信貸從緊閥門拉下之後，中國房地產企業感到前所未有的資金壓力。
這顯然不是一個正常的現象，也不是一個成熟的房地產市場應該有的狀態。但是問題的根源在哪裏？我們不禁問。
喬志傑已然憑藉專業的眼光穿透市場的浮躁與喧囂，對中國地產行業變革和地產轉型的基礎情況進行有力的分析和把握，一片唉聲嘆氣之中，他熱烈期待着中國房地產金融經歷一次涅槃。
1997年，喬志傑創立了首家提供企業金融服務、企業金融顧問的專業化金融服務公司——永安信金融服務機構。2007年，永安信被評為“最佳地產金融服務公司”，這是中國地產界第一次正式評選出的第一個專業的地產金融服務公司。十年之光陰短暫，永安信已如鳳凰展翅。
《觀點地產》：經過2007年房地產市場的迅猛發展，招拍掛土地成交量及成交價格成“雙升”態勢，這也使得房地產企業有大量資金被困於土地之上。與此同時，08年政府提出信貸從緊的口號並逐步施行，在您看來，信貸緊縮會給地產企業帶來怎樣的影響？企業又該如何化解資金方面的問題？
喬志傑：首先我們要看到，目前的房地產企業不僅僅存在着土地市場的問題，其後還存在着對地產行業的過度炒作；第二是地產市場流動性過剩，信貸投入過大，外國資本集中進入市場過快等一系列的問題，這直接導致了房地產市場出現了價格和供量的過快增長，原因就是這些。
我並不認為中國的房價過高，也不認為會出現大幅降價的可能，但是過快的增長速度是有的。在這種狀況下，政府開始採取了信貸緊縮、境外資金的阻截、限制上市企業的融資等一系列政策，我個人認為這是對房地產過快增長，或者是房地產流動過剩所採取的措施。手段是否科學我們先不說，但是意圖是合理的，是為了讓房地產市場更健康地發展。我們可以從幾方面來看。中國房地產發展20多年了，地產企業的開發、規劃設計、項目管理水平已經達到發達國家的水平。但是我們行業的金融還處於很初級的階段，為什麼這麼講？到今天為止，我們可以看到房地產首先從貨幣供應渠道來講，銀行信貸所佔的比例太大，這是嚴重不合理。銀行整個信貸投資過剩，就不應該成為房地產投資的主角，但是我們卻唱了20多年的主角，這個不改變，房地產行業不可能健康。這對雙方都是危險，渠道太單一，這個出問題，另一個就要出問題。換一句話講，銀行的利潤60%以上來源於地產，調理銀行的信貸資金在銀行中的比例是必須的。再者，中國還沒有出現特別專業的投資機構，中國房地產行業的核心是房地產開發商，但是我們缺乏房地產後資本、房地產的基金，甚至連最應該擁有的獨立資產都沒有，對地產金融來講，這是不正常的。
我有一個這樣的觀點，08年將是中國房地產金融真正啓動的一年，“寒流”的說法，我認為僅僅是針對一些不適應發展的企業，對於真正房地產金融來講，08年是好的一年。我相信通過這一次信貸緊縮帶來的影響，會促進金融機構、房地產投資機構等專業房地產金融高速發展。從年初以來，在全國各地有大量通過各種方式整合和組合起來的投資聯盟，投資機構都開始出現了。
信貸緊縮帶來的第三個影響就是促使房地產行業走過高度增長期後進入調整期。中國地產走到今天，行業門檻過低，企業量過大，開發的資金、項目的集中度太低，這也是不合理的。如今的狀況是必然對整個房地產行業結構進行調整，就是大家提到的行業“洗牌”。
《觀點地產》：隨着房地產市場的逐漸成熟，其“類金融行業”的特質將會對地產企業的金融運作提出越來越高的要求。在您看來，中國的房地產企業面對一個怎樣的金融環境，這種環境在今後有何走向？
喬志傑：首先來講，中國房地產企業面臨什麼樣的金融環境，從這麼多年看，中國房地產到現在就沒有形成自己獨立的專業化的金融環境，甚至是一個很糟糕的金融環境。這個環境裏談及金融就是銀行，銀行高興你的環境就好，銀行不高興你的環境就很差。
