一、社會經濟環境
上半年廣東宏觀經濟運行降溫，完成國內生產總值16018億元，同比增長10.7%，增幅回落3.6個百分點；完成全社會固定資產投資4547億元，同比增長18.0%，增幅下降1.2個百分點。城鎮居民人均可支配收入10294元，同比增長10.8%；扣除物價因素，實際增長3.8%。
二、數據分析
(一)房地產投資
1、完成開發投資
廣東房地產完成開發投資1342.87億元，同比增長34.13%，與全國增長大體持平；增幅同比上升2個百分點。房地產開發投資佔GDP比重為8.38%，同比高出1.46個百分點，低於全國水平1.72個百分點(見表1)。
圖一：廣東固定資產投資與房地產開發投資增長比較圖
按用途劃分的完成開發投資當中，住宅增幅在上年同期增長32.41%的基礎上，又有36.22%的增長；辦公樓、商業用房同比分別增長-11.34%、5.98%，與上年同期24.80%、16.0%增幅相比下降較大；其他投資增長54.17%，同比提高近10個百分點。數據表明，投資者進一步加大了對住宅的開發投資，其它投資則成為新的投資熱點(見表2)。
2、開發資金來源
上半年到位資金1900.23億元，同比增長16.42%，同比增幅下降8.73個百分點。其中，國內貸款445.43億元，同比增長18.18%，佔本年到位資金的比重基本持平，增幅同比下降6.32個百分點；外資34.77億元，同比下降27.93%，佔本年到位資金比重下降1.13個百分點；自籌資金690.98億元，同比增長60.93%，佔本年到位資金比重增加10.65個百分點；定金和預付款729.04億元，同比下降6.26%，佔本年到位資金比重下降9.28個百分點。(見表3)
圖二：廣東房地產到位資金佔開發資金比重圖
圖三：廣東房地產資金總額及增長態勢圖
圖四：廣東房地產資金來源結構圖
(二)購置土地與購置單價
與上年同期相比，房地產企業購置土地面積增長49.76%，應與去年大量購置土地後辦手續原因延後統計有關。購置金額增長46.27%，增幅減少近40個百分點。購置單價同比下降2.52%，增幅大幅度下滑48個百分點。(見表4)。
圖五：廣東房地產企業購置土地面積和單價走勢圖
(三)商品房建設
商品房施工面積同比增長35.18%，增幅增加24.95個百分點；新開工面積同比增長18.5%，增幅下降7.42個百分點；竣工面積增長4.04%，與去年同期下降3.81%對比，增幅明顯。
商品住宅施工面積同比增長36.01%，竣工面積同比增長4.99%，未來一段時間住宅市場供應加大(見表5)。
圖六：廣東商品房建設狀況圖
(四)商品房交易
商品房銷售面積2012.58萬平方米，同比下降20.35%；銷售額1180.2億元，同比下降20.66%。其中，第二季度銷售面積1199.84萬平方米，環比增長47.63%；銷售額720.17億元，環比增長56.55%。上半年商品房均價是5864元/平方米，同比微降0.39%，環比下降0.51%；其中第二季度6002元/平方米，環比增長6.04%。
商品住宅均價5711元/平方米，同比增長2.77%，環比下降0.12%；其中第二季度均價5821元/平方米，環比增長4.96%(見表6)。
圖七：廣東商品住宅銷售狀況圖
(五)市場消化係數
市場消化係數(注1)越大，說明市場越活躍，消化能力越強。與上年同期相比，上半年市場整體消化係數均為負增長，下降0.4270，反映市場活躍程度不夠，消化能力較差(見表7)。
圖八：廣東商品房消化係數走勢圖
(六)二手房交易
上半年全省二手房銷售面積1645.54萬平方米，銷售額434.40億元，同比分別下降24.79%和32.61%；銷售均價2640元/平方米，同比下降10.39%。其中廣州、深圳二手房銷售面積分別為327.71萬平方米和224.94萬平方米；銷售額分別為142.64億元和128.71億元；銷售均價分別為4353元/平方米、5722元/平方米；同比分別增長17.08%和9.87%。
第二季度廣州、深圳二手房銷售面積分別為168.61萬平方米、140.36萬平方米，環比分別增長5.98%和65.95%；銷售額分別為74.26億元、75.67億元；環比分別增長8.61%和42.69%。二季度廣州二手房均價4404元/平方米，環比增長2.48%；深圳二手房均價5391元/平方米，環比下滑14.02%(見表8)。
(七)商品房空置
上半年末商品房空置總量1586.42萬平方米，較2007年末增加7.2萬平方米，增長0.46%。其中住宅空置增加60.35萬平方米，增長8.03%。值得關注的是，其他物業待銷面積大幅度減少，滯銷和積壓面積大幅度增加，反映其空置的時間結構惡化(見表9)。
圖九：廣東商品房空置狀況變動圖
三、結論
1、關於資金供應和土地供應。在商品房施工面積大幅度增加的同時，開發到位資金增幅下滑近9個百分點；到位資金佔開發資金的比例下降至2003年上半年以來最低。從資金來源看，國內貸款增幅放緩，定金、預付款負增長，自籌資金增速加快，增幅達2003年上半年以來最高，顯示整個資金鍊條趨緊。土地購置單價從連續3年(上半年)高位增幅逆轉為輕微跌幅(-2.52%)。
2、關於開發投資和商品房供應。房地產開發投資同比增幅為2003年上半年以來最大，考慮到建材和人工漲幅高，開發投資實際增幅應適當調低。商品房施工面積增幅為近年最大，應與閒置土地政策收緊有關，將會加大後市的銷售壓力。
3、關於銷售和空置狀況。商品房銷售面積和銷售金額同比均下降兩成，為近5年(上半年)來首次降幅。市場消化係數自2003年上半年不斷攀升以來首次下滑，低於2006年上半年水平。商品住宅空置量出現近5年(上半年)來首次增長。二手房銷售量與銷售額同比分別下降25%和33%。
4、關於房價。商品房銷售均價同比環比均微降，基本回落到去年同期水平。二手房均價同比下降一成。
5、綜上所述，除開發投資額、商品房施工面積等項增幅較大外，其餘各項指標與2003年以來各年度的上半年相比，均呈現較低的增幅，甚至出現跌幅，反映出市場延續去年四季度以來繼續深度調整。當前狀況如果延續，隨着去年企業擴張帶來後市供應量的增加，下半年商品房空置量有增大趨勢。
注1：“市場消化係數”是通過計算一定時期內商品房吸納量佔市場供應量的比值，反映市場消化能力。
市場消化係數計算公式：銷售面積/(k×竣工面積+待銷面積×以月為單位的時段數/12)。
一般公式定義為：市場實現吸納量/市場有效供應量。
係數的分子為銷售面積，含現樓和預售；分母為新竣工面積(由於一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償等，因此可銷比例k取為0.8)＋待銷面積(小於1年的空置量)。
廣東省房協市場分析課題組
(廣東省房協市場研究部、華南理工大學建築學院建設經濟管理與房地產研究所、廣東省統計局固定資產投資統計處)