這個價格是否是一個保證價格。如果政府確保發展商能有合理的利潤，並承擔房屋賣不出去的風險，政府的決定是合理的。否則的話，還是應當由發展商根據市場供求自行決定價格，並承擔風險。
觀點地產網：您對政府在樓市調控中的作為與角色的定位有何建議？
吳立範：政府的歸政府的，市場的歸市場的。政府對市場的調節應該是用經濟手段，如稅率利率，經濟政策宏觀經濟的調控工具等，而不是直接干預商品房的價格。屬於經濟適用房，保障性住房，政府應該用行政手段直接干預，保證低收入家庭有房住，但商品房的價格就應該由市場正常競爭去決定。住房市場不是一個壟斷市場，而是一個競爭市場，應該由開發商和消費者自己去博弈。中央政府的調控政策是正確的。但一些地方政府還有待加強。