當建設部等六部委日前終於會籤《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(下稱171號文件)時，對外資全面設限的力度甚為嚴厲的行政調控，終於變成現實。此前，以“結匯控制”為主的相關技術管制，已實施了一年之久。

　　“魔高一尺，道高一丈”

　　據瞭解，過去一段時間，作為限制境外游資炒作國內房地產的手段，國家外匯管理局實施的“結匯控制”，迫使上海樓市中大部分的短線外資不得不撤離，當地樓價瘋長的勢頭因此得以平抑。

　　“但後來中央發現，進入中國樓市的外資形態發生了轉變，單純靠‘結匯控制’很難收效，這才導致調控力度迅速加大。”一位接近決策層的人士告訴記者。

　　他所說的“形態轉變”，即指外資由“閒散游資短線炒作”轉向“收購物業長線持有”。後者固然不會導致一些國內大城市房價短期內發生劇烈波動，但由於是有組織的大規模資金運作，鉅額美元藉此湧入，給人民幣升值帶來的壓力，甚至遠遠超過前者。

　　“在171號文件中，禁止境外機構和個人在中國境內購買非自用商品房房產的條款，應該是最後加進去，並由建設部具體執行的。”該人士稱。

　　此外，中央對固定資產投資過熱的擔心，也在一定程度上促成了此次針對外資的行政調控。在7月14日國家統計局公佈的上半年經濟運行數據中，固定資產投資總額為32895億元，同比增長25.4%，規模依然偏大，而房地產投資所扮演的角色不容忽視。

　　新規反應內外有別

　　“我們在等，外資也在等。”首創集團一位高管對記者表示。該集團控股子公司首創置業(2868.HK)的第二大股東是新加坡政府投資公司(GIC)，同時，首創置業正與包括GIC在內的外資機構合作，以項目公司形式成立合資企業，在天津、太原等地，已成立的合資公司目前均運作正常。

　　在171號文件中，對外資直接投資設立房地產企業，包括註冊資本金以及日後可能出現的股權轉讓、併購等事宜，都作出了具體規定。儘管首創已設立或籌備之中的合資公司，並不是外商直接投資企業，但合作雙方顯然必須弄清楚，新規對他們意味着什麼。

　　“據我所知，我們的操作完全符合新規定要求。”這位高管說。不過，他還是謹慎地表示，由於上述文件尚未正式發佈，目前不便評論其可能產生的影響。

　　然而，那些正在尋求外資直接投資或者進行風險投資的國內房企，就有些坐立不安了，171號文件中規定“不得以訂立合同”等形式“承諾投資回報”，這點到了渴望風險投資的房企的“死穴”。

　　“我們正在跟一家外資就風險投資的洽談肯定要停下來了，不能寫明回報的合同，風險投資基金是不會籤的。”北京一家中型房企的負責人對記者說。這家企業近兩年在北京物業開發量不小，且正急於擴大規模，如今銀行信貸緊縮，他們便將目光投向了風險投資。可現在看來，這條路很可能也走不通了。而有類似遭遇的房企，在北京並不只是一兩家，他們或許是新規最直接的“受害者”。

　　但面對171號文件，海外投資機構的基金經理們並沒有亂了陣腳。“對房地產外來投資不設防的國家並不多，我們知道如何應付嚴格的限制。”一位新加坡大財團的基金經理坦言。

　　儘管他表示具體的應對手段屬於“商業機密”不能透露，但據瞭解，通常的做法是調整直接開發投資與收購物業比例，尋求與所在國公司成立合資公司等等。

　　“近期委託我們評估內地物業並計劃買入的海外基金，數量還是很多的，”戴德梁行北京公司總經理陸逢兆稱。嚴厲的設限開始實施，但似乎仍難以改變海外資金對中國樓市的一往情深。