變“集資建房”為“市場化運作”，轉“低價房”為“團購折扣房”、從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”……這是三部委明令禁止黨政機關“集資建房”之後，一些地方黨政機關和部委廳局採取的應對措施。業內人士認為，“集資建房”禁令滯後於地方政府“部門牟利”的事實毋庸置疑，問題的關鍵在於：在大片土地已經被部門牟利行為獲取後，如何在“亡羊”之後採取最適當的方式來“補牢”，從而遏制地方政府部門、房地產開發商繼續打集資建房“擦邊球”的可能。
“三部委‘禁令’並未讓我們傷筋動骨，地方政府早就運行了兩年多，該拿到的房子早就拿到手了。”就在三部委“集資建房”禁令出臺公佈前，廣西建設部門的一位負責人坦率地說。
這位建設部門的負責人承認，“市場化運作‘第二套房子’”早在2003年下半年就已經有相關文件出臺，由於“集資建房”的口子早就被堵死，儘管大家都不會在公開場合承認，但私下裏都認定“市場化運作”就是“集資建房”。
在三部委“禁令”出臺後，就不斷有新聞媒體“曝光”各地“集資建房”的情況。如集資建房較為嚴重的長春市，從1994年到2004年10年間，符合集資建房手續的集資房面積共273萬平方米，超過開發面積的10%，但是實際上這個比例可能高達40%。
記者在江西採訪時，一位不願透露名字的廳局級官員告訴記者，江西某地政府2000年7月開始籌劃搬遷政府新址，在城郊一帶建設新區，當年底就在新區新建2000多套住房，以“市場化運作”的旗號來解決市直機關工作人員住房問題。但房屋直到2004年底才全部建好，市場價格是1800元/平方米至2000元/平方米。而同期新區周邊地區商品房均價已經達到3500元/平方米左右。2006年，這一區域的商品房均價為3600元/平方米至4500元/平方米。
熟悉商品房運作規律的業內人士姜遼海透露，這類做法在中西部省會城市中屢見不鮮，短短二三年時間，政府就與開發商聯手抬高了二至三倍的土地價格，看似“市場化”運作的背後，實際上是將行政權力與牟取部門利益進行了交易。
在東北、華南、華中擁有多家房地產企業股權的吳玉斌認為，長春的現象不是個案，而是地方各級政府和部門普遍存在的情況。“凡是有權有錢的單位都在蓋房子，比如公檢法、稅務局、銀行、大學、大企業……”
記者近日對熱點城市和中西部省區省會城市房地產價格進行追蹤調查時發現，面對目標日益明確、措施不斷細化的中央調控政策，房地產開發商和既得利益集團紛紛採取多種手段，變“集資建房”為“市場化運作”，轉“低價房”為“團購房”、從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”……在“乾坤大挪移”中確保自身利益的實現。
——變“集資建房”為“市場化運作”
不是福利分房，不是集資建房，而是“市場化運作”房屋，這是近兩年來一些地方黨政機關推行的做法。“福利分房”早已淡出歷史，“集資建房”於法無據，但通過“市場化方式”運作房屋開發，完全符合國家相關政策。
“市場化運作”的基本程序是：把單位或部門擁有的土地向規劃部門、土地管理部門上報，要求將這部分土地作為辦公用地或者職工宿舍用地使用；政府相關部門做好備案後就可以動工；工程全部採用招投標、工程監理等規範做法，房屋分配採用內部“評分”分配。事實上，這一做法大大減少了土地出讓金，單位無需交納營業稅，這就減少了一半以上的成本，部門和職工完全可以以低於市場價格一半以上甚至更低的價格購買到房屋。
——變“低價房”為“團購房”
一些接受記者採訪的房地產開發商明確表示，三部委“禁令”下達後，“集資建房”和“低價房”已成“高危字眼”，地方政府為解決問題，紛紛採取“團購房”的方式來規避風險。
開發商杜峯源表示，“團購房”其實是一個比較含糊的說法。這主要是政府部門已經與房地產開發商做好內部協商：將屬於政府部門的土地給予開發商進行建設開發，開發收益由開發商獲得，但必須確保滿足政府部門成員通過“團購”的方式，以較低價格購買房屋。
杜峯源承認，“團購價往往比市場價低1/4至1/3，這樣的做法是開發商受益、職權部門受益，但受損失的是國家財政。”
——從“政府搬遷”中謀求“部門終極利益”
“搬遷”、“擴容”是政府抬升地方房價的主要做法。政府將辦公地點搬遷到新區的同時，將原辦公場所拍賣給開發商，同時要求開發商“共同開發”新區；並以承諾招商引資、優惠土地政策的方式，將行政資源變相轉化為開發商的潛在效益。
在搬遷已成定局的情況下，政府和相關業務部門“暗示”開發商低價內部銷售部分土地，政府部門則公開或者私下要求公務員集體購買開發商初期難以銷售的樓盤，將開發商部分“溢出”利潤轉化為部門的羣體利益，並承諾在其他項目建設過程中給予開發商更多利益。銀行也樂於向公務員貸款，開發商、政府機關、公務員和銀行都從這一“搬遷鏈條”中受益，房價也就自然節節攀升。
記者對南寧、廣州、南昌等一二線省會城市房地產市場進行追蹤採訪時發現，城區搬遷和部門搬遷往往成為抬升新區周邊房價的主要因素，而房地產開發商也往往提前發佈各種政府和廳局搬遷的虛假信息，刻意抬升房價。
曾經在韓國留學的學者陸羣有把這種房屋佔有狀況稱為“隱性囤房”。他說：“開發商售樓情況信息逐漸透明，但落到黨政機關工作人員手中的‘第二套’乃至‘第三套’住房卻無從考量，統計部門也無法公佈這類空置房屋的數據，這部分信息不透明恰恰成為房價高企的‘助推劑’。”
研究全球房地產現狀的學者劉麗鴻明確表示，“禁令”下的“乾坤大挪移”目標就是確保部門、單位和集團的小利益，如果無法在短時間內出臺相關管理細則，很可能使房地產調控面臨更大的難題。