至於地產金融環境的走向，我認為最核心是房地產的專業機構的成熟。如果房地產資金的供應把銀行的比例從80%降到50%、40%，資金從哪來，那就是從房地產專業機構來。所以我認為房地產金融環境，最大的走向是專業的地產金融機構開始起步，包括專業投資基金、地產投資基金、項目開發的投資基金、地產信託基金以及信託公司的專業產品，最後形成房地產行業獨立自身發展的金融體系。《觀點地產》：可能這需要比較長的過程。
喬志傑：我認為08年開始，速度會很快，之前是因為沒有發展空間。第一，國家在金融方面的舉措和銀行這幾年的高速發展，自身更加健全，對房地產利潤的依賴會減少；第二，從我們整個社會的金融環境來講，我個人認為，即使今後銀行放鬆緊縮也不會像現在這樣了，這是中國整個金融風險防範的問題，可能銀行在地產方面的投資比例不會回升到過去這麼高，而是一個逐步降低的過程。
《觀點地產》：相信這也是一個從依賴到獨立，從瞭解到成熟的過程，永安信是否正是應這一趨勢而生？其成功之處在哪？
永安信國際總裁 喬志傑
喬志傑：這有一個大的背景。中國房地產行業從啓動到現在，已經有20多年，可以分為三個階段。第一個階段是以建設為核心的階段，這個階段的理解就是能修房子和會修房子是核心，也就是建築核心，歷史的創造者是我們的建築工。第二個階段是房地產的市場競爭力階段，市場的競爭力成為它的核心，所以我們看到營銷機構、代理機構、銷售機構大幅度增長，這個階段造就了不少優秀的地產策劃公司。第三個階段，從2000年後開始，明顯地感覺到以金融為核心的階段，中國房地產行業整個核心競爭力是金融、貨幣競爭力。
永安信正是在金融為核心的時代出現，營銷策劃公司幫助房地產提高策劃能力，設計公司幫助他們提高設計能力，而永安信是提高他們的金融能力。我們提出房地產企業的金融體制建設，是最重要的體系建設。比如說我跟房地產企業聯合，第一個是開發建設體系，以買地、規劃、設計、建築、包括監控、內部管理控制；第二個是市場體系，包括營銷推廣等等；第三個是怎麼解決資金，這個體系最重要，這個體系強，其他的兩個體系就跟着強。
我們見過太多的老闆，他告訴我們，我是建築房子的專家，規劃設計一看就知道是否有錢賺，營銷方面是專家，所有的銷售策劃都是我做的，但是很難聽到一個老闆說我是籌錢的專家。對於企業來講，領導能籌錢，會管人，這個公司一定會做大的。
《觀點地產》：永安信首次提出了金融謀劃的理論，這一理論在具體實踐中是如何體現的？它的服務優勢主要有哪些？
喬志傑：上面談到的種種狀況導致地產金融的薄弱，房地產金融體系建設的啓動迫在眉睫，如何去系統地建設這個金融體系就是我們專業的理論系統，在這一點上，我們服務的不是項目，我們服務的是企業。我們服務的不是某個項目資金的方式，而是一個企業的整體建設。內容包括整個企業的團隊建設、戰略制定，包括了企業金融平臺的搭建，資本通道的打通，也包括了某一個項目的融資方案，甚至包括了資產的重組。當然我們不會停留在這個階段，其實最後的應該是資源整合的階段，錢不再是最重要的，因為中國的房地產金融整個體系建設完成之後，初步推算中國房地產基金的管理規模可以達到1千億以上，到時只要有項目肯定不缺錢。
金融謀劃講的是，做任何一個房地產項目，我們應該在啓動它之前對它整個金融做一個謀劃，相當於對資金的整個組合做一個謀劃。所以我們做任何一個項目都有報告，都有計劃書。所以談到我們服務的特色，我認為有四點：第一是我們的專業化，第二是操作眾多案例後的經驗，第三是團隊，第四則是資源。
我們是做資源整合的服務，和很多資源機構建立了關係，包括基金和銀行等等。同時我們為一些大開發商提供服務，建立了廣泛的客戶資源，這也是我們的優勢。我認為專業技術水平、經驗和我們的團隊水平構成我們目前的一種服務優勢，而資源的優勢讓我們可以幫助企業完成整個金融戰略。