對土地增值最高收取60%的稅收！房地產調控政策"突降"，即掀驚濤駭浪，地產股紛紛摔在跌停板上，龍頭公司亦難倖免，其慘烈境況令人瞠目。市場信心一度嚴重受擾，指數連續兩天巨幅震盪，振幅超過百點。與此同時，重倉地產股的基金淨值隨之大幅縮水。

　　國稅總局16日出臺通知，明確從07年2月1日起房地產企業土地增值稅進行清算式繳納的適用範圍,改"預徵"方式為主的土地增值稅繳納為"清算"方式繳納，令房地產上市公司很"受傷"。不過，多位地產行業研究員紛紛撰寫報告，認為此《通知》雖然會降低房地產開發企業的利潤率水平，但整體影響有限，並判斷驅動房地產行情的兩大因素並沒有因為土地增值稅的嚴格徵收而改變，繼續維持行業重點公司成長性的判斷。　

　　"清算"拉響房地產調控序幕

　　從2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由先前的"預徵制"轉為實打實的"清算制"，城鎮土地使用稅額標準提高2倍、新增建設用地土地有償使用費提高1倍的政策已於1月1日正式實施。在房價高位運行的背景下，2007年房地產稅費調控的大幕已然開啓。

　　《土地增值稅暫行條例》早在1993年就公佈，規定轉讓國有土地使用權、地上的建築物及附着物(即轉讓房地產)並取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。具體稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額佔扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額佔比100%至200%，稅率50%；增值額佔比200%以上，稅率為60%。然而這一稅種自推出後一直沒有正式徵收，06年二次房地產調控後，各地對於土地增值稅基本上是按照預(銷)售商品房收入1%～2%的比例進行預徵，部分地區則尚未開始預徵。

　　國信證券認為，本次通知要求房地產項目按《土地增值稅暫行條例》清算，顯示了高層從嚴調控房地產的決心，各地清算細則將陸續出臺，預計"兩會"前後還會有新的調控措施陸續出臺。

　　天相投顧分析，《通知》的下發從內容規定來說比較嚴厲，與之前建設部"90平米以下住宅設計要點"徵求意見稿迅速夭折相對應，體現出了政府對房地產行業調控的決心和力度，因此，受房地產政策繼續出臺打壓預期的影響，短期內房地產板快將有所調整，但從長期看，人民幣升值的預期以及城鎮化推進等引致的剛性需求將繼續拉動行業的發展。　

　　"影響"不改龍頭公司高成長

　　當前市場最為關注的是，土地增值稅起徵對上市公司未來盈利到底有多大影響？龍頭公司的高成長性會否由此發生改變。

　　《通知》規定了房地產開發企業土地增值稅繳納的方式和適用範圍，將土地增值稅由預徵改為清算，並明確單期項目即可成為結算單位，以扭轉目前以"預徵"為主的土地增值稅繳納現狀。國信證券分析，土地增值稅的從嚴徵收，將會加大房地產開發企業資金壓力、壓縮開發企業利潤空間。

　　中銀國際對於嚴格執行土地增值稅政策對地產開發商的影響進行了敏感性分析，從表中可以看出，交納銷售收入1%的稅金或交納增值額30-60%的稅金對於毛利率在30%左右的項目都不會造成實質性的影響。但是對於毛利率在50%的項目而言，新的稅率將使項目的毛利率下降近8個百分點。因此，新的稅收政策將會對主要依賴於高利潤率而非大交易量的開發商產生較大負面影響。他們相信，新的政策將進一步打擊小型開發商並加速整個行業整合的速度，中國地產商未來的發展將需要通過交易量來拉動。

　　敏感度分析(%)　

　　　

　　國信證券亦認為，土地增值稅清算對於各類房地產企業的影響不盡相同。對於開發高檔商品房的公司影響較大，對於開發普通住宅的公司影響較小。萬科等一些地產商已計提了該部分稅收，因此從賬面來看，公司利潤額不會有非常大的差異。對投資性房地產沒有影響，對普通住宅影響較小，對低毛利項目影響較小。

　　具體到上市公司，廣發證券則認為此次土地增值稅清算對上市公司的盈利影響較小。根據粗略計算，若100%從事普通標準住宅開發，假定三項費用率為10%，營業稅等相關稅按6%徵收，則當毛利率超過37.54%時，房地產企業才開始徵收土地增值稅；對於其他房地產公司來說，當毛利率超過24.08%時起徵土地增值稅。目前上市房地產公司毛利率水平維持在30%左右，以30%毛利率計算，應繳土地增值稅為收入的2.2%，而目前全國各地預徵稅率在0.5%-2%之間，新的徵收體系將提高土地增值稅數額。目前部分國內房地產公司均對此做了計提，因此實際影響不大。對上市公司而言，土地成本較低、開發物業類型檔次較高的公司受影響程度稍高一些，而從事普通標準住宅開發的企業幾乎不受影響。

　　徵收土地增值稅前後毛利率變化情況

　　部分房地產公司毛利率水平情況

　　聯合證券分析判斷，增值稅不改龍頭公司高成長。他們認為推動今年地產股行情的驅動因素主要是高成長與人民幣升值所帶來的資產重估。對於行業龍頭公司，這兩大驅動因素並沒有因為土地增值稅的嚴格徵收而改變，他們仍然維持行業重點公司成長性的判斷。　

　　回調正是"入貨"好時機

　　好長一段時間來，房地產板塊昂首向上大幅上漲，笑傲A股市場，此次政策出臺正好提供了一個調整契機。土地增值稅政策不會根本改變房地產長期發展趨勢，回調正是"入貨"好時機。

　　中投證券表示，未來10年仍是中國房地產業的黃金時代，土地成本將不斷抬高，房價長期呈上漲趨勢，購房成本會隨着時間的推移而不斷提高。未來仍然是"資金為王、土地為王"的時代。對於有資金實力、有整體上市、有廉價土地儲備的公司它們的高速增長會完全抵消掉增值稅徵收帶來的不利影響。

　　適當的回調更有利於房地產板塊的長期發展。他們依然看好行業龍頭、區域優勢公司、質地根本改善的公司。建議投資者應當在大調整中逢低吸納有資金實力、品牌優勢、土地優勢、整體上市、行業整合能力的高速增長的公司。

　　國信證券雖然短期降低房地產評級至"中性"，但繼續維持行業6-12個月"謹慎推薦"評級。他們認為，07年地產調控將在土地、稅收、信貸等方面繼續推進，會加大已頒佈政策的執行力度，土地增值稅清算預示着地產行業已進入新一輪調控的前夕，需要警惕地產股階段性調整的風險。同時他們亦強調，調整是增倉優質地產股的好機會，業績增長和人民幣升值等因素主導的地產股行情仍將長期延續。