土地招拍掛制度至今正式實施3週年。在昨日(8月30日)某房產網“‘8.31’后土地制度的進化與反思”論壇上，有關專家和業內人士指出，雖然“招拍掛”的土地出讓方式一定程度上遏制了腐敗尋租行為，淨化了土地市場，但目前的土地出讓中存在大開發商壟斷、價高者得和單幅地塊面積過大等三大問題，值得注意。
協議劃撥時代諸多“人情地”
據合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江介紹，1992年廣州開始實施有償用地，但是以劃撥方式協議出讓。“當時各行各業均來拿地，找市長批地，據說規劃局長離職時，保險箱裏都有一摞條子是要求批地的，留給下一任局長。”當時由於主流的拿地方式還是劃撥，因此通過招拍掛方式出讓的土地大部分都流拍。
除了存在暗箱操作外，由於沒有招拍掛，“人情地”使得土地收益很少，不足以去支持市政公共建設。據悉，當時定的價格標準是住宅820元／平方米，商業1800元／平方米，因地段不同而有上下30%的浮動。
30平方公里住宅用地握在開發商手中
2004年3月30日，國土資源部、監察部聯合下發《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，規定2004年8月31日後，不得再以歷史遺留問題為由採用協議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。
“最初開發商一直抱怨地荒，同政府之間展開博弈。但經過這3年的磨合，政府開始不斷放地，而開發商也逐漸適應招拍掛拿地的方式。”黎文江說，據初步統計，目前廣州市十區有30平方公里的住宅用地掌握在開發商的手中，加上從化和增城兩市，共40平方公里。這些地塊有的是“8.31”大限前補辦手續獲得的、有的是後來通過招拍掛獲得的，都是已經領取了建設用地通知書的地塊。例如，南沙就有5.5平方公里、番禺華南板塊還有5平方公里的土地由開發商儲備。
究其原因，一些地塊是由於手續不健全拖住了開發進度，還有一些則是當時出讓時地塊面積太大，開發商分期開發放緩了進度。例如，南沙的濱海花園一個項目就要分8期，現在才建到第3期。
中小開發商拿地難
目前活躍在土地市場上的大多都是萬科、保利、富力、碧桂園、雅居樂等等大型的開發商，由於資金實力的限制，大批的中小開發商已經被攔在了土地一級市場之外。
“因為限期一次性交齊土地出讓金，中小開發商基本難以做到這一點。”黎文江認為，開發商壟斷土地是一件非常危險的事。他算了一筆賬，碧桂園在上市之後的土地儲備總共有54平方公里，今年上半年其銷售面積是93萬平方米建築面積，如果按照一年200萬平方米的銷售面積和1容積率計算，一年可以消化的也就是2平方公里土地，消化54平方公里的土地儲備需要27年。
因此黎文江建議，政府今後可以在土地出讓中考慮准入制度，要求開發商呈交其土地利用計劃，限制囤地過多的開發商再買新的土地。
李力怡認為，開發商不做土地儲備是不可能的，大多數開發商都要考慮三至五年的土地儲備。但在逼開發商不能囤地的方面，中山的做法值得廣州借鑑。中山讓開發商交納很多的保證金，規定必須要在多少天內開發，如果不開發，那麼保證金就被沒收了，賣樓之前，也要交納保證金，規範開發商拿了地就一定要及時開發。
高地價到高房價的惡性循環？
“招拍掛”執行之後，在廣州土地市場上頻頻出現“地王”，有業內專家認為，由於採取“價高者得”的模式，土地成本的上漲會推高房價。
寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，目前在招拍掛三種形式中，我們主要採取的是掛牌和拍賣，基本上就是“價高者得”的模式，這容易造成資金雄厚的開發商鬨搶土地的衝動，只要有兩家開發商競拍，就可以使土地價格上升。例如富力競拍珠江新城的前期土地時，價格也就在4000元／平方米左右，但是到了今年5月一下子就拍到了9500元／平方米，現在又上升到1.2萬元／平方米，出現了地價倍增的態勢，連帶同一區域的樓價上升，這種狀態是不健康的，政府應該給予檢討。
廣東省政協委員、九三學社廣東省政法委員會副主任孟浩認為，政府賣地的同時，要考慮承擔社會責任，而不是將土地賣得很高。地產商通過高價格獲得土地，勢必要通過賣房屋才可以將地價的成本消化掉。政府賣地不應該是價高者得，應該考慮綜合的因素。
而黎文江則指出，“地價高是好事。”他分析說，房價高並不是完全由地價造成的，以前珠江新城的土地價格是3000元／平方米，現在房子也賣到上萬元1平方米，開發商不會因為政府的土地價格低，而主動將利潤讓出來。他還指出，高地價可以讓政府收取更多的土地出讓金，進行財富的二次分配。去年，廣州從土地出讓金中拿出18億元建設廉租房，為住房收入雙特困戶提供了近8000套住宅